RAM Ratings reaffirms AAA/Stable/P1 ratings of financing facilities issued by KLCC REIT's funding conduit

Transcription

1. 5 /18/2016 Latest Announcement - (News ID : 2016051800013) Latest Announcement News ID : 2016051800013   Subject : Midciti Sukuk Berhad   Midciti Sukuk Berhad Organisation Name: RAM RATING SERVICES BERHAD News Type: RATING ANNOUNCEMENT Reference Site: None Embargo Date: 18/05/2016 Embargo Time: 03:10 PM Expiry Date: 17/06/2016 Priority: Medium Summary: RAM Ratings reaffirms AAA/Stable/P1 ratings of financing facilities issued by KLCC REIT's funding conduit Attachments: No attachment available. Disclaimer: The user, including a user who is also a FAST Participant, expressly agrees that the use of this website which is accessible at https://fast.bnm.gov.my/ is at the user's sole risk. The information contained in this FAST website is compiled by MyClear Sdn. Bhd. (MyClear) and is provided on an "as is" basis without any representations or warranties of any kind, either expressed or implied. While MyClear makes every effort to ensure that information contained in the FAST website are accurate and disseminated in a timely and efficient manner, the user acknowledges that delays, errors, omissions or inaccuracies may occur. MyClear disclaims any liability pertaining to the consequences of any delays, errors, omissions or inaccuracies arising out of or relating to the FAST website or information, including but not limited to, any decision made or action taken by a user in reliance upon such information, or for damages suffered, whether direct, consequential, special, punitive, indirect or otherwise, notwithstanding having been advised of the possibility of such damages. In the event of any dispute, the official records of MyClear shall prevail. MyClear, Bank Negara Malaysia or any of its affiliates, officers, directors, agents or any other party involved in creating, producing or delivering the FAST website, shall not be liable for any direct, consequential, special, punitive, indirect, incidental or other damages arising out of or in any way connected with the use or inability to use the FAST website or information, whether based on contract, tort, liability or otherwise, even if advised on the possibility of any such damages. Content RAM Ratings has reaffirmed the AAA/Stable/P1 ratings of Midciti Sukuk Berhad's (Midciti Sukuk) Sukuk Murabahah  Programme of up to RM3.0 billion Nominal Value (2014/2044). As Midciti Sukuk is a special­purpose financing vehicle  for KLCC Real Estate Investment Trust (KLCC REIT or the REIT), the ratings of the Sukuk Murabahah reflect the  credit profile of KLCC REIT.  Based on RAM's methodology on parent­subsidiary rating links, we have established the relationship between  Petroliam Nasional Berhad (PETRONAS) as ''close'', underpinned by the strong parental support from PETRONAS and its  representation on the boards of KLCC Property Holdings Sdn Bhd and KLCC Real Estate Investment Trust Management Sdn  Bhd, the manager for KLCC Real Estate Investment. Apart from that, PETRONAS is also the head lessee for most of the  REIT's assets, with long­term, triple­net lease agreements. The longer­than­industry­average 15­year head leases  for both the PETRONAS Twin Towers and Menara 3 PETRONAS help mitigate any volatility within the industry and also  ensure the predictability of the REIT's cashflow through the triple­net lease arrangements. ExxonMobil ­ the lead  tenant in Menara Exxonmobil ­ has expressed intention to reduce rental space in the new lease agreement which is  currently in the process of negotiation. RAM views that this will have minimal impact on the REIT as Menara  ExxonMobil only makes up about 7% of the REIT's total revenue.  During the reviewed period, KLCC REIT maintained its leverage ratio at a healthy 0.17 times, underscored by a net  property income (NPI) margin that has consistently stayed above 95% and more than RM400 million of annual cashflow  in the last 3 years. Even with RM11.4 million of expected capital expenditure for the refurbishment of Menara  ExxonMobil in FY Dec 2016, the coverage ratios are expected to remain healthy, with the fixed­charge coverage ratio  maintained at about 7.20 times and the funds from operations (FFO) financing coverage ratio kept at around 0.30  times, i.e. above the peer average.   The ratings also reflect the high­quality assets of the REIT. The assets of KLCC REIT are situated in the prime  KLCC development area, connected by major road networks and public transportation systems, thus providing an added  advantage over other comparable properties. This enables the REIT to command rental rates that are higher than  those of the other office buildings of similar grade in the vicinity. Moreover, there are opportunities of assets  in the pipeline within KLCC Property Holdings Berhad (KLCCP) group and KLCC (Holdings) Sdn Bhd (KLCCH) for  potential acquisition by the REIT. KLCCP owns a stable of 3 matured asset and 33% in Menara Maxis while KLCCH is  the master developer of the 100 acres KLCC development. The latter has two joint­ventures with ongoing mixed  developments in KLCC.   As part of the Group's expansion plan, it has once again secured the unitholders' approval for the renewal of  general mandate to issue new units up to 10% of the approved fund size of KLCC REIT. The proceeds have been  earmarked for future investments. Going forward, the REIT is expected to maintain its stable earnings growth,  supported by the steady performance of its office properties and backed by long­term lease agreements.  KLCC REIT's units are stapled together with KLCCP's shares by a stapling deed, forming the Stapled Securities,  which is 75.5%­owned by PETRONAS. The stapling structure of KLCC REIT and KLCCP enables the Group to benefit from  the tax profile of a REIT structure through relevant tax exemptions. It also allows the unitholders access to  stable REIT distributions as well as capital growth while benefiting from the development potential of the assets  and the Group's organic growth.  Media contact  Irene Wong 03­76281076  irene@ram.com.my  https://fast.bnm.gov.my/fastweb/public/PublicInfoServlet.do?chkBox=2016051800013&mode=DISPLAY&info=NEWS&screenId=PB010400 1/1