Pathology of Waqf Assets Revenue Model: A Case Study of Residential Properties, Arena and Standing property of Waqfs

Transcription

1. Bi-quarterly Journal of Islamic Economic Studies , Vol. 12, No. 2 (Serial 24) Spring & Summer 2020 Pathology of Waqf Assets Revenue Model: A Case Study of Residential Properties, Arena and Standing property of Waqfs Vahid Yavari  Mahdi Sadeghi Shahdani ** Mojtaba Nasrollahi Nasab *** Received: 10/06/2018 Accepted: 14/01/2019 Abstract Waqf is regarded as one of the first financial and civil systems to solve the problems in the Islamic society. Mutawilli (trustee) is legally responsible for maintaining and repairing Waqf Assets and reserving the waqf interests to be possible to enjoy legal beneficiary at any time in the future. Arena and standing property is one of the beneficialmotasarrefi waqfs of residential properties and has a significant contribution among the motasarrefi waqfs. The present case study gathered data through document analysis, interviews and focus group techniques and data analysis and used thematic analysis procedure to address the pathology of Waqfs revenue Model (i.e. renting). According to the stakeholder analytical framework including Waqif, waqf Asset, tenant, Mutawilli, government, and pathologies were identified and classified. The main pathologies are insignificant nonoptimal conditions and restrictions of Waqif in the waqf document, increasing costs and decreasing income of waqf assets, lack of tenant's attention to contractual obligations and dignity of the waqf, Mutawilli's improper maintenance and renting of waqf assets and incorrect regulation and improper monitoring of government. Some solutions for pathologies can be the design of an electronic rental system to enhance the transparency in the performance of Endowment and Charity Organization (Oghaf organization), providing rental rate updates, assignment of rental activity to the private sector and the establishment of a special prosecutor’s office for waqf. Keywords: pathology, renting, revenue model, residential properties, waqf. JEL Classification: L39, R 31.  Assistant Professor, Faculty of Islamic Studies & Management, Imam Sadiq University, Tehran, Iran. yavari@isu.ac.ir ** Professor, Faculty of Islamic Studies & Economics, Imam Sadiq University, Tehran, Iran. sadeghi@isu.ac.ir *** Researcher at Technology Studies Institute & Ph.D. Student in Economic studies, Imam Sadiq University, Tehran, Iran (Corresponding Author). nasrollahi@tsi.ir  
2. ‫دو ﻓﺼﻠﻨﺎﻣﻪ ﻋﻠﻤﯽ ﻣﻄﺎﻟﻌﺎت اﻗﺘﺼﺎد اﺳﻼﻣﯽ‪ ،‬ﻣﻘﺎﻟﻪ ﭘﮋوﻫﺸﯽ‪ ،‬ﺳﺎل دوازدﻫﻢ‪ ،‬ﺷﻤﺎره دوم )ﭘﯿﺎﭘﯽ ‪ ،(24‬ﺑﻬﺎر و ﺗﺎﺑﺴﺘﺎن ‪ ،1399‬ﺻﺺ‪170 -137‬‬ ‫وﺣﯿﺪ ﯾﺎوري‬ ‫آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﯽ اﻟﮕﻮي درآﻣﺪزاﯾﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت‬ ‫)ﻣﻄﺎﻟﻌﻪ ﻣﻮردي اﻣﻼك ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ(‬ ‫‪‬‬ ‫ﻣﻬﺪي ﺻﺎدﻗﯽ ﺷﺎﻫﺪاﻧﯽ‬ ‫**‪‬‬ ‫***‬ ‫ﺗﺎرﯾﺦ درﯾﺎﻓﺖ‪1397/03/20 :‬‬ ‫ﺗﺎرﯾﺦ ﭘﺬﯾﺮش‪1397/10/24 :‬‬ ‫ﻣﺠﺘﺒﯽ ﻧﺼﺮاﻟﻠﻬﯽ ﻧﺴﺐ‬ ‫ﭼﮑﯿﺪه‬ ‫وﻗﻒ ﯾﮑﯽ از ﻧﺨﺴﺘﯿﻦ ﻧﻬﺎدﻫﺎي ﻣﺎﻟﯽ و ﻣﺪﻧﯽ ﺑﺎ ﻫﺪف رﻓﻊ ﻣﺸﮑﻼت ﺟﺎﻣﻌﻪ اﺳﻼﻣﯽ ﻣﯽﺑﺎﺷﺪ‪.‬‬ ‫ﺗﻌﻤﯿﺮ و آﺑﺎد ﻧﻤﻮدن ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ و ﻧﯿﺰ ﺣﻔﻆ ﻣﺼﺎﻟﺢ وﻗﻒ ﺑﻪﮔﻮﻧﻪاي ﮐﻪ اﻣﮑﺎن اﻧﺘﻔﺎع از آن در ﻃﻮل‬ ‫زﻣﺎن ﺣﻔﻆ ﮔﺮدد از اﻫﻢ وﻇﺎﺋﻒ ﺷﺮﻋﯽ ﻣﺘﻮﻟﯽ ﺧﻮاﻧﺪه ﺷﺪه اﺳﺖ‪ .‬ﯾﮑﯽ از اﻧﻮاع وﻗﻔﯿﺎت ﻣﻨﻔﻌﺘﯽ ـ‬ ‫ﻣﺘﺼﺮﻓﯽ‪ ،‬اﻣﻼك ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ ـ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ‪ 1‬ﻣﯽﺑﺎﺷﻨﺪ ﮐﻪ ﺳﻬﻢ ﻗﺎﺑﻞﺗﻮﺟﻬﯽ در ﻣﯿﺎن ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت‬ ‫ﻣﺘﺼﺮﻓﯽ دارﻧﺪ‪ .‬ﺗﺤﻘﯿﻖ ﺣﺎﺿﺮ ﺑﺎ اﺳﺘﻔﺎده از روش ﻣﻮردﭘﮋوﻫﯽ )ﻣﻄﺎﻟﻌﻪ ﻣﻮردي( ﭘﺲ از ﮔﺮدآوري‬ ‫اﻃﻼﻋﺎت از ﻃﺮﯾﻖ ﻓﻨﻮن ﺑﺮرﺳﯽ اﺳﻨﺎد‪ ،‬ﻣﺼﺎﺣﺒﻪ و ﮔﺮوه ﮐﺎﻧﻮﻧﯽ و ﺗﺠﺰﯾﻪ و ﺗﺤﻠﯿﻞ دادهﻫﺎ ﺑﺎ اﺳﺘﻔﺎده‬ ‫از روﯾﻪ ﺗﺤﻠﯿﻞ ﻣﻀﻤﻮن ﺑﻪ آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﯽ اﻟﮕﻮي درآﻣﺪزاﯾﯽ اﯾﻦ رﻗﺒﺎت ﯾﻌﻨﯽ اﺟﺎرهداري‪ ،‬ﭘﺮداﺧﺘﻪ‬ ‫اﺳﺖ‪ .‬ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﭼﺎرﭼﻮب ﺗﺤﻠﯿﻠﯽ ذيﻧﻔﻌﺎن ﮐﻪ ﺷﺎﻣﻞ واﻗﻒ‪ ،‬ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ‪ ،‬ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ‪ ،‬ﻣﺘﻮﻟﯽ و‬ ‫ﺣﮑﻮﻣﺖ ﻣﯽﺑﺎﺷﺪ‪ ،‬آﺳﯿﺐﻫﺎ ﺷﻨﺎﺳﺎﯾﯽ و ﻃﺒﻘﻪﺑﻨﺪي ﺷﺪﻧﺪ‪ .‬ﺷﺮوط و ﻣﺤﺪودﯾﺖﻫﺎي ﮐﻢاﻫﻤﯿﺖ و‬ ‫ﻏﯿﺮﺑﻬﯿﻨﻪ واﻗﻒ در وﻗﻒﻧﺎﻣﻪ‪ ،‬ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎي ﻓﺰاﯾﻨﺪه و درآﻣﺪ ﮐﺎﻫﻨﺪه ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ‪ ،‬ﺑﯽﺗﻮﺟﻬﯽ ﺑﻪ ﺗﻌﻬﺪات‬ ‫ﻗﺮارداد و ﺷﺄﻧﯿﺖ وﻗﻒ ﺗﻮﺳﻂ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ‪ ،‬اﺟﺎرهداري و ﻧﮕﻬﺪاري ﻧﺎﺻﺤﯿﺢ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﺗﻮﺳﻂ ﻣﺘﻮﻟﯽ و‬ ‫رﯾﻞﮔﺬاري و ﻧﻈﺎرت ﻧﺎﺻﺤﯿﺢ ﺣﮑﻮﻣﺖ ازﺟﻤﻠﻪ ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ آﺳﯿﺐﻫﺎ ﺷﻨﺎﺳﺎﯾﯽ ﺷﺪﻧﺪ‪ .‬ﻃﺮاﺣﯽ ﺳﺎﻣﺎﻧﻪ‬ ‫اﻟﮑﺘﺮوﻧﯿﮑﯽ اﺟﺎرهداري ﺑﺎﻫﺪف ارﺗﻘﺎء ﺷﻔﺎﻓﯿﺖ ﻋﻤﻠﮑﺮد ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ‪ ،‬ﺑﻪروزرﺳﺎﻧﯽ‬ ‫ﻧﺮخ اﺟﺎرات‪ ،‬واﮔﺬاري اﺟﺎرهداري ﺑﻪ ﺑﺨﺶ ﺧﺼﻮﺻﯽ و ﺗﺄﺳﯿﺲ دادﺳﺮاي وﯾﮋه وﻗﻒ ازﺟﻤﻠﻪ‬ ‫راﻫﮑﺎرﻫﺎي رﻓﻊ آﺳﯿﺐﻫﺎي ﻓﻮق ﭘﯿﺸﻨﻬﺎد ﺷﺪﻧﺪ‪.‬‬ ‫واژﮔﺎن ﮐﻠﯿﺪي‪ :‬آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﯽ‪ ،‬اﺟﺎرهداري‪ ،‬ﻣﺪل درآﻣﺪزاﯾﯽ‪ ،‬رﻗﺒﺎت ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‪ ،‬وﻗﻒ‪.‬‬ ‫ﻃﺒﻘﻪﺑﻨﺪي ‪.L39,R31 :JEL‬‬ ‫‪ ‬اﺳﺘﺎدﯾﺎر ﮔﺮوه ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ دوﻟﺘﯽ )ﺗﻄﺒﯿﻘﯽ و ﺗﻮﺳﻌﻪ(‪ ،‬داﻧﺸﮕﺎه اﻣﺎم ﺻﺎدق )ﻋﻠﯿﻪاﻟﺴﻼم(‪ ،‬ﺗﻬﺮان‪ ،‬اﯾﺮان ‪yavari@isu.ac.ir‬‬ ‫‪ *‬اﺳﺘﺎد داﻧﺸﮑﺪه ﻣﻌﺎرف اﺳﻼﻣﯽ و اﻗﺘﺼﺎد‪ ،‬داﻧﺸﮕﺎه اﻣﺎم ﺻﺎدق )ﻋﻠﯿﻪاﻟﺴﻼم(‪ ،‬ﺗﻬﺮان‪ ،‬اﯾﺮان ‪sadeghi@isu.ac.ir‬‬ ‫‪*‬ﭘﮋوﻫﺸﮕﺮ ﭘﮋوﻫﺸﮑﺪه ﻣﻄﺎﻟﻌﺎت ﻓﻨﺎوري رﯾﺎﺳﺖ ﺟﻤﻬﻮري و داﻧﺸﺠﻮي دﮐﺘﺮي ﻋﻠﻮم اﻗﺘﺼﺎدي داﻧﺸﮑﺪه ﻣﻌﺎرف‬ ‫اﺳﻼﻣﯽ و اﻗﺘﺼﺎد‪ ،‬داﻧﺸﮕﺎه اﻣﺎم ﺻﺎدق )ﻋﻠﯿﻪاﻟﺴﻼم(‪ ،‬ﺗﻬﺮان‪ ،‬اﯾﺮان )ﻧﻮﯾﺴﻨﺪه ﻣﺴﺌﻮل(‬ ‫‪nasrollahi@tsi.ir‬‬ ‫‪ .1‬ﺟﻬﺖ ﺗﻘﺮﯾﺐ ﺑﻪ ذﻫﻦ‪ ،‬ﻋﺮﺻﻪ را ﻣﯽﺗﻮان ﺑﻪ ﻣﻌﻨﺎي زﻣﯿﻦ و اﻋﯿﺎن را ﺑﻪ ﻣﻌﻨﺎي ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ ﮐﻪ روي ﻋﺮﺻﻪ ﺑﻨﺎ ﻣﯽﺷﻮد در ﻧﻈﺮ ﮔﺮﻓﺖ‪ .‬ﻣﻨﻈﻮر‬ ‫از اﻣﻼك ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ‪ ،‬آن دﺳﺘﻪ از اﻣﻼﮐﯽ ﻣﯽﺑﺎﺷﻨﺪ ﮐﻪ ﮐﺎرﺑﺮي ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ دارﻧﺪ و ﻫﻢ زﻣﯿﻦ و ﻫﻢ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن آنﻫﺎ ﺑﺎﻫﻢ وﻗﻒ‬ ‫ﻣﯽﺑﺎﺷﻨﺪ؛ ﺑﺮﺧﻼف ﺑﺮﺧﯽ از اﻣﻼك ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﮐﻪ ﺗﻨﻬﺎ زﻣﯿﻦ آنﻫﺎ و ﯾﺎ ﺗﻨﻬﺎ اﻋﯿﺎن آنﻫﺎ از ﻃﺮﯾﻖ واﻗﻒ وﻗﻒ ﺷﺪه اﺳﺖ‪.‬‬
3. ‫ﺳﺎل دوازدﻫﻢ‪ ،‬ﺷﻤﺎره دوم )ﭘﯿﺎﭘﯽ ‪ ،(24‬ﺑﻬﺎر و ﺗﺎﺑﺴﺘﺎن ‪1399‬‬ ‫‪138‬‬ ‫ﻣﻘﺪﻣﻪ‬ ‫وﻗﻒ در اﺳﻼم را ﻣﯽﺗﻮان ﯾﮑﯽ از ﺑﻬﺘﺮﯾﻦ اﺑﺰارﻫﺎ در ﺟﻬﺖ ﺗﻌﺎﻟﯽ ﻓﺮد و ﺟﺎﻣﻌﻪ و ﺑﻬﺘﺮﯾﻦ‬ ‫ﭘﺎﺳﺦدﻫﻨﺪه ﺑﻪ دﻏﺪﻏﻪﻫﺎي ﻣﺴﻠﻤﺎﻧﺎن در ﺟﻬﺖ رﻓﻊ ﻣﺸﮑﻼت ﺟﺎﻣﻌﻪ اﺳﻼﻣﯽ ﻋﻨﻮان ﻧﻤﻮد‪.‬‬ ‫از ﻣﻨﻈﺮ ﻓﻘﻬﯽ در ﺗﻌﺮﯾﻒ وﻗﻒ آﻣﺪه اﺳﺖ »ﻫﻮ ﺗﺤﺒﯿﺲ اﻻﺻﻞ و اﻃﻼق اﻟﻤﻨﻔﻌﻪ« )ﺣﻠﯽ‪،‬‬ ‫‪1403‬ق‪ ،‬ص‪(211 .‬؛ ﯾﻌﻨﯽ ﻣﺤﺒﻮس ﮐﺮدن اﺻﻞ و رﻫﺎ ﮔﺬاردن ﻣﻨﻔﻌﺖ آن‪.‬‬ ‫ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت از ﺑﻌﺪ درآﻣﺪزاﯾﯽ ﺑﻪ دودﺳﺘﻪ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت اﻧﺘﻔﺎﻋﯽ )ﻣﺎﻧﻨﺪ ﻣﺴﺠﺪ‪ ،‬ﺣﺴﯿﻨﯿﻪ و‪ (...‬و‬ ‫ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﻣﻨﻔﻌﺘﯽ ﺗﻘﺴﯿﻢ ﻣﯽﺷﻮﻧﺪ‪ .‬ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﻣﻨﻔﻌﺘﯽ ﮐﻪ ازاﯾﻦﭘﺲ ﻣﻮرد ﺗﻤﺮﮐﺰ اﯾﻦ ﺗﺤﻘﯿﻖ‬ ‫ﻣﯽﺑﺎﺷﻨﺪ‪ ،‬ﺑﻪ آن دﺳﺘﻪ از ﻣﻮﻗﻮﻓﺎﺗﯽ ﮔﻔﺘﻪ ﻣﯽﺷﻮد ﮐﻪ ﺗﻮان درآﻣﺪزاﯾﯽ دارﻧﺪ و واﻗﻒ اﺳﺎﺳﺎً‬ ‫درآﻣﺪ آنﻫﺎ را ﺑﺮاي ﺗﺄﻣﯿﻦ ﻣﻮﻗﻮف ﻋﻠﯿﻬﻢ )ﻧﯿﺖ واﻗﻒ( اﺧﺘﺼﺎص داده اﺳﺖ‪.‬‬ ‫در ﻋﺮﺻﻪ ﻋﻤﻞ‪ ،‬وﻗﻒ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﺑﺎﻋﺚ دﻣﯿﺪه ﺷﺪن روﺣﯽ ﺗﺎزه در ﺟﺎﻣﻌﻪ ﮔﺮدد و آﺛﺎر‬ ‫و ﺑﺮﮐﺎت ﻓﺮاواﻧﯽ و ﻓﺰاﯾﻨﺪهاي از ﻃﺮﯾﻖ ﭼﺮﺧﻪ اﯾﺠﺎدﺷﺪه‪ ،‬ﺑﻪ ﻫﻤﺮاه داﺷﺘﻪ ﺑﺎﺷﺪ‪ .‬ازاﯾﻦرو‬ ‫ﻣﻄﺎﺑﻖ ﭼﺮﺧﻪ ﺣﯿﺎت و اﺛﺮﺑﺨﺸﯽ وﻗﻒ )ﺷﮑﻞ زﯾﺮ(‪ ،‬ﻣﺮدم ﺑﺎ ﻧﯿﺎت ﺧﯿﺮﺧﻮاﻫﺎﻧﻪ‪ ،‬ﺧﻮد و‬ ‫ﯾﮑﺪﯾﮕﺮ را ﺑﻪ اﻣﺮ وﻗﻒ ﺗﺸﻮﯾﻖ ﻣﯽﮐﻨﻨﺪ و ﺑﺎ اﯾﻦ ﮐﺎر ﺑﺎﻋﺚ اﻓﺰاﯾﺶ ﺳﻄﺢ ﻓﺮﻫﻨﮓ‬ ‫ﺧﯿﺮرﺳﺎﻧﯽ در ﺟﺎﻣﻌﻪ ﻣﯽﺷﻮﻧﺪ؛ درﻧﺘﯿﺠﻪ اﻓﺰاﯾﺶ واﻗﻔﯿﻦ‪ ،‬ﻧﯿﺎت ﺧﯿﺮ ﻣﺘﻌﺪد و ﺑﺎﻟﺘﺒﻊ‬ ‫ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﺟﺪﯾﺪ ﺑﺎﻫﺪف رﻓﻊ ﻣﺸﮑﻼت ﺑﻪ وﺟﻮد ﻣﯽآﯾﺪ‪ .‬اﻓﺰاﯾﺶ ﺗﻌﺪاد ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﺑﻪ‬ ‫ﻫﻤﺮاه ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ ﺻﺤﯿﺢ ﻣﺘﻮﻟﯿﺎن‪ ،‬ﺑﺎﻋﺚ اﻓﺰاﯾﺶ ﻣﯿﺰان ﻋﺎﯾﺪي ﺣﺎﺻﻞ از ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﻣﯽﺷﻮد‬ ‫و درﻧﺘﯿﺠﻪ زﻣﯿﻨﻪ ﺑﺮاي اﺟﺮاي ﻧﯿﺎت واﻗﻔﯿﻦ ﻓﺮاﻫﻢ و ﻣﻮﻗﻮف ﻋﻠﯿﻬﻢ از اﯾﻦ ﻋﻮاﯾﺪ ﻣﻨﺘﻔﻊ‬ ‫ﻣﯽﺷﻮﻧﺪ و ﺟﺎﻣﻌﻪ و ﻣﺮدم ﺑﻪﻃﻮر ﻏﯿﺮﻣﺴﺘﻘﯿﻢ از اﯾﻦ ﻓﺮآﯾﻨﺪ ﻣﺘﺄﺛﺮ ﻣﯽﮔﺮدﻧﺪ )ﯾﺎوري‪،‬‬ ‫‪) .(1391‬ﺑﻪﻃﻮر ﻣﺜﺎل ﺑﯿﺶ از ﯾﮏ ﻣﯿﻠﯿﻮن و دوﯾﺴﺖ ﻫﺰار رﻗﺒﻪ وﻗﻔﯽ در اﺟﺎره‬ ‫ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﯾﻦ ﻣﯽﺑﺎﺷﺪ ﮐﻪ ﺑﻪ ﺳﻬﻢ ﺧﻮد ﺗﻮاﻧﺴﺘﻪ اﺳﺖ ﮐﻤﮏ ﺑﻪﺳﺰاﯾﯽ در ﺗﺄﻣﯿﻦ ﻣﺴﮑﻦ اﯾﻦ‬ ‫دﺳﺘﻪ از اﻓﺮاد و ﮐﺎﻫﺶ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎي اﯾﺸﺎن و ﺟﻠﻮﮔﯿﺮي از آﺛﺎر ﻣﺨﺮب اﺟﺘﻤﺎﻋﯽ و ﻓﺮﻫﻨﮕﯽ‬ ‫ﻧﺎﺷﯽ از ﻧﺒﻮد ﻣﺴﮑﻦ ﻣﻨﺎﺳﺐ ﺑﺮاي اﯾﻦ ﻗﺸﺮ داﺷﺘﻪ ﺑﺎﺷﺪ( و اﯾﻦ ﭼﺮﺧﻪ ﺑﺎ ﺳﺮﻋﺖ و‬ ‫وﺳﻌﺖ ﻓﺰاﯾﻨﺪه ﺑﻪ ﺣﺮﮐﺖ ﺧﻮد اداﻣﻪ ﻣﯽدﻫﺪ‪.‬‬
4. ‫آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﯽ اﻟﮕﻮي درآﻣﺪزاﯾﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ‪ /‬وﺣﯿﺪ ﯾﺎوري و دﯾﮕﺮان‬ ‫‪139‬‬ ‫ﺷﮑﻞ ‪ :1‬ﭼﺮﺧﻪ ﺣﯿﺎت و اﺛﺮﺑﺨﺸﯽ وﻗﻒ‬ ‫)ﺗﻨﻈﯿﻢ ﺷﺪه ﺑﺮ اﺳﺎس ﯾﺎوري‪(1391 ،‬‬ ‫اﻣﺎ زﻣﺎﻧﯽ ﻣﯽﺗﻮان ﺷﺎﻫﺪ اﯾﻦ ﮐﺎراﯾﯽ و اﺛﺮﺑﺨﺸﯽ اﯾﻦ ﭼﺮﺧﻪ ﺑﻮد ﮐﻪ ﺗﻤﺎﻣﯽ ﺑﺨﺶﻫﺎ‬ ‫ﺑﻪ درﺳﺘﯽ ﻧﻘﺶ ﺧﻮد را اﯾﻔﺎ ﻧﻤﺎﯾﻨﺪ؛ ﺑﻪوﯾﮋه آنﮐﻪ ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﻗﺎﺑﻠﯿﺖ درآﻣﺪزاﯾﯽ داﺷﺘﻪ ﺑﺎﺷﺪ و‬ ‫ﻣﺘﻮﻟﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﺑﺘﻮاﻧﺪ ﺑﻪ درﺳﺘﯽ از ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ درآﻣﺪزاﯾﯽ ﮐﻨﺪ‪ .‬در ﻣﺎده ‪ 6‬از ﻗﺎﻧﻮن ﺗﺸﮑﯿﻼت‬ ‫و اﺧﺘﯿﺎرات ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ ﻣﺼﻮب ‪ ،1363‬ﻣﻘﺮر ﻣﯽدارد ﮐﻪ »ﺻﺮف درآﻣﺪ‬ ‫ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﺑﻪﻣﻨﻈﻮر ﺑﻘﺎي ﻋﯿﻦ آنﻫﺎ ﺑﺮ ﺳﺎﯾﺮ ﻣﺼﺎرف ﻣﻘﺪم اﺳﺖ و ﻣﺘﻮﻟﯽ ﻣﻮﻇﻒ اﺳﺖ‪،‬‬ ‫ﻣﻮﺟﺒﺎت آﺑﺎداﻧﯽ رﻗﺒﺎت ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ را در ﺟﻬﺖ ﺑﻬﺮهﺑﺮداري ﺻﺤﯿﺢ از آنﻫﺎ ﺑﻪﻣﻨﻈﻮر اﺟﺮاي‬ ‫ﻧﯿﺎت واﻗﻒ ﻓﺮاﻫﻢ آورد«‪ .‬ﺑﺮ اﯾﻦ اﺳﺎس اﺳﺖ ﮐﻪ ﻣﯽﺗﻮان اوﻟﯿﻦ اﺻﻞ ﺷﺮﻋﯽ و ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ در‬ ‫ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت را ﺣﻔﻆ ﺗﻮان درآﻣﺪزاﯾﯽ و ﯾﺎ اﻣﮑﺎن اﻧﺘﻔﺎع ﻣﺆﺛﺮ از ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ از ﻃﺮﯾﻖ‬ ‫ﺻﯿﺎﻧﺖ از ارزش اﺻﻞ ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ‪ ،‬در ﻃﻮل زﻣﺎن ﻗﻠﻤﺪاد ﮐﺮد )ﻫﺎﺷﻤﯽ ﻧﺴﺐ‪.(1379 ،‬‬ ‫ﺑﻨﺎﺑﺮاﯾﻦ ﻣﻮﺿﻮع درآﻣﺪزاﯾﯽ ﺑﺮاي ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﻣﻨﻔﻌﺘﯽ ﺑﺴﯿﺎر ﺣﺎﺋﺰ اﻫﻤﯿﺖ اﺳﺖ‪.‬‬ ‫از ﺳﻮي دﯾﮕﺮ‪ ،‬ﺷﻮاﻫﺪ ﺣﺎﮐﯽ از ﺑﻬﺮهوري ﭘﺎﯾﯿﻦ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﻣﻨﻔﻌﺘﯽ ﻣﺘﺼﺮﻓﯽاﻧﺪ‬ ‫)ﺳﻮري‪ .(1383 ،‬ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﻣﺘﺼﺮﻓﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎﺗﯽ ﻫﺴﺘﻨﺪ ﮐﻪ ﺑﻪ ﻣﻮﺟﺐ ﻗﺎﻧﻮن و ﺑﺎ رﻋﺎﯾﺖ‬ ‫آﯾﯿﻦﻧﺎﻣﻪ اداره آنﻫﺎ ﺑﻪ ﻋﻬﺪه ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ ﻣﯽﺑﺎﺷﺪ )ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و‬ ‫اﻣﻮرﺧﯿﺮﯾﻪ‪ ،1390 ،‬ص‪ .(70 .‬ﻫﺮﭼﻨﺪ ﮐﻪ آﻣﺎر دﻗﯿﻖ و ﺟﺎﻣﻌﯽ در ﻣﻮرد ﻣﯿﺰان ﺑﻬﺮهوري‬ ‫ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت وﺟﻮد ﻧﺪارد اﻣﺎ ﮔﺰارشﻫﺎ ﺣﺎﮐﯽ از آن اﺳﺖ ﮐﻪ »ﮐﻤﺘﺮﯾﻦ ﻧﺮخ ﺑﺎزدﻫﯽ‬ ‫داراﯾﯽﻫﺎ در ﮐﺸﻮر‪ ،‬ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ داراﯾﯽﻫﺎي وﻗﻔﯽ اﺳﺖ و اﯾﻦ در ﺣﺎﻟﯽ اﺳﺖ ﮐﻪ ﺣﺪود ‪15‬‬
5. ‫‪140‬‬ ‫ﺳﺎل دوازدﻫﻢ‪ ،‬ﺷﻤﺎره دوم )ﭘﯿﺎﭘﯽ ‪ ،(24‬ﺑﻬﺎر و ﺗﺎﺑﺴﺘﺎن ‪1399‬‬ ‫درﺻﺪ از داراﯾﯽﻫﺎي ﮐﺸﻮر وﻗﻔﯽ ﻣﯽﺑﺎﺷﻨﺪ« )ﭘﻮر اﺑﺮاﻫﯿﻤﯽ‪ .(1392 ،‬ﺑﻪﻃﻮريﮐﻪ ﻣﻄﺎﺑﻖ‬ ‫ﺑﺎ ﺑﺮآورد ﺻﻮرت ﭘﺬﯾﺮﻓﺘﻪ در ﺳﺎل ‪ ،1385‬ﻧﺴﺒﺖ درآﻣﺪ ﺑﻪ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﺣﺪود ﺳﻪ‬ ‫دﻫﻢ درﺻﺪ اﺳﺖ )رﯾﺎﺣﯽ‪.(1391 ،‬‬ ‫ﺑﻨﺎﺑﺮاﯾﻦ اﻟﮕﻮي ﻓﻌﻠﯽ درآﻣﺪزاﯾﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﻣﺘﺼﺮﻓﯽ ﻧﻤﯽﺗﻮاﻧﺪ اﻫﺪاف و ﻧﯿﺎت واﻗﻔﯿﻦ‬ ‫را ﺑﻪﻃﻮر ﮐﺎﻣﻞ ﭘﻮﺷﺶ دﻫﺪ و ﻧﻬﺎد وﻗﻒ را از اﻫﺪاف اﺻﻠﯽ ﺧﻮد ﮐﻪ رﻓﻊ ﻣﺸﮑﻼت ﺟﺎﻣﻌﻪ‬ ‫اﺳﺖ دور ﻣﯽﮐﻨﺪ ﺑﻪوﯾﮋه آنﮐﻪ ﺳﻬﻢ ﺑﺴﯿﺎر ﺑﺎﻻﯾﯽ از ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﮐﺸﻮر ﺗﺤﺖ ﻣﺪل اﺟﺎرهداري‬ ‫واﺣﺪ )ﺗﻮﺳﻂ ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و ﻣﻄﺎﺑﻖ ﺑﺎ آﯾﯿﻦﻧﺎﻣﻪﻫﺎي آن ﺳﺎزﻣﺎن( اداره ﻣﯽﺷﻮد‪ .‬ﺑﻨﺎﺑﺮاﯾﻦ‬ ‫ﺑﺮرﺳﯽ اﯾﻦ ﻣﻮﺿﻮع ازاﯾﻦﺟﻬﺖ ﺣﺎﺋﺰ اﻫﻤﯿﺖ اﺳﺖ و ﺷﻨﺎﺳﺎﯾﯽ و اﺟﺮاي اﻟﮕﻮي ﺑﻬﯿﻨﻪ‬ ‫اﺟﺎرهداري ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﺗﺄﺛﯿﺮات زﯾﺎدي در ﻣﯿﺰان درآﻣﺪ ﺣﺎﺻﻠﻪ و اﺟﺮاي ﻧﯿﺎت واﻗﻔﯿﻦ داﺷﺘﻪ‬ ‫ﺑﺎﺷﺪ‪ .‬رﻗﺒﺎت وﻗﻔﯽ از ﻧﻈﺮ ﮐﺎرﺑﺮي ﺑﻪ اﻧﻮاع ﻣﺨﺘﻠﻔﯽ ﻣﺎﻧﻨﺪ ﺻﻨﻌﺘﯽ‪ ،‬ﺧﺪﻣﺎﺗﯽ‪ ،‬ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‪،‬‬ ‫ﮐﺸﺎورزي و‪ ...‬ﺗﻘﺴﯿﻢ ﻣﯽﺷﻮﻧﺪ ﮐﻪ ﺑﺮرﺳﯽ و آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﯽ ﺗﻤﺎﻣﯽ آنﻫﺎ از ﺣﻮﺻﻠﻪ اﯾﻦ‬ ‫ﭘﮋوﻫﺶ ﺧﺎرج اﺳﺖ و ﻻزم اﺳﺖ ﭘﮋوﻫﺸﮕﺮاﻧﯽ در اﯾﻦ زﻣﯿﻨﻪﻫﺎ ﺑﻪ ﺗﺤﻘﯿﻖ و ﺑﺮرﺳﯽ‬ ‫ﺑﭙﺮدازﻧﺪ‪ .‬در اﯾﻦ ﻣﯿﺎن‪ ،‬رﻗﺒﺎت ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﺣﺠﻢ ﺑﺎﻻﯾﯽ ﺑﻪ ﻧﺴﺒﺖ ﺳﺎﯾﺮ رﻗﺒﺎت ﺑﻪ ﺧﻮد‬ ‫اﺧﺘﺼﺎص دادهاﻧﺪ ﮐﻪ ﻧﺸﺎن از اﻫﻤﯿﺖ ﻣﺴﺌﻠﻪ دارد‪.‬‬ ‫ﻧﻤﻮدار ‪ :1‬ﭘﺮاﮐﻨﺪﮔﯽ ﻣﯿﺰان ﮐﺎرﺑﺮي رﻗﺒﺎت در ﺗﻬﺮان‬ ‫)ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ‪ ،‬ﺑﯽﺗﺎ(‬
6. ‫آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﯽ اﻟﮕﻮي درآﻣﺪزاﯾﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ‪ /‬وﺣﯿﺪ ﯾﺎوري و دﯾﮕﺮان‬ ‫‪141‬‬ ‫ﺑﻪﻃﻮر ﻣﺜﺎل در اﺳﺘﺎن ﺗﻬﺮان‪ ،‬رﻗﺒﺎت ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‪ 64 ،‬درﺻﺪ ﮐﻞ رﻗﺒﺎت را ﺷﺎﻣﻞ‬ ‫ﻣﯽﺷﻮﻧﺪ و ﭘﺲ از آن رﻗﺒﺎت ﺗﺠﺎري ﺑﺎ ﻓﺎﺻﻠﻪ ﻗﺎﺑﻞﺗﻮﺟﻬﯽ در ﻣﺮﺗﺒﻪ دوم ﻗﺮار ﻣﯽﮔﯿﺮﻧﺪ‬ ‫)ﻧﻤﻮدار ‪ .(1‬ازاﯾﻦرو رﻗﺒﺎت ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ وﺳﻌﺖ داﻣﻨﻪ ﻣﺪﯾﺮﯾﺘﯽ و ﻧﻈﺎرﺗﯽ آنﻫﺎ و‬ ‫ﺳﮑﻨﯽ ﮔﺰﯾﺪن ﺧﺎﻧﻮادهﻫﺎ و ﻣﻮاردي ازاﯾﻦدﺳﺖ‪ ،‬از ﺳﺎﯾﺮ ﺑﺨﺶﻫﺎ ﻣﺘﻤﺎﯾﺰ ﻣﯽﺷﻮﻧﺪ و‬ ‫ﺗﻤﺮﮐﺰ وﯾﮋه روي اﯾﻦ ﺑﺨﺶ را ﺿﺮوري ﻣﯽﻧﻤﺎﯾﺪ؛ اﻣﺎ در ﻣﯿﺎن رﻗﺒﺎت ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‪ ،‬رﻗﺒﺎت‬ ‫ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ از اﻫﻤﯿﺖ وﯾﮋهاي ﺑﺮﺧﻮردارﻧﺪ و ﺑﻪ ﮔﻔﺘﻪ ﺻﺎﺣﺐﻧﻈﺮان‬ ‫ﺑﯿﺸﺘﺮﯾﻦ ﻣﺸﮑﻼت و ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎ را در ﻣﯿﺎن ﺳﺎﯾﺮ رﻗﺒﺎت ﺑﺮاي ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف ﺑﻪ وﺟﻮد‬ ‫آوردهاﻧﺪ‪ .‬درآﻣﺪزاﯾﯽ ﺳﺎﯾﺮ اﻧﻮاع رﻗﺒﺎت )ﻣﺎﻧﻨﺪ اﻣﻼك ﻋﺮﺻﻪ وﻗﻒ( ﻋﻼوه ﺑﺮ اﺟﺎره‪ ،‬از‬ ‫ﻃﺮﯾﻖ درﯾﺎﻓﺖ اﻧﻮاع ﭘﺬﯾﺮهﻫﺎ و ﺑﻌﻀﺎً ﺑﺮﺧﯽ از ﻋﻘﻮد ﻣﯽﺑﺎﺷﺪ اﻣﺎ ﺑﻪﻃﻮر ﮐﻠﯽ ﻫﻤﺎنﻃﻮر ﮐﻪ‬ ‫در ﺑﺨﺶﻫﺎي ﺑﻌﺪي ﺧﻮاﻫﯿﻢ ﮔﻔﺖ‪ ،‬درآﻣﺪزاﯾﯽ اﻣﻼك ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ‪ ،‬از‬ ‫ﻃﺮﯾﻖ اﺟﺎره ﻣﯽﺑﺎﺷﺪ‪ .‬ﺑﻨﺎﺑﺮاﯾﻦ در اﯾﻦ ﺗﺤﻘﯿﻖ ﻣﺤﻘﻖ در ﺻﺪد ﺷﻨﺎﺳﺎﯾﯽ آﺳﯿﺐﻫﺎي اﻟﮕﻮي‬ ‫اﺟﺎرهداري رﻗﺒﺎت ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ ـ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ اﺳﺖ‪.‬‬ ‫آﺳﯿﺐ در ﻓﺮﻫﻨﮓ ﻟﻐﺖ ﻣﻌﯿﻦ‪ ،‬زﺧﻢ‪ ،‬ﺻﺪﻣﻪ‪ ،‬رﻧﺞ‪ ،‬ﺑﻼ‪ ،‬آزار و ﺿﺮر ﺗﻌﺮﯾﻒ ﺷﺪه‬ ‫اﺳﺖ‪ .‬ﺑﻪ ﻧﻘﻞ از اﻧﺪروﻣﺎﻧﺰﯾﻨﯽ )‪ (2005‬آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﯽ ﻣﻌﺎدل ﮐﻠﻤﻪ ﭘﺎﺗﻮﻟﻮژي اﺳﺖ و ﻣﺮاد‬ ‫از آن ﺷﻨﺎﺳﺎﯾﯽ ﻋﻠﻞ و رﯾﺸﻪ‪ ،‬ﻋﻮاﻣﻠﯽ اﺳﺖ ﮐﻪ در ﺑﺮوز ﺑﺤﺮان در ﭘﺪﯾﺪهﻫﺎي ﻣﺨﺘﻠﻒ‬ ‫ﻧﻘﺶ دارﻧﺪ و اﯾﻦ ﻋﻮاﻣﻞ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ روﻧﺪ ﺑﺎﻟﻨﺪﮔﯽ و ﮐﺎرآﻣﺪي ﭘﺪﯾﺪهﻫﺎ را ﻣﺨﺘﻞ ﺳﺎزﻧﺪ‪.‬‬ ‫ﺑﻨﺎﺑﺮاﯾﻦ آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﯽ ﻓﺮاﯾﻨﺪي اﺳﺖ ﻧﻈﺎمﻣﻨﺪ از ﺟﻤﻊآوري دادهﻫﺎ ﺑﻪﻣﻨﻈﻮر ﺗﻌﺎﻣﻞ‬ ‫اﺛﺮﺑﺨﺶ و ﺳﻮدﻣﻨﺪ در راﺳﺘﺎي ﺣﻞ ﻣﺸﮑﻼت و ﻣﻮاﺟﻬﻪ ﺑﺎ ﭼﺎﻟﺶﻫﺎ‪ ،‬ﻓﺸﺎرﻫﺎ و‬ ‫ﻣﺤﺪودﯾﺖﻫﺎي ﻣﺤﯿﻄﯽ در ﺳﺎزﻣﺎن )اﻟﻤﺌﯽ و ﻫﻤﺘﯽ‪.(1395 ،‬‬ ‫‪ .1‬ﭘﯿﺸﯿﻨﻪ ﺗﺤﻘﯿﻖ‬ ‫ﻣﺤﻘﻘﺎن ﺑﺴﯿﺎري وﻗﺖ و ﻫﻤﺖ ﺧﻮد را در ﺟﻬﺖ اﻋﺘﻼي ﻧﻬﺎد وﻗﻒ در ﮐﺸﻮر ﮔﺬاﺷﺘﻪاﻧﺪ‪.‬‬ ‫آنﻫﺎ ﺑﺎ ورود ﺑﻪ ﻋﺮﺻﻪﻫﺎي ﻣﺨﺘﻠﻒ وﻗﻒ ﻫﻤﭽﻮن اﻣﻼك و اﺟﺎرات‪ ،‬ﺳﺮﻣﺎﯾﻪﮔﺬاري‪،‬‬ ‫اﺟﺮاي ﻧﯿﺎت‪ ،‬ﺣﻘﻮﻗﯽ‪ ،‬ﻓﺮﻫﻨﮕﯽ‪ ،‬اﺟﺘﻤﺎﻋﯽ و ‪ ...‬در اﯾﻦ ﺗﻼش ﺑﻮدهاﻧﺪ ﮐﻪ ﻣﺸﮑﻼت ﻧﻬﺎد‬ ‫وﻗﻒ را ﺷﻨﺎﺳﺎﯾﯽ ﮐﻨﻨﺪ و ﺑﺮاي آنﻫﺎ راﻫﮑﺎرﻫﺎﯾﯽ اراﺋﻪ دﻫﻨﺪ و ﯾﺎ ﺑﻪ ﺗﺮوﯾﺞ و ﺷﻨﺎﺳﺎﻧﺪن‬ ‫ﻧﻬﺎد وﻗﻒ و اﺑﻌﺎد ﮔﻮﻧﺎﮔﻮن آن‪ ،‬ﻫﻤﺖ ﮔﻤﺎرﻧﺪ ﮐﻪ ذﮐﺮ ﺗﻤﺎﻣﯽ آﺛﺎر ﻣﺤﻘﻘﺎن ﺧﺎرج از‬
7. ‫ﺳﺎل دوازدﻫﻢ‪ ،‬ﺷﻤﺎره دوم )ﭘﯿﺎﭘﯽ ‪ ،(24‬ﺑﻬﺎر و ﺗﺎﺑﺴﺘﺎن ‪1399‬‬ ‫‪142‬‬ ‫ﺣﻮﺻﻠﻪ اﯾﻦ ﻣﻘﺎﻟﻪ اﺳﺖ‪ .‬اﻣﺎ آﻧﭽﻪ ارﺗﺒﺎط ﺑﯿﺸﺘﺮي ﺑﺎ ﻣﻮﺿﻮع ﻣﻮرد ﺑﺤﺚ دارد ازﺟﻤﻠﻪ‬ ‫ﻣﻮارد زﯾﺮ اﺳﺖ‪:‬‬ ‫ﺣﺎﺗﻤﯽ و ﺷﻔﻘﺘﯽ )‪ (1380‬در ﻣﻘﺎﻟﻪاي ﺑﺎ ﻋﻨﻮان «اﺟﺎره ﻣﺎل ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ« ﺑﺎ روش اﺳﻨﺎدي‬ ‫ﺑﻪ ﺑﺮرﺳﯽ و ﺗﺤﻠﯿﻞ ﻣﺴﺎﺋﻞ ﺣﻘﻮﻗﯽ اﺟﺎرهداري ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﺑﻪﺧﺼﻮص ﺗﻌﯿﯿﻦ ﺷﺨﺼﯿﺖ‬ ‫اﺟﺎرهدﻫﻨﺪه و اﺛﺮ ﻓﻮت ﻣﺘﻮﻟﯽ ﯾﺎ ﻣﻮﻗﻮفﻋﻠﯿﻬﻢ ﺑﺮ ﻋﻘﺪ اﺟﺎره ﭘﺮداﺧﺘﻪاﻧﺪ و ﻧﺘﯿﺠﻪ ﮔﺮﻓﺘﻪاﻧﺪ‬ ‫ﮐﻪ اﺟﺎره ﻣﺎل ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﭼﻪ از ﺟﺎﻧﺐ ﻣﻮﻗﻮفﻋﻠﯿﻬﻢ و ﭼﻪ از ﺳﻮي ﻣﺘﻮﻟﯽ ﯾﺎ ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف‪،‬‬ ‫ﻧﻪ ﺑﻪ ﻋﻨﻮان ﻣﺎﻟﮏ ﺑﻠﮑﻪ ﺑﻪ ﻋﻨﻮان ﻧﻤﺎﯾﻨﺪﮔﯽ از ﺳﻮي ﺷﺨﺺ ﺣﻘﻮﻗﯽ )وﻗﻒ( اﺳﺖ‪.‬‬ ‫ﺳﻮري )‪ (1383‬در رﺳﺎﻟﻪ دﮐﺘﺮي ﺧﻮد ﺑﺎ ﻋﻨﻮان »ﺑﺮرﺳﯽ وﺿﻌﯿﺖ ﺑﻬﺮهﺑﺮداري از‬ ‫رﻗﺒﺎت ﻣﻨﻔﻌﺘﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﮐﺸﻮر‪ :‬ﻣﻄﺎﻟﻌﻪ ﻣﻮردي اداره اوﻗﺎف ﺟﻨﻮب ﺷﻬﺮ ﺗﻬﺮان« ﺑﯿﺎن‬ ‫ﻣﯽدارد ﮐﻪ ﻧﺘﺎﯾﺞ اﯾﻦ ﺗﺤﻘﯿﻖ ﺑﯿﺎﻧﮕﺮ آن اﺳﺖ ﮐﻪ درآﻣﺪ رﻗﺒﺎت ﻣﻨﻔﻌﺘﯽ وﻗﻔﯽ ﭘﺎﯾﯿﻦ اﺳﺖ و‬ ‫رﻗﺒﺎت اداري در ﻣﻘﺎﯾﺴﻪ ﺑﺎ رﻗﺒﺎت ﻏﯿﺮﻣﺘﺼﺮﻓﯽ و ﺑﻪ وﯾﮋه رﻗﺒﺎت ﻫﯿﺌﺖاﻣﻨﺎﯾﯽ درآﻣﺪﻫﺎي‬ ‫ﭘﺎﯾﯿﻦﺗﺮي را داﺷﺘﻪاﻧﺪ‪ .‬ﻧﺘﺎﯾﺞ ﺣﺎﺻﻞ از رﮔﺮﺳﯿﻮنﻫﺎي اﻧﺠﺎمﺷﺪه در اﯾﻦ ﺗﺤﻘﯿﻖ ﻧﺸﺎن‬ ‫ﻣﯽدﻫﺪ‪ ،‬ﮐﻪ ﺑﺰرﮔﯽ اﻧﺪازه رﻗﺒﺎت و ﻃﻮﻻﻧﯽ ﺑﻮدن ﻣﺪت ﻗﺮاردادﻫﺎي اﺟﺎرهاي رﻗﺒﺎت اﺛﺮي‬ ‫ﻣﻨﻔﯽ روي درآﻣﺪﻫﺎ داﺷﺘﻪ اﺳﺖ و ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎي ﻋﻤﺮاﻧﯽ و ﺣﻘﻮﻗﯽ ﻣﯿﺰان ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎي‬ ‫ﺧﺎﻟﺺ وﻗﻔﯽ ﮐﺎﻫﺶ داﺷﺘﻪ اﺳﺖ‪ .‬ﻋﻼوه ﺑﺮ اﯾﻦﻫﺎ‪ ،‬اﯾﺠﺎد ﺗﺤﻮل در ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﺑﺎ‬ ‫واﮔﺬاري رﻗﺒﺎت ﺑﻪ ﻫﯿﺌﺖ اﻣﻨﺎي ﻣﺤﻠﯽ‪ ،‬اﻣﺘﻨﺎع از واﮔﺬاري ﺳﺮﻗﻔﻠﯽﻫﺎ و ﺣﻖ اﻋﯿﺎن اﻣﻼك‬ ‫وﻗﻔﯽ‪ ،‬ﺳﺎﻻﻧﻪ ﮐﺮدن ﻗﺮاردادﻫﺎي اﺟﺎرهاي‪ ،‬ﻧﻮﺳﺎزي و ﺑﺎزﺳﺎزي رﻗﺒﺎت ﻣﻨﻔﻌﺘﯽ‪ ،‬اﺧﺘﺼﺎص‬ ‫درآﻣﺪ ﺣﺎﺻﻞ از ﻣﺤﻞ ﭘﺬﯾﺮهﻫﺎ ﺑﻪ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪﮔﺬاريﻫﺎي ﺑﻠﻨﺪﻣﺪت‪ ،‬ﺑﺎزﻧﮕﺮي در ﺷﯿﻮهﻫﺎي‬ ‫وﻗﻒ اﻣﻮال و اﻣﻼك ﻣﺒﺘﻨﯽ ﺑﺮ اﻧﻌﻄﺎفﭘﺬﯾﺮي ﻧﯿﺎت واﻗﻔﯿﻦ در ﺟﻬﺖ ﭘﺎﺳﺨﮕﻮﯾﯽ ﺑﻪ‬ ‫ﺿﺮورتﻫﺎي اﺻﻠﯽ ﺟﺎﻣﻌﻪ‪ ،‬اﯾﺠﺎد اﺻﻼﺣﺎت در ﻗﻮاﻧﯿﻦ و ﻣﻘﺮرات وﻗﻔﯽ ﮐﺸﻮر و‬ ‫ﻓﻌﺎلﺳﺎزي ﻣﺸﺎرﮐﺖ ﺑﺨﺶ ﺧﺼﻮﺻﯽ در ﺗﻮﻟﯿﺖ و اﻧﺠﺎم ﺳﺮﻣﺎﯾﻪﮔﺬاريﻫﺎي وﻗﻔﯽ از‬ ‫ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ ﺗﻮﺻﯿﻪﻫﺎي اﯾﻦ ﺗﺤﻘﯿﻖ در ﺟﻬﺖ اﻓﺰاﯾﺶ درآﻣﺪﻫﺎي وﻗﻔﯽ ﺑﺮاي ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﮐﺸﻮر‬ ‫اﺳﺖ‪ .‬روشﻫﺎي ﺗﺤﻘﯿﻖ وي ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﻫﺮ ﻓﺼﻞ ﺟﺪاﮔﺎﻧﻪ اﺳﺖ ازﺟﻤﻠﻪ اﺳﻨﺎدي و‬ ‫اﻗﺘﺼﺎدﺳﻨﺠﯽ‪.‬‬
8. ‫آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﯽ اﻟﮕﻮي درآﻣﺪزاﯾﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ‪ /‬وﺣﯿﺪ ﯾﺎوري و دﯾﮕﺮان‬ ‫‪143‬‬ ‫ﻋﺒﺎدي )‪ (1388‬در ﻣﻘﺎﻟﻪ ﺧﻮد ﺗﺤﺖ ﻋﻨﻮان »ﺷﯿﻮهﻫﺎي ﺟﺪﯾﺪ ﺑﻬﺮهوري و‬ ‫ﺳﺮﻣﺎﯾﻪﮔﺬاري اﻣﻮال وﻗﻒ« و رﯾﺎﺣﯽ ﺳﺎﻣﺎﻧﯽ )‪ (1391‬در ﮐﺘﺎب ﺧﻮد ﺑﺎ ﻋﻨﻮان »ﺑﻬﺮهوري‬ ‫در ﻗﻠﻤﺮو وﻗﻒ و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ« ﺑﻪ روشﻫﺎي ﺟﺪﯾﺪ ﺑﻬﺮهوري اﺷﺎره ﮐﺮدهاﻧﺪ‪.‬‬ ‫ﺷﯿﺨﺎﻧﯽ )‪ (1391‬در ﭘﺎﯾﺎنﻧﺎﻣﻪ ﮐﺎرﺷﻨﺎﺳﯽ ارﺷﺪ ﺧﻮد ﺑﺎ ﻋﻨﻮان «ﺗﻄﺒﯿﻖ ﻣﺴﺌﻠﻪ ﺗﻌﯿﯿﻦ‬ ‫ﻣﺘﻮﻟﯽ ـ ﻧﺎﻇﺮ در وﻗﻒ ﺑﺎ ﻣﺴﺌﻠﻪ اﻗﺘﺼﺎد اﻃﻼﻋﺎت« ﮐﻪ ﺑﻪ روش ﺟﺴﺘﺠﻮي ﮐﺘﺎﺑﺨﺎﻧﻪاي‬ ‫اﻧﺠﺎم ﺷﺪه اﺳﺖ ﺿﻤﻦ ﺗﻄﺒﯿﻖ ﻣﺴﺌﻠﻪ ﺗﻌﯿﯿﻦ ﻣﺘﻮﻟﯽ و ﻧﺎﻇﺮ در وﻗﻒ ﺑﺎ ﻣﻮﺿﻮع ﻋﺪم ﺗﻘﺎرن‬ ‫اﻃﻼﻋﺎت در ﻣﺴﺌﻠﻪ اﻗﺘﺼﺎد اﻃﻼﻋﺎت و ﺑﯿﺎن ﭘﺎرهاي از ﭼﺎﻟﺶﻫﺎي ﻣﻮﺟﻮد در اداره‬ ‫ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﻧﺸﺎن ﻣﯽدﻫﺪ ﮐﻪ ﻣﯽﺗﻮان ﺑﺎ اﺳﺘﻔﺎده از راﻫﮑﺎرﻫﺎي ﭘﯿﺸﻨﻬﺎدي اﻗﺘﺼﺎد اﻃﻼﻋﺎت‬ ‫در ﺟﻬﺖ رﻓﻊ ﻣﺸﮑﻼت ﻧﺎﺷﯽ از ﻋﺪم ﺗﻘﺎرن اﻃﻼﻋﺎت در ﻣﺴﺌﻠﻪ ﺗﻌﯿﯿﻦ ﻣﺘﻮﻟﯽ و ﻧﺎﻇﺮ در‬ ‫وﻗﻒ ﺑﻬﺮه ﺑﺮد‪.‬‬ ‫اﻧﻮر ﻣﻮﺳﯽ )‪ (Musaee, anwar‬و ﻫﻤﮑﺎران )‪ (2014‬در ﻣﻘﺎﻟﻪ ﺧﻮد ﺑﺎ ﻋﻨﻮان »ﺗﺤﻠﯿﻞ‬ ‫ﻣﺎﻟﯽ درآﻣﺪ ﻣﺴﺘﻐﻼت وﻗﻔﯽ در ﮐﺮاﻧﻪ ﺑﺎﺧﺘﺮي ‪ «1994-2000‬ﺑﻪ ﺑﺮرﺳﯽ و آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﯽ‬ ‫ﻣﺴﺘﻐﻼت و درآﻣﺪ ﺣﺎﺻﻞ از آنﻫﺎ در وزارت وﻗﻒ در ﻓﻠﺴﻄﯿﻦ و ﺑﻪﻃﻮر وﯾﮋه در ﮐﺮاﻧﻪ‬ ‫ﺑﺎﺧﺘﺮي ﭘﺮداﺧﺘﻨﺪ‪ ،‬زﯾﺮا ‪ 61‬درﺻﺪ درآﻣﺪ ﺳﺎﻻﻧﻪ اﯾﻦ وزارﺗﺨﺎﻧﻪ از درآﻣﺪ ﻣﺴﺘﻐﻼت اﺳﺖ‬ ‫و اﯾﻦ ﻣﯿﺰان ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ اﻧﺪازه و ﻣﮑﺎن اﯾﻦ ﻣﺴﺘﻐﻼت‪ ،‬رﻗﻢ ﭘﺎﯾﯿﻨﯽ ﺑﻮد‪ .‬در اﻧﺘﻬﺎ ﻧﻮﯾﺴﻨﺪﮔﺎن‬ ‫اﯾﻦ ﻣﻘﺎﻟﻪ ﭘﯿﺸﻨﻬﺎدﻫﺎﯾﯽ در ﻣﻮرد ﻣﮑﺎﻧﯿﺴﻢ واﮔﺬاري‪ ،‬ﻣﺪت و ﻣﻮاد ﻗﺮارداد و ﻧﺤﻮه ﺗﻌﺎﻣﻞ‬ ‫ﺑﺎ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ ﺟﻬﺖ ﺑﻬﺒﻮد وﺿﻌﯿﺖ ﻣﺎﻟﯽ اﯾﻦ وزارت دادﻧﺪ‪ .‬ﻧﻮﯾﺴﻨﺪه در اﯾﻦ ﺗﺤﻘﯿﻖ ﺑﺎ روش‬ ‫اﺳﻨﺎدي و ﻣﺮاﺟﻌﻪ ﺑﻪ اﺳﻨﺎد اﯾﻦ وزارﺗﺨﺎﻧﻪ و ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ ﻣﺼﺎﺣﺒﻪ ﺑﺎ ﺧﺒﺮﮔﺎن اﯾﻦ ﺣﻮزه و‬ ‫روش ﺗﺤﻠﯿﻞ ﺗﻮﺻﯿﻔﯽ‪ ،‬ﻧﺸﺎن ﻣﯽدﻫﺪ ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪاﻧﺪازه و ﻣﻮﻗﻌﯿﺖ‪ ،‬درآﻣﺪ ﻣﺴﺘﻐﻼت وﻗﻔﯽ‬ ‫ﭘﺎﯾﯿﻦ اﺳﺖ و وزارت وﻗﻒ در ﺟﻤﻊآوري درآﻣﺪﻫﺎ از ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﯾﻦ ﺑﺎ ﻣﺸﮑﻼﺗﯽ ﻣﻮاﺟﻪ‬ ‫ﺷﺪه اﺳﺖ و اﯾﻦ وﺿﻌﯿﺖ ﺑﻪ ﻋﻠﺖﻫﺎﯾﯽ ازﺟﻤﻠﻪ ﻣﺸﮑﻞ ﺗﻨﻈﯿﻢﮔﺮي ﻗﺮارداد‪ ،‬ﻋﺪم‬ ‫ﺑﻪروزرﺳﺎﻧﯽ اﺟﺎرات‪ ،‬و ﻣﺸﮑﻼت ﺣﻘﻮﻗﯽ ـ ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ ﺑﺮﻣﯽﮔﺮدد‪ .‬از راﻫﮑﺎرﻫﺎي اﯾﻦ‬ ‫ﺗﺤﻘﯿﻖ ﻣﯽﺗﻮان ﺑﻪ ﻣﻮاردي ازﺟﻤﻠﻪ اﻓﺰاﯾﺶ و ﺑﻪروزرﺳﺎﻧﯽ اﺟﺎرهﺑﻬﺎ‪ ،‬ﻣﻌﺮﻓﯽ ﺳﺎزوﮐﺎر‬ ‫ﺟﺪﯾﺪ واﮔﺬاري ﻣﺴﺘﻐﻼت ﺑﺮاي اﺟﺎره ازﺟﻤﻠﻪ ﻣﺰاﯾﺪه‪ ،‬ﺑﺎزﻧﮕﺮي ﻣﺘﻦ ﻗﺮارداد‪ ،‬اﺟﺒﺎر ﮐﺮدن‬ ‫ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﯾﻦ ﺑﻪ ﭘﺮداﺧﺖ ﺳﺎﻻﻧﻪ اﺟﺎرهﺑﻬﺎ )ﺑﻪﺟﺎي ﭼﻨﺪﯾﻦ ﺳﺎل( و ﺗﺼﺤﯿﺢ ﻓﺮآﯾﻨﺪ‬ ‫ﭘﯿﮕﯿﺮيﻫﺎي دادﮔﺎﻫﯽ اﺷﺎره ﮐﺮد‪.‬‬
9. ‫‪144‬‬ ‫ﺳﺎل دوازدﻫﻢ‪ ،‬ﺷﻤﺎره دوم )ﭘﯿﺎﭘﯽ ‪ ،(24‬ﺑﻬﺎر و ﺗﺎﺑﺴﺘﺎن ‪1399‬‬ ‫ﻫﻤﺎنﻃﻮر ﮐﻪ ﻣﺸﺎﻫﺪه ﮔﺮدﯾﺪ‪ ،‬ﺣﻔﻆ ﻣﻨﺎﻓﻊ ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﺑﺮاي دﻏﺪﻏﻪﻣﻨﺪان ﺣﻮزه وﻗﻒ از‬ ‫اﻫﻤﯿﺖ ﺑﺎﻻﯾﯽ ﺑﺮﺧﻮردار اﺳﺖ و ﻣﺤﻘﻘﯿﻦ ﺑﻪ اﯾﻦ ﻣﺴﺌﻠﻪ ﺑﻪﻃﻮر وﯾﮋهاي ﭘﺮداﺧﺘﻨﺪ‪ .‬ﺑﺮرﺳﯽ‬ ‫ﭘﯿﺸﯿﻨﻪ ﺗﺤﻘﯿﻖ ﮔﻮﯾﺎي آن اﺳﺖ ﮐﻪ ﻣﻄﺎﻟﻌﺎت ﻣﺨﺘﻠﻒ‪ ،‬ﺣﻮل ﻣﻮﺿﻮع ﺑﻬﺮهوري و روشﻫﺎي‬ ‫درآﻣﺪزاﯾﯽ ﺷﮑﻞ ﮔﺮﻓﺘﻪ اﺳﺖ ﺑﻪﻃﻮريﮐﻪ دﺳﺘﻪاي از ﻣﻄﺎﻟﻌﺎت روي ﻣﺴﺌﻠﻪ ﺷﯿﻮهﻫﺎي ﻧﻮﯾﻦ‬ ‫درآﻣﺪزاﯾﯽ ﺗﻤﺮﮐﺰ ﮐﺮده اﺳﺖ و اﺟﺎرهداري را ﺑﻪﻋﻨﻮان ﺷﯿﻮهاي ﺳﻨﺘﯽ ﻣﻌﺮﻓﯽ ﻣﯽﮐﻨﻨﺪ و ﺑﻪ‬ ‫ﻣﺴﺌﻠﻪ اﺟﺎرهداري ﻧﻤﯽﭘﺮدازﻧﺪ‪ .‬دﺳﺘﻪاي دﯾﮕﺮ از ﻣﻄﺎﻟﻌﺎت‪ ،‬روشﻫﺎي درآﻣﺪزاﯾﯽ را از ﺑﻌﺪ‬ ‫ﺗﺎرﯾﺨﯽ و ﺳﯿﺮ ﺗﻄﻮر و ﺗﮑﺎﻣﻞ آن را ﺑﺮرﺳﯽ ﻣﯽﮐﻨﻨﺪ )‪ (Shamsiah, 2010‬و درﻧﺘﯿﺠﻪ در اﯾﻦ‬ ‫زﻣﯿﻨﻪ ﻋﻤﯿﻖ ﻧﻤﯽﺷﻮﻧﺪ و دﺳﺘﻪاي دﯾﮕﺮ از ﻣﻄﺎﻟﻌﺎت ﻫﻤﺎﻧﻨﺪ ﺳﻮري )‪ (1383‬و اﻧﻮر ﻣﻮﺳﯽ‬ ‫)‪ (2014‬ﺑﻪ ﻣﻘﻮﻟﻪ اﺟﺎرهداري و ﺑﯿﺎن ﭘﺎرهاي از ﭼﺎﻟﺶﻫﺎ ﺑﺎ روﯾﮑﺮد ﮐﺎرﮐﺮدي ﻣﯽﭘﺮدازﻧﺪ‬ ‫اﻣﺎ ﻫﯿﭻﯾﮏ ﺗﻤﺮﮐﺰي روي اﻣﻼك ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ ﺑﻪوﯾﮋه در ﮐﺸﻮر اﯾﺮان‬ ‫ﻧﺪارﻧﺪ و درواﻗﻊ اﻫﺪاﻓﯽ دﯾﮕﺮ را دﻧﺒﺎل ﻣﯽﮐﻨﻨﺪ‪.‬‬ ‫‪ .1-1‬ﺗﺤﻠﯿﻞ ذيﻧﻔﻌﺎن ﺑﻪﻣﺜﺎﺑﻪ روﯾﮑﺮد ﻧﻈﺮي ﺗﺤﻘﯿﻖ‬ ‫ﻓﺮﯾﻤﻦ ذيﻧﻔﻌﺎن را ﻫﺮ ﻓﺮد ﯾﺎ ﮔﺮوﻫﯽ ﺗﻌﺮﯾﻒ ﻧﻤﻮده اﺳﺖ ﮐﻪ در دﺳﺘﯿﺎﺑﯽ ﺳﺎزﻣﺎن ﺑﻪ‬ ‫اﻫﺪاﻓﺶ اﺛﺮ ﻣﯽﮔﺬارﻧﺪ و ﯾﺎ اﺛﺮ ﻣﯽﭘﺬﯾﺮﻧﺪ )ﺛﻘﻔﯽ و ﻫﻤﮑﺎران‪ .(1393 ،‬در اﯾﻦ ﭘﮋوﻫﺶ‪،‬‬ ‫ازآنﺟﻬﺖ ﺑﻪ دﻧﺒﺎل ﺷﻨﺎﺳﺎﯾﯽ ذيﻧﻔﻌﺎن اﺻﻠﯽ در ﺣﻮزه اﻣﻼك ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ‬ ‫ﻫﺴﺘﯿﻢ ﮐﻪ ﻣﻄﺎﺑﻖ ﺑﺎ ادﺑﯿﺎت اﯾﻦ ﺣﻮزه ﺿﻌﻒ ﯾﺎ ﻋﺪم ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ ذيﻧﻔﻌﺎن ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﺑﺮاي ﯾﮏ‬ ‫ﭘﺮوژه ﯾﺎ ﺳﺎزﻣﺎن ﻣﺨﺮب ﺑﻮده و ﻣﺸﮑﻼﺗﯽ ﻧﻈﯿﺮ ﺑﺮوز اﺧﺘﻼف و ﺗﻀﺎد ﺑﺎ ﺟﺎﻣﻌﻪ‪ ،‬ﭘﯿﭽﯿﺪه‬ ‫ﺷﺪن ﻓﺮآﯾﻨﺪ ﺗﺼﻤﯿﻢﮔﯿﺮيﻫﺎ‪ ،‬ﺑﺮوز ﺗﺄﺧﯿﺮات و اﻓﺰاﯾﺶ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎ‪ ،‬ﺧﺪﺷﻪدار ﺷﺪن اﻋﺘﺒﺎر و‬ ‫ﺳﺎﺑﻘﻪ اﻓﺮاد و ﻧﻬﺎدﻫﺎي ﺣﺎﺿﺮ در ﭘﺮوژه و ﯾﺎ ﺳﺎزﻣﺎن و ﻣﺸﮑﻞ در اوﻟﻮﯾﺖﺑﻨﺪي و‬ ‫ﭘﺎﺳﺦﮔﻮﯾﯽ ﺑﻪ ﻣﻄﺎﻟﺒﺎت ذيﻧﻔﻌﺎن را ﺑﻪ وﺟﻮد آورد )ﺛﻘﻔﯽ و ﻫﻤﮑﺎران‪.(1393 ،‬‬ ‫ﯾﮑﯽ از راهﻫﺎي ﺗﻤﺎﯾﺰ اﻧﻮاع ذيﻧﻔﻌﺎن در ﻧﻈﺮ ﮔﺮﻓﺘﻦ ﮔﺮوهﻫﺎﯾﯽ از ﻣﺮدم اﺳﺖ ﮐﻪ داراي‬ ‫رواﺑﻂ ﻗﺎﺑﻞ دﺳﺘﻪﺑﻨﺪي ﺑﺎ ﺳﺎزﻣﺎن ﻫﺴﺘﻨﺪ )ﺛﻘﻔﯽ و ﻫﻤﮑﺎران‪ .(1393 ،‬ﻣﺒﺘﻨﯽ ﺑﺮ ﺑﺮرﺳﯽﻫﺎي‬ ‫ﺻﻮرت ﮔﺮﻓﺘﻪ‪ ،‬ﻣﺮدم و ﺟﺎﻣﻌﻪ ﺟﺎﻣﻊﺗﺮﯾﻦ ذيﻧﻔﻊ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻫﺴﺘﻨﺪ ﺑﻪﻃﻮريﮐﻪ‬ ‫ﺳﺎﯾﺮ ذيﻧﻔﻌﺎن ﻧﯿﺰ ﺑﺮآﻣﺪه از ﻧﻘﺶآﻓﺮﯾﻨﯽ ﻣﺮدم در ﻋﺮﺻﻪﻫﺎي ﻣﺨﺘﻠﻒ ﻣﯽﺑﺎﺷﻨﺪ‪.‬‬
10. ‫آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﯽ اﻟﮕﻮي درآﻣﺪزاﯾﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ‪ /‬وﺣﯿﺪ ﯾﺎوري و دﯾﮕﺮان‬ ‫‪145‬‬ ‫ﻣﺒﺘﻨﯽ ﺑﺮ ﺗﺤﻠﯿﻞ ذيﻧﻔﻌﺎن و ﻧﻈﺮات ﺻﺎﺣﺐﻧﻈﺮان اﯾﻦ ﻋﺮﺻﻪ‪ ،‬ذيﻧﻔﻌﺎن اﺻﻠﯽ و‬ ‫ﻣﺴﺘﻘﯿﻢ اﻣﻼك ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ ﻋﺒﺎرتاﻧﺪ از‪ :‬ﺟﺎﻣﻌﻪ )ﻣﺮدم(‪ ،‬ﺣﮑﻮﻣﺖ‪،‬‬ ‫واﻗﻒ‪ ،‬ﻣﺘﻮﻟﯽ‪ ،‬ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ‪ ،‬ﻣﻮﻗﻮفﻋﻠﯿﻬﻢ و ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ‪ .‬ﻫﺮﭼﻨﺪ ﮐﻪ واﻗﻔﯿﻦ‪ ،‬ﻣﺘﻮﻟﯿﺎن‪ ،‬ﺣﮑﻮﻣﺖ‬ ‫)ﺑﻪ ﻣﻌﻨﺎي ﻣﺴﺌﻮﻻن(‪ ،‬ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﯾﻦ و ﻣﻮﻗﻮفﻋﻠﯿﻬﻢ ﺑﺨﺸﯽ از ﺟﺎﻣﻌﻪ ﻣﯽﺑﺎﺷﻨﺪ اﻣﺎ ﻣﻔﻬﻮم‬ ‫ﺟﺎﻣﻌﻪ ﻓﺮاﺗﺮ از آنﻫﺎ ﻣﯽﺑﺎﺷﺪ ﮐﻪ درواﻗﻊ از آﺛﺎر ﻏﯿﺮﻣﺴﺘﻘﯿﻢ وﻗﻒ ﻣﻨﺘﻔﻊ ﻣﯽﺷﻮﻧﺪ‪.‬‬ ‫ﺷﮑﻞ ‪ :2‬ذيﻧﻔﻌﺎن ﺷﻨﺎﺳﺎﯾﯽﺷﺪه در ﺣﻮزه ﺗﺤﻘﯿﻖ )ﯾﺎﻓﺘﻪﻫﺎي ﭘﮋوﻫﺶ(‬ ‫واﻗﻔﯿﻦ‪ ،‬ﻣﺘﻮﻟﯿﺎن‪ ،‬ﻣﻮﻗﻮفﻋﻠﯿﻬﻢ‪ ،‬ﻣﺴﺌﻮﻻن ﺣﮑﻮﻣﺘﯽ و ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﯾﻦ در دل ﺟﺎﻣﻌﻪ‬ ‫)ﻣﺮدم( ﻗﺮار دارﻧﺪ )ﺑﻪ ﺻﻮرت ﻋﻤﻮم و ﺧﺼﻮص ﻣﻄﻠﻖ(‪ .‬ﺣﮑﻮﻣﺖ ﺑﻪ ﻣﻌﻨﺎي اﻋﻢ )ﺷﺎﻣﻞ‬ ‫ﻧﻬﺎدﻫﺎ‪ ،‬ﻧﻈﺎﻣﺎت‪ ،‬ﻗﻮاﻧﯿﻦ و ﻣﻘﺮرات( در رأس ﺗﻤﺎﻣﯽ ذيﻧﻔﻌﺎن ﻗﺮار دارد و ﺑﺮ ﺗﻤﺎﻣﯽ آنﻫﺎ‬ ‫اﺛﺮﮔﺬار اﺳﺖ‪ .‬ﺑﻪﻃﻮر ﻣﺜﺎل ﺣﮑﻮﻣﺖ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ از ﻃﺮﯾﻖ اﺑﺰار ﻣﻘﺮراتﮔﺬاري در اﺻﻼح‬ ‫ﺗﻌﺎﻣﻼت ﻣﯿﺎن ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ و ﻣﺘﻮﻟﯽ ﻧﻘﺶ ﺑﻪﺳﺰاﯾﯽ اﯾﻔﺎ ﻧﻤﺎﯾﺪ‪ .‬ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﻧﯿﺰ ﺑﻪ ﻋﻨﻮان ﺷﺨﺼﯿﺖ‬ ‫ﺣﻘﻮﻗﯽ ﻣﺴﺘﻘﻞ‪ ،‬اﮔﺮﭼﻪ ﺟﺰﺋﯽ از ﺟﺎﻣﻌﻪ ﻧﯿﺴﺖ اﻣﺎ ﺟﺰء ذيﻧﻔﻌﺎن اﺳﺖ‪.‬‬ ‫اﻣﺎ ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ و ﻣﺆﺛﺮﺗﺮﯾﻦ ذيﻧﻔﻊ ﺷﻨﺎﺳﺎﯾﯽﺷﺪه ﮐﻪ ﺗﺄﺛﯿﺮات ﻣﺴﺘﻘﯿﻢ و ﻗﺎﺑﻞﺗﻮﺟﻬﯽ ﺑﺮ‬ ‫روي درآﻣﺪزاﯾﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ دارد‪ ،‬ﻣﺘﻮﻟﯽ اﺳﺖ ﮐﻪ در‬ ‫ﺧﺼﻮص ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﻣﺘﺼﺮﻓﯽ ـ ﮐﻪ ﻣﺤﺪوده ﺗﻤﺮﮐﺰ اﯾﻦ ﭘﮋوﻫﺶ اﺳﺖ ـ ﻫﻤﺎن ﺳﺎزﻣﺎن‬
11. ‫‪146‬‬ ‫ﺳﺎل دوازدﻫﻢ‪ ،‬ﺷﻤﺎره دوم )ﭘﯿﺎﭘﯽ ‪ ،(24‬ﺑﻬﺎر و ﺗﺎﺑﺴﺘﺎن ‪1399‬‬ ‫اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ ﻣﯽﺑﺎﺷﺪ‪ .‬ﺑﻪ دﻟﯿﻞ اﻫﻤﯿﺖ اﯾﻦ ﻣﻮﺿﻮع اﻧﺪﮐﯽ در ﻣﻮرد ﺟﺎﯾﮕﺎه و‬ ‫ﻧﻘﺶ آنﮐﻪ ﻋﺒﺎرت اﺳﺖ از اﺟﺎرهداري‪ ،‬ﻣﯽﭘﺮدازﯾﻢ‪.‬‬ ‫ﻣﻄﺎﺑﻖ ﺑﺎ ﻗﺎﻧﻮن‪ ،‬ﺗﻮﻟﯿﺖ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﻣﺘﺼﺮﻓﯽ ازﺟﻤﻠﻪ وﻇﺎﯾﻒ ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر‬ ‫ﺧﯿﺮﯾﻪ اﺳﺖ‪ .‬ﻋﻤﻮﻣﺎً ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﻣﻨﻔﻌﺘﯽ ﺑﺮاي ﮐﺴﺐ درآﻣﺪ ﺑﻪ اﺟﺎره واﮔﺬار ﻣﯽﺷﻮﻧﺪ ﮐﻪ‬ ‫اﺻﻮﻻً ﺑﺎ اﻧﻌﻘﺎد ﻗﺮارداد در ازاي اﺟﺎرهﺑﻬﺎي ﻣﺸﺨﺺ‪ ،‬ﺣﻖ ﺑﻬﺮهﺑﺮداري از ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﯾﺎ رﻗﺒﺎت‬ ‫آن در ﯾﮏ ﻣﺪت ﻣﻌﯿﻦ ﺑﻪ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ واﮔﺬار ﻣﯽﮔﺮدد )رﯾﺎﺣﯽ ﺳﺎﻣﺎﻧﯽ‪ ،1391 ،‬ص‪.(146 .‬‬ ‫ﻣﻄﺎﺑﻖ ﺑﺎ ﻣﺎده ‪ 466‬ﻗﺎﻧﻮن ﻣﺪﻧﯽ اﺟﺎره ﻋﻘﺪي اﺳﺖ ﮐﻪ ﺑﻪﻣﻮﺟﺐ آن ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ ﻣﺎﻟﮏ ﻣﻨﺎﻓﻊ‬ ‫ﻋﯿﻦ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮه ﻣﯽﺷﻮد )ﻣﺮﮐﺰ ﭘﮋوﻫﺶﻫﺎي ﻣﺠﻠﺲ ﺷﻮراي اﺳﻼﻣﯽ‪ (1395 ،‬و در ﻗﺒﺎل آن‬ ‫ﺑﺎﯾﺪ ﻋﻮﺿﯽ را ﺑﻪ ﻣﻮﺟﺮ ﺑﭙﺮدازد )اﻟﻤﻮﺳﻮي اﻟﺨﻤﯿﻨﯽ‪ ،1368 ،‬ص‪ .(485 .‬در ﻣﺎده ‪11‬‬ ‫آﯾﯿﻦﻧﺎﻣﻪ اﺟﺮاﯾﯽ ﻗﺎﻧﻮن ﺗﺸﮑﯿﻼت ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ )ﻣﺼﻮب ‪ (1365/2/10‬آﻣﺪه‬ ‫اﺳﺖ‪ :‬ﺑﻪﻣﻨﻈﻮر رﻋﺎﯾﺖ ﻣﺼﻠﺤﺖ وﻗﻒ و ﺑﻬﺮهﺑﺮداري ﺻﺤﯿﺢ‪ ،‬ﺑﺎﯾﺪ رﻗﺒﺎت ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ را ﺑﺎ‬ ‫ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﻣﻔﺎد وﻗﻒﻧﺎﻣﻪ و ﻗﻮاﻧﯿﻦ ﻣﺮﺑﻮﻃﻪ و ﺑﺎ ﺟﻠﺐ ﻧﻈﺮ ﮐﺎرﺷﻨﺎس رﺳﻤﯽ ﯾﺎ ﺧﺒﺮه ﻣﺤﻠﯽ و‬ ‫رﻋﺎﯾﺖ ﺷﺮاﯾﻂ ]ذﮐﺮﺷﺪه[ از ﻃﺮﯾﻖ ﻣﺰاﯾﺪه ﺑﻪ اﺟﺎره واﮔﺬار ﻧﻤﻮد )ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر‬ ‫ﺧﯿﺮﯾﻪ‪ ،1390 ،‬ص‪ (44 .‬و ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ ﻣﻄﺎﺑﻖ ﺑﺎ ﻣﺎده ‪ 6‬ﻗﺎﻧﻮن ﺗﺸﮑﯿﻼت و اﺧﺘﯿﺎرات ﺳﺎزﻣﺎن‬ ‫اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ )ﻣﺼﻮب ‪ ،(1363/10/2‬ﻣﺘﻮﻟﯽ ﻣﻮﻇﻒ اﺳﺖ ﻣﻮﺟﺒﺎت آﺑﺎداﻧﯽ رﻗﺒﺎت‬ ‫ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ را در ﺟﻬﺖ ﺑﻬﺮهﺑﺮداري ﺻﺤﯿﺢ از آنﻫﺎ ﺑﻪﻣﻨﻈﻮر اﺟﺮاي ﻧﯿﺎت واﻗﻒ ﻓﺮاﻫﻢ آورد‬ ‫)ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ‪ ،1390 ،‬ص‪ .(14 .‬ﻋﻼوه ﺑﺮ اﯾﻦﻫﺎ ﻣﻄﺎﺑﻖ ﻣﺎده ﯾﮏ آﯾﯿﻦﻧﺎﻣﻪ‬ ‫اﺟﺮاﯾﯽ ﻻﯾﺤﻪ ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ ﺗﺠﺪﯾﺪ ﻗﺮارداد و اﺟﺎره اﻣﻼك و اﻣﻮال ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ )ﻣﺼﻮب‬ ‫‪ :(1358/2/17‬ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف ﻣﮑﻠﻒ اﺳﺖ ﺿﻮاﺑﻂ و ﺷﺮاﯾﻂ ﻻزم و ﺿﺮوري ﺑﺮاي ﺗﻨﻈﯿﻢ‬ ‫اﺟﺎرهﻧﺎﻣﻪ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮان و ﻣﺘﺼﺮﻓﺎن اﻣﻼك و اﻣﻮال اوﻗﺎﻓﯽ را ﻃﯽ دﺳﺘﻮراﻟﻌﻤﻠﯽ ﺑﻪ ﮐﻠﯿﻪ ادارات‬ ‫و ﻣﺮاﮐﺰ اوﻗﺎﻓﯽ اﺳﺘﺎنﻫﺎ اﺑﻼغ و ﺳﺮﯾﻌﺎً ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ ﺗﺠﺪﯾﺪ اﺟﺎره و اﻧﻌﻘﺎد ﻗﺮارداد اﻗﺪام ﻧﻤﺎﯾﺪ‬ ‫)ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ‪ ،1390 ،‬ص‪.(107 .‬‬ ‫ﺑﻨﺎﺑﺮاﯾﻦ ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف ﻣﻮﻇﻒ اﺳﺖ ﺑﺮاي اﺟﺎرهداري رﻗﺒﺎت ﻣﻮارد ﻣﺨﺘﻠﻔﯽ ازﺟﻤﻠﻪ‪،‬‬ ‫ﺗﻌﯿﯿﻦ ﻣﯿﺰان اﺟﺎرهﺑﻬﺎ‪ ،‬ﺗﻨﻈﯿﻢ ﻣﺤﺘﻮاي ﻗﺮارداد‪ ،‬ﺣﻔﻆ و ﻧﮕﻬﺪاري ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ‪ ،‬رﻋﺎﯾﺖ ﺗﻌﻬﺪات‬ ‫و ﻣﺮاﻗﺒﺖ ﺑﺮ اﻧﺠﺎم دﻗﯿﻖ آن‪ ،‬آﻣﺎدهﺳﺎزي ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﺟﻬﺖ ﺑﻬﺮهﺑﺮداري ﺑﻌﺪي‪ ،‬ﺗﺠﺪﯾﺪ اﺟﺎره‬ ‫و اﻧﺘﺨﺎب ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ را رﻋﺎﯾﺖ ﮐﻨﺪ‪ .‬ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﻣﻄﺎﻟﺐ ﻓﻮق ﯾﮑﯽ از وﻇﺎﯾﻒ ﺳﺎزﻣﺎن‬
12. ‫آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﯽ اﻟﮕﻮي درآﻣﺪزاﯾﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ‪ /‬وﺣﯿﺪ ﯾﺎوري و دﯾﮕﺮان‬ ‫‪147‬‬ ‫ﺑﻪﻋﻨﻮان ﻣﺘﻮﻟﯽ ﻋﺒﺎرت اﺳﺖ از اﺟﺎرهداري در ﺟﻬﺖ رﻋﺎﯾﺖ ﻣﺼﻠﺤﺖ وﻗﻒ و اﺟﺮاي‬ ‫ﻧﯿﺎت واﻗﻔﯿﻦ؛ ﺑﺪﯾﻦﻣﻨﻈﻮر ﻫﺮ ﭼﻪ ﮐﻪ ﺳﺎزﻣﺎن در اﻧﺠﺎم اﯾﻦ ﻣﻬﻢ‪ ،‬ﻣﻮﻓﻖ ﻋﻤﻞ ﻧﻤﺎﯾﺪ‪،‬‬ ‫ﻣﺼﺎﻟﺢ ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ و اﺟﺮاي ﻧﯿﺎت واﻗﻒ ﺑﺎﮐﯿﻔﯿﺖ ﺑﻬﺘﺮي رﻋﺎﯾﺖ ﻣﯽﮔﺮدﻧﺪ‪.‬‬ ‫ﺗﺤﻘﯿﻖ ﺣﺎﺿﺮ ﻣﺒﺘﻨﯽ ﺑﺮ اﺳﺘﺮاﺗﮋي ﻣﻄﺎﻟﻌﻪ ﻣﻮردي و ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ روﯾﮑﺮد ﻧﻈﺮي ﻓﻮق‪،‬‬ ‫دادهﻫﺎي ﻣﻮﺟﻮد را ﺟﻤﻊآوري و ﺳﭙﺲ ﻣﺒﺘﻨﯽ ﺑﺮ آن‪ ،‬اﻟﮕﻮي درآﻣﺪزاﯾﯽ اﻣﻼك ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‬ ‫ﻋﺮﺻﻪ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ را آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﯽ ﻣﯽﮐﻨﺪ‪.‬‬ ‫‪ .2‬روش ﺗﺤﻘﯿﻖ‬ ‫‪1‬‬ ‫ﻣﺒﺘﻨﯽ ﺑﺮ روﯾﮑﺮد ﺧﺮدﻣﻨﺪاﻧﻪ ﮔﺎمﺑﻪﮔﺎم )دل و ﻫﮏ ‪ ،(1390 ،‬ﻓﻠﺴﻔﻪ اﯾﻦ ﭘﮋوﻫﺶ‪ ،‬ﺗﻔﺴﯿﺮي‬ ‫و روﯾﮑﺮد آن ﮐﯿﻔﯽ اﺳﺖ‪ .‬ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﻫﺪف ﭘﮋوﻫﺶ ﮐﻪ ﺷﻨﺎﺳﺎﯾﯽ آﺳﯿﺐﻫﺎي اﻟﮕﻮي‬ ‫درآﻣﺪزاﯾﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت اﺳﺖ‪ ،‬ﺑﺎ اﺳﺘﻔﺎده از روش ﻣﻄﺎﻟﻌﻪ ﻣﻮردي )ﻣﻮردﭘﮋوﻫﯽ(‪ ،‬ﺣﻮزه‬ ‫ﭘﮋوﻫﺶ ﺑﻪ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ ﻣﺤﺪود ﺷﺪه اﺳﺖ‪ .‬دادهﻫﺎي ﮐﯿﻔﯽ ﺑﺎ‬ ‫ﻓﻨﻮن ﺑﺮرﺳﯽ اﺳﻨﺎد‪ ،‬ﻣﺼﺎﺣﺒﻪ ﺑﺎ ﺧﺒﺮﮔﺎن )دل و ﻫﮏ‪) ،(1390 ،‬ازﮐﯿﺎ و ﻫﻤﮑﺎران‪(1396 ،‬‬ ‫و ﮔﺮوه ﮐﺎﻧﻮﻧﯽ ﮔﺮدآوري ﺷﺪه و ﺑﺮاي ﺗﺤﻠﯿﻞ دادهﻫﺎ از روﯾﻪ ﺗﺤﻠﯿﻞ ﻣﻀﻤﻮن )ﻋﺎﺑﺪي‬ ‫ﺟﻌﻔﺮي و ﻫﻤﮑﺎران‪ (1390 ،‬اﺳﺘﻔﺎده ﺷﺪه اﺳﺖ‪.‬‬ ‫در ﭘﮋوﻫﺶ ﻣﻮردي ﯾﺎدﺷﺪه‪ ،‬اﻣﻼك ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ ﺑﻪﻣﺜﺎﺑﻪ ﯾﮏ ﺳﯿﺴﺘﻢ‬ ‫ﺑﺎ ﺣﺪوﻣﺮز ﻣﺸﺨﺺ‪ ،‬داراي ﻋﻨﺎﺻﺮ و ﻋﻮاﻣﻞ ﻣﺘﻌﺪد و ﻣﺮﺗﺒﻂ ﺑﻪ ﻫﻢ ﺑﻪﻋﻨﻮان واﺣﺪ ﺗﺤﻠﯿﻞ‬ ‫ﻣﻨﻈﻮر ﺷﺪه اﺳﺖ و ﺳﻌﯽ ﺷﺪه ﻣﺮاﺣﻞ ﭘﮋوﻫﺶ ﺑﺮ اﺳﺎس ﻣﺮاﺣﻞ اﻟﮕﻮي ﯾﻦ اﻧﺠﺎم ﺷﻮد‬ ‫)ﯾﻦ‪.(1376 ،‬‬ ‫ﭘﺮﺳﺶ اﺻﻠﯽ ﭘﮋوﻫﺶ ﻋﺒﺎرت اﺳﺖ از‪» :‬آﺳﯿﺐﻫﺎي اﻟﮕﻮي درآﻣﺪزاﯾﯽ اﻣﻼك‬ ‫ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ ﮐﺪاﻣﻨﺪ؟« و ﭘﺮﺳﺶﻫﺎي ﻓﺮﻋﯽ ﻧﯿﺰ ﻋﺒﺎرتاﻧﺪ از‪» :‬ﮐﺪامﯾﮏ از‬ ‫ذيﻧﻔﻌﺎن و ﭼﮕﻮﻧﻪ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ در رﻓﻊ ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ آﺳﯿﺐﻫﺎي ﺷﻨﺎﺳﺎﯾﯽﺷﺪه‪ ،‬ﮐﻤﮏ ﮐﻨﺪ؟« و‬ ‫ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ »راﻫﮑﺎرﻫﺎي ﭘﯿﺸﻨﻬﺎدي ﺑﺮاي رﻓﻊ ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ آﺳﯿﺐﻫﺎ ﮐﺪام اﺳﺖ؟«‪.‬‬ ‫اﯾﻦ ﭘﮋوﻫﺶ از ﻣﻨﻈﺮ ﻧﻮعﺷﻨﺎﺳﯽ ﻣﻄﺎﻟﻌﺎت ﻣﻮردي‪ ،‬ﺗﮏ ﻣﻮردي اﺳﺖ زﯾﺮا ﺗﻨﻬﺎ ﯾﮏ‬ ‫ﻧﻮع از اﻧﻮاع ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت )ﯾﻌﻨﯽ اﻣﻼك ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ و اﻋﯿﺎن وﻗﻒ( را ﻣﻮرد ﻣﻄﺎﻟﻌﻪ ﻗﺮار‬ ‫‪1. Jan Dul & Tony Hak‬‬
13. ‫ﺳﺎل دوازدﻫﻢ‪ ،‬ﺷﻤﺎره دوم )ﭘﯿﺎﭘﯽ ‪ ،(24‬ﺑﻬﺎر و ﺗﺎﺑﺴﺘﺎن ‪1399‬‬ ‫‪148‬‬ ‫ﻣﯽدﻫﺪ )ازﮐﯿﺎ‪ .(1396 ،‬ﺳﻌﯽ ﺷﺪه اﻣﻼك ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ در ﺳﻄﻮح‬ ‫ﮐﺸﻮري‪ ،‬اﺳﺘﺎﻧﯽ و ﺷﻬﺮﺳﺘﺎﻧﯽ ﻣﻮرد ﺑﺮرﺳﯽ ﻗﺮار ﮔﯿﺮﻧﺪ‪ .‬اﺳﻨﺎد و ﻣﺪارك ﻣﻮرد ﺑﺮرﺳﯽ‬ ‫ﺷﺎﻣﻞ اﺳﻨﺎد و ﻣﺪارك ﻣﺮﺗﺒﻂ ﺑﺎ ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ ﻣﯽﺑﺎﺷﺪ‪ .‬ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ ﻓﺎﯾﺪه‬ ‫اﺳﻨﺎد ﻣﺰﺑﻮر در ﺗﺤﻘﯿﻖ ﻣﻮردي‪ ،‬آن اﺳﺖ ﮐﻪ ﻣﯽﺗﻮان در ﺳﺎﯾﻪ وﺟﻮد آنﻫﺎ ﺑﻪ ﺳﺎﯾﺮ ﻣﻨﺎﺑﻊ‬ ‫ﭘﯽ ﺑﺮد و ﮐﺎر ﺟﻤﻊآوري دادهﻫﺎ را ﺷﺮوع ﮐﺮد )ﯾﻦ‪ .(1376 ،‬در اﯾﻦ زﻣﯿﻨﻪ ﭘﺮوژهاي ﻣﻠﯽ‬ ‫ﺑﺎ ﻋﻨﻮان »ارﺗﻘﺎي ﺑﻬﺮهوري ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﮐﺸﻮر ﻣﻄﺎﺑﻖ ﺑﺎ ﻧﯿﺎت واﻗﻔﯿﻦ« اﻧﺠﺎم ﺷﺪه ﮐﻪ در‬ ‫ﻗﺎﻟﺐ اﯾﻦ ﭘﺮوژه ﮐﺎرﮔﺮوهﻫﺎي ﻣﺘﻌﺪد ﺗﺸﮑﯿﻞ ﺷﺪه ﺑﻮد ﮐﻪ ﯾﮑﯽ از آنﻫﺎ‪ ،‬ﮐﺎرﮔﺮوه »ارﺗﻘﺎء‬ ‫ﺑﻬﺮهوري اﺟﺎرات« ﺑﻮده ﮐﻪ ﻧﺘﺎﯾﺞ و ﮔﺰارشﻫﺎي ﺣﺎﺻﻞ از اﯾﻦ ﮐﺎرﮔﺮوه ﺑﻪﻋﻨﻮان‬ ‫ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ ﺳﻨﺪ‪ ،‬ﻣﻮرد ﺗﺤﻠﯿﻞ ﻗﺮار ﮔﺮﻓﺖ‪.‬‬ ‫ﺑﺮاي ﻣﺼﺎﺣﺒﻪ‪ ،‬ﺗﮑﻨﯿﮏ ﻣﺼﺎﺣﺒﻪ اﻧﻌﻄﺎفﭘﺬﯾﺮ ﯾﺎ آزاد ﺑﺎ ﻫﺪف ﻣﻄﺎﻟﻌﻪ ﻋﻤﯿﻖ و ﮐﯿﻔﯽ‬ ‫اﻧﺘﺨﺎب ﺷﺪ )روزﺑﻬﺎﻧﯽ‪ .(1394 ،‬ﻣﺼﺎﺣﺒﻪﺷﻮﻧﺪﮔﺎن‪ ،‬ﺧﺒﺮﮔﺎن و ﻣﺴﺌﻮﻟﯿﻦ ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و‬ ‫اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ ﻫﺴﺘﻨﺪ ﮐﻪ در ﺣﻮزهﻫﺎي ﻣﺮﺗﺒﻂ ﺑﺎ ﻣﻮﺿﻮع ﭘﮋوﻫﺶ ﻓﻌﺎﻟﯿﺖ داﺷﺘﻪاﻧﺪ‪ .‬آنﻫﺎ‬ ‫ﻋﻼوه ﺑﺮ ﻧﻘﺶ ﻣﺼﺎﺣﺒﻪﺷﻮﻧﺪه‪ ،‬ﻧﻘﺶ آﮔﺎﻫﯽدﻫﻨﺪه را ﻧﯿﺰ در اﯾﻦ ﭘﮋوﻫﺶ اﯾﻔﺎ ﮐﺮدﻧﺪ و ﺑﻪ‬ ‫اﯾﻦ ﻃﺮﯾﻖ ﭘﮋوﻫﺸﮕﺮ را ﺑﻪ ﻋﻤﻖ و ژرﻓﺎي ﺗﺤﻘﯿﻖ رﻫﻨﻤﻮن ﺷﺪﻧﺪ‪ .‬اﻟﺒﺘﻪ ﭘﮋوﻫﺸﮕﺮ ﺻﺮﻓﺎً ﺑﻪ‬ ‫ﻧﻈﺮ ﯾﮏ ﻣﺼﺎﺣﺒﻪﺷﻮﻧﺪه اﮐﺘﻔﺎ ﻧﮑﺮد و ﻧﻈﺮﻫﺎ و دﯾﺪﮔﺎهﻫﺎي اﺧﺬﺷﺪه را از ﻃﺮﯾﻖ ﺳﺎﯾﺮ‬ ‫ﻣﺼﺎﺣﺒﻪﺷﻮﻧﺪﮔﺎن و اﺳﻨﺎد‪ ،‬ﺑﺮرﺳﯽ و اﻋﺘﺒﺎرﺳﻨﺠﯽ ﻧﻤﻮد‪ .‬ﺑﺮاي اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﺎﺑﻠﯿﺖ‪ ،‬درﺟﻪ‬ ‫اﻋﺘﻤﺎد و اﻋﺘﺒﺎر ﺗﺤﻘﯿﻖ ﻣﻮردي‪ ،‬ﺳﻌﯽ ﺷﺪ ﺳﻪ اﺻﻞ ﯾﻦ در زﻣﯿﻨﻪ ﺟﻤﻊآوري دادهﻫﺎ ﺷﺎﻣﻞ‬ ‫»اﺳﺘﻔﺎده از ﭼﻨﺪﯾﻦ ﻣﻨﺒﻊ«‪» ،‬اﯾﺠﺎد ﭘﺎﯾﮕﺎه دادهﻫﺎ در ﺗﺤﻘﯿﻖ ﻣﻮردي« و »ﺣﻔﻆ زﻧﺠﯿﺮهاي از‬ ‫ﻣﺪارك« رﻋﺎﯾﺖ ﺷﻮد )ﯾﻦ‪.(1376 ،‬‬ ‫ﺣﻮزه‬ ‫ﻓﻌﺎﻟﯿﺖ‬ ‫ﺟﺪول ‪ :1‬ﻣﺸﺨﺼﺎت ﻣﺼﺎﺣﺒﻪﺷﻮﻧﺪﮔﺎن و ﮔﺮوه ﮐﺎﻧﻮﻧﯽ‬ ‫ﻣﺴﺌﻮﻟﯿﻦ و ﮐﺎرﮐﻨﺎن‬ ‫ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف‬ ‫ردﯾﻒ‬ ‫ﺳﻤﺖ‬ ‫‪1‬‬ ‫ﺳﺮﭘﺮﺳﺖ اداره اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ ﺷﻤﯿﺮاﻧﺎت‬ ‫ﻣﺪﯾﺮﮐﻞ اﺟﺎرات ﻣﻌﺎوﻧﺖ ﺑﻬﺮهوري اﻗﺘﺼﺎدي ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت و ﺑﻘﺎع ﻣﺘﺒﺮﮐﻪ‬ ‫ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ‬ ‫ﻣﻌﺎون اﻣﻮر ﻓﻨﯽ و اﺟﺎرات ﻣﻌﺎوﻧﺖ ﺑﻬﺮهوري اﻗﺘﺼﺎدي ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت و‬ ‫ﺑﻘﺎع ﻣﺘﺒﺮﮐﻪ ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ‬ ‫‪2‬‬ ‫‪3‬‬
14. ‫آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﯽ اﻟﮕﻮي درآﻣﺪزاﯾﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ‪ /‬وﺣﯿﺪ ﯾﺎوري و دﯾﮕﺮان‬ ‫ﺣﻮزه‬ ‫ﻓﻌﺎﻟﯿﺖ‬ ‫ردﯾﻒ‬ ‫‪4‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪7‬‬ ‫ﺧﺒﺮﮔﺎن ﺣﻮزه وﻗﻒ‬ ‫‪8‬‬ ‫‪9‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪149‬‬ ‫ﺳﻤﺖ‬ ‫ﮐﺎرﺷﻨﺎس اداره ﮐﻞ اﺟﺎرات ﻣﻌﺎوﻧﺖ ﺑﻬﺮهوري اﻗﺘﺼﺎدي ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت و‬ ‫ﺑﻘﺎع ﻣﺘﺒﺮﮐﻪ ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ‬ ‫ﮐﺎرﺷﻨﺎس اداره ﮐﻞ اﺟﺎرات ﻣﻌﺎوﻧﺖ ﺑﻬﺮهوري اﻗﺘﺼﺎدي ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت و‬ ‫ﺑﻘﺎع ﻣﺘﺒﺮﮐﻪ ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ‬ ‫ﻣﺸﺎور ﻣﻌﺎون ﺑﻬﺮهوري اﻗﺘﺼﺎدي ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت و ﺑﻘﺎع ﻣﺘﺒﺮﮐﻪ ﺳﺎزﻣﺎن‬ ‫اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ‬ ‫ﻣﺸﺎور ﻣﻌﺎون اوﻗﺎﻓﯽ‪ ،‬ﺣﻘﻮﻗﯽ و اﻣﻮر ﻣﺠﻠﺲ ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر‬ ‫ﺧﯿﺮﯾﻪ‬ ‫ﻣﺴﺌﻮل ﮐﺎرﮔﺮوه ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﻧﻮﯾﻦ اﺳﺘﺎن ﺗﻬﺮان ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر‬ ‫ﺧﯿﺮﯾﻪ‪ ،‬دﮐﺘﺮاي اﻗﺘﺼﺎد و ﻣﺘﺨﺼﺺ وﻗﻒ‬ ‫ﻋﻀﻮ ﮐﺎرﮔﺮوه اﻣﻼك و اﺟﺎرات ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ‪،‬‬ ‫ﮐﺎرﺷﻨﺎس اﻗﺘﺼﺎد و ﻣﺘﺨﺼﺺ وﻗﻒ‬ ‫ﻋﻀﻮ ﻫﯿﺌﺖ ﻋﻠﻤﯽ‪ ،‬دﮐﺘﺮي اﻗﺘﺼﺎد و ﻣﺘﺨﺼﺺ وﻗﻒ‬ ‫ﻣﻨﺒﻊ‪ :‬ﯾﺎﻓﺘﻪﻫﺎي ﭘﮋوﻫﺶ‬ ‫در راﺳﺘﺎي ﺗﺤﻠﯿﻞ دادهﻫﺎي ﮔﺮدآوريﺷﺪه‪ ،‬دادهﻫﺎ ﺑﺎ ﻧﮕﺎه آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﺎﻧﻪ و ﻣﺒﺘﻨﯽ ﺑﺮ‬ ‫روﯾﮑﺮد ﻧﻈﺮي ﺗﺤﻠﯿﻞ ذيﻧﻔﻌﺎن ﮐﺪﮔﺬاري و ﻃﺒﻘﻪﺑﻨﺪي ﺷﺪﻧﺪ‪ .‬آﺳﯿﺐﻫﺎ ذﯾﻞ ﭘﻨﺞ ذيﻧﻔﻊ‬ ‫اﺻﻠﯽ ﺷﻨﺎﺳﺎﯾﯽﺷﺪه ﺷﺎﻣﻞ واﻗﻒ‪ ،‬ﻣﺘﻮﻟﯽ‪ ،‬ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ‪ ،‬ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ و ﺣﮑﻮﻣﺖ ﻗﺮار ﮔﺮﻓﺖ )ﻻزم‬ ‫ﺑﻪ ذﮐﺮ اﺳﺖ در زﻣﯿﻨﻪ ﻣﻮﻗﻮفﻋﻠﯿﻬﻢ در ﻣﺼﺎﺣﺒﻪﻫﺎ و اﺳﻨﺎد آﺳﯿﺐ ﺟﺪي ﺷﻨﺎﺳﺎﯾﯽ ﻧﺸﺪ(‪.‬‬ ‫ﺳﭙﺲ دادهﻫﺎي ﻃﺒﻘﻪﺑﻨﺪيﺷﺪه در ﻫﺮ ﯾﮏ از ﻃﺒﻘﻪﻫﺎ ﻣﻮرد ﺗﻔﺴﯿﺮ و در راﺑﻄﻪ ﺑﺎ ﭘﺮﺳﺶ‬ ‫ﭘﮋوﻫﺶ ﻣﻮرد ﺗﺤﻠﯿﻞ ﻗﺮار ﮔﺮﻓﺘﻨﺪ‪ .‬ﺑﺮاي اﻃﻤﯿﻨﺎن از رواﯾﯽ ﯾﺎﻓﺘﻪﻫﺎ از ﻣﻨﺎﺑﻊ ﻣﺨﺘﻠﻒ‬ ‫اﻃﻼﻋﺎﺗﯽ ﺷﺎﻣﻞ ﻣﺼﺎﺣﺒﻪ‪ ،‬اﺳﻨﺎد و ﮔﺮوه ﮐﺎﻧﻮﻧﯽ اﺳﺘﻔﺎده ﺷﺪ‪ .‬ﺑﺮاي اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﺎﺑﻠﯿﺖ اﻋﺘﻤﺎد‬ ‫ﻧﯿﺰ ﺳﻌﯽ ﺷﺪ ﭘﺎﯾﮕﺎه داده ﺑﺮاي ﭘﮋوﻫﺶ ﻣﻮردي اﯾﺠﺎد و از دﺳﺘﻮر ﮐﺎر ﭘﮋوﻫﺶ ﻣﻮردي‬ ‫اﺳﺘﻔﺎده ﺷﻮد‪ .‬ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ در ﻣﺮﺣﻠﻪ رواﯾﺖ و ﺷﺮح ﯾﺎﻓﺘﻪﻫﺎ از ﺷﯿﻮه ﻧﻤﻮﻧﻪآوري در راﺳﺘﺎي‬ ‫اﻓﺰاﯾﺶ اﻋﺘﺒﺎر و رواﯾﯽ ﭘﮋوﻫﺶ اﺳﺘﻔﺎده ﺷﺪه اﺳﺖ‪.‬‬ ‫‪ .3‬ﯾﺎﻓﺘﻪﻫﺎي ﭘﮋوﻫﺶ‬ ‫ﺑﻪﻣﻨﻈﻮر ﯾﺎﻓﺘﻦ ﭘﺎﺳﺦ ﭘﺮﺳﺶ ﭘﮋوﻫﺶ‪ ،‬آﺳﯿﺐﻫﺎي اﻣﻼك ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ‬ ‫ذﯾﻞ ‪ 5‬دﺳﺘﻪ اﺻﻠﯽ و ‪ 10‬زﯾﺮ دﺳﺘﻪ ﺷﻨﺎﺳﺎﯾﯽ ﺷﺪﻧﺪ ﮐﻪ در ﺟﺪول زﯾﺮ ﻣﺸﺎﻫﺪه ﻣﯽﺷﻮد؛‬
15. ‫ﺳﺎل دوازدﻫﻢ‪ ،‬ﺷﻤﺎره دوم )ﭘﯿﺎﭘﯽ ‪ ،(24‬ﺑﻬﺎر و ﺗﺎﺑﺴﺘﺎن ‪1399‬‬ ‫‪150‬‬ ‫در اﯾﻦ ﻣﺒﺤﺚ‪ ،‬ﺑﺮﺧﯽ از ﺟﻤﻼت ﻣﺼﺎﺣﺒﻪﺷﻮﻧﺪﮔﺎن در راﺳﺘﺎي راﻫﺒﺮد ﻧﻤﻮﻧﻪآوري و ﺑﻪ‬ ‫ﻣﻨﻈﻮر اﻓﺰاﯾﺶ اﻋﺘﺒﺎر و رواﯾﯽ ﭘﮋوﻫﺶ در ﺗﺸﺮﯾﺢ آﺳﯿﺐﻫﺎ ذﮐﺮ ﺷﺪه اﺳﺖ‪.‬‬ ‫ﺟﺪول ‪ :2‬ﻣﻀﺎﻣﯿﻦ )آﺳﯿﺐﻫﺎي( ﺷﻨﺎﺳﺎﯾﯽ ﺷﺪه ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ‬ ‫دﺳﺘﻪ‬ ‫زﯾﺮ دﺳﺘﻪ‬ ‫واﻗﻒ‬ ‫ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ‬ ‫ارﮐﺎن ﻣﻬﻢ‬ ‫وﻗﻒﻧﺎﻣﻪ‬ ‫اﻋﯿﺎن‬ ‫ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ‬ ‫ﻋﺮﺻﻪ‬ ‫ﻣﺴﺘــﺄﺟـﺮ‬ ‫ﻋﺪم‬ ‫رﻋﺎﯾﺖ‬ ‫ﺗﻌﻬﺪات‬ ‫ﻗﺮارداد‬ ‫ﺳﺎﯾﺮ‬ ‫ﻣﺘﻮﻟﯽ‬ ‫ﻗﺒﻞ از‬ ‫اﺟﺎره‬ ‫آﺳﯿﺐ )ﻣﻀﻤﻮن(‬ ‫اﻧﺘﺨﺎب ﻧﺎﻣﻨﺎﺳﺐ ﻧﻮع ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ‬ ‫اﻧﺘﺨﺎب ﻧﺎﻣﻨﺎﺳﺐ ﻣﺘﻮﻟﯽ‬ ‫اﻧﺘﺨﺎب ﻧﺎﻣﻨﺎﺳﺐ ﻣﻮﻗﻮفﻋﻠﯿﻬﻢ‬ ‫اﻧﺘﺨﺎب ﻧﺎﻣﻨﺎﺳﺐ ﻧﻮع ﮐﺎرﺑﺮي‬ ‫ﺑﯽﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﻣﻘﺘﻀﯿﺎت زﻣﺎن و آﯾﻨﺪه‬ ‫ﻃﻮل ﻋﻤﺮﻣﺤﺪود اﻋﯿﺎن‬ ‫ﮐﺎﻫﻨﺪه ﺑﻮدن ارزش اﻋﯿﺎن‬ ‫ﻓﺰاﯾﻨﺪه ﺑﻮدن ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎي ﺣﻔﻆ و ﻧﮕﻬﺪاري اﻋﯿﺎن‬ ‫در ﻣﻌﺮض ﺣﻮادث و ﺑﻼﯾﺎي ﻃﺒﯿﻌﯽ و ﻏﯿﺮﻃﺒﯿﻌﯽ ﺑﻮدن‬ ‫ﻧﯿﺎز ﺑﻪ ﻧﻈﺎرت و رﺳﯿﺪﮔﯽ داﺋﻢ‬ ‫ﻧﻘﺸﻪ ﻧﺎﻣﻨﺎﺳﺐ اﻋﯿﺎن‬ ‫ﻣﺼﺎﻟﺢ ﻧﺎﻣﻨﺎﺳﺐ ﺑﻪﮐﺎررﻓﺘﻪ‬ ‫ﺗﮏ درآﻣﺪي ﺑﻮدن )ﻋﺪم ﺑﺮﺧﻮرداري از اﻧﻮاع ﭘﺬﯾﺮهﻫﺎ(‬ ‫ﭘﺮاﮐﻨﺪﮔﯽ ﺟﻐﺮاﻓﯿﺎﯾﯽ‬ ‫اﻧﺪازه ﻧﺎﻣﻨﺎﺳﺐ ﻋﺮﺻﻪ‬ ‫آﺳﯿﺐﻫﺎي ﻧﺎﺷﯽ از ﺷﺮاﯾﻂ ﻣﺤﯿﻄﯽ )ﻓﺮﻫﻨﮓ ﻣﺤﻠﻪ‪ ،‬ﺟﻨﺲ زﻣﯿﻦ و ‪(...‬‬ ‫ﻋﺪم ﭘﺮداﺧﺖ ﮐﺎﻣﻞ اﺟﺎره‬ ‫ﻋﺪم ﭘﺮداﺧﺖ ﺑﻪﻣﻮﻗﻊ اﺟﺎره‬ ‫ﻋﺪم ﺗﺨﻠﯿﻪ ﺑﻪﻣﻮﻗﻊ‬ ‫ﺻﺪﻣﻪ زدن ﺑﻪ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن‬ ‫ﻋﺪم ﭘﺮداﺧﺖ ﺧﺴﺎرت‬ ‫ﻋﺪم ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﺷﺄن وﻗﻔﯿﺖ ﻣﻠﮏ‬ ‫ﺗﮑﺜﺮ و ﭘﺮاﮐﻨﺪﮔﯽ ﻣﺴﺘﺎﺟﺮﯾﻦ در ﺳﻄﺢ ﺷﻬﺮ‬ ‫ﻋﺎدﻻﻧﻪ و ﺷﻔﺎف ﻧﺒﻮدن ﻧﻈﺎم اﻃﻼعرﺳﺎﻧﯽ‬ ‫ﻣﺸﮑﻼت ﻓﺮآﯾﻨﺪ ﻣﺰاﯾﺪه‬ ‫ﻣﺤﺘﻮاي ﺗﻌﻬﺪآور ﻗﺮارداد‬ ‫ﭘﺎﯾﯿﻦ ﺑﻮدن اﺟﺎرهﺑﻬﺎ‬ ‫ﺷﻨﺎﺧﺖ و اﻧﺘﺨﺎب ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ‬
16. ‫آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﯽ اﻟﮕﻮي درآﻣﺪزاﯾﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ‪ /‬وﺣﯿﺪ ﯾﺎوري و دﯾﮕﺮان‬ ‫ﺣﯿﻦ ﻣﺪت‬ ‫اﺟﺎره‬ ‫ﺑﻌﺪ از‬ ‫ﻣﺪت‬ ‫اﺟﺎره‬ ‫ﺣﮑﻮﻣﺖ‬ ‫ﺣﻘﻮﻗﯽ و‬ ‫ﻧﻬﺎدي‬ ‫ﻣﺤﯿﻄﯽ‬ ‫‪151‬‬ ‫ﻧﻈﺎرت و ﭘﯿﮕﯿﺮي‬ ‫ﺗﻌﺪد ﻣﺠﺎري ﻫﺰﯾﻨﻪاي‬ ‫ﺗﻌﻤﯿﺮات و ﺳﺎﯾﺮ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎ‬ ‫ﻋﺪم ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ اﺻﻞ ‪ 41‬ﻗﺎﻧﻮن اﺳﺎﺳﯽ ﺷﺎﻣﻞ ﺧﺼﻮﺻﯽﺳﺎزي و‬ ‫ﺑﺮونﺳﭙﺎري‬ ‫ﺿﻌﻒ ﺣﻘﻮﻗﯽ و دادرﺳﯽ وﯾﮋه ﺑﺮاي اﺳﺘﯿﻔﺎي ﺣﻘﻮق ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ‬ ‫ﻧﺒﻮد ﻧﻈﺎرت ﻣﺆﺛﺮ ﺑﺮ ﻋﻤﻠﮑﺮد ﺳﺎزﻣﺎن‬ ‫ﻧﺒﻮد ﻗﻮاﻧﯿﻦ ﺑﺎزدارﻧﺪه و ﻣﺠﺎزاﺗﯽ ﻣﺆﺛﺮ ﺑﺮ ﻋﻤﻠﮑﺮد ﻣﺘﻮﻟﯽ و ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ‬ ‫ﺗﺄﺛﯿﺮﭘﺬﯾﺮي از ﻓﻀﺎي ﮐﻼن اﻗﺘﺼﺎدي‪ ،‬ﻓﻀﺎي ﻓﺮﻫﻨﮕﯽ و اﺟﺘﻤﺎﻋﯽ ﮐﺸﻮر‬ ‫ﺗﺄﺛﯿﺮﭘﺬﯾﺮي از ﻧﺤﻮه ﺗﻌﺎﻣﻼت ﺳﺎﯾﺮ ﻧﻬﺎدﻫﺎ ﺑﺎ ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف‬ ‫ﻣﻨﺒﻊ‪ :‬ﯾﺎﻓﺘﻪﻫﺎي ﭘﮋوﻫﺶ‬ ‫‪ .1-3‬واﻗﻒ‬ ‫واﻗﻒ ﯾﺎ ﻫﻤﺎن وﻗﻒﮐﻨﻨﺪه ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ اﺧﺘﯿﺎراﺗﯽ ﮐﻪ ﻗﺒﻞ از ﻋﻘﺪ وﻗﻒ دارد‪ ،‬ﺗﺄﺛﯿﺮات‬ ‫زﯾﺎدي ﺑﺮ ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﺑﮕﺬارد‪ .‬ﺑﻪ ﻋﻨﻮان ﻧﻤﻮﻧﻪ‪ ،‬واﻗﻒ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﻣﺒﺘﻨﯽ ﺑﺮ اﺷﺮاف‬ ‫اﻃﻼﻋﺎﺗﯽ ﺧﻮد‪ ،‬ﻧﻮع ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ و ﮐﺎرﺑﺮي آن‪ ،‬ﺷﺨﺺ ﻣﺘﻮﻟﯽ و ﻣﻮﻗﻮفﻋﻠﯿﻬﻢ را اﻧﺘﺨﺎب‬ ‫ﻧﻤﺎﯾﺪ‪ .‬درﺻﻮرﺗﯽﮐﻪ واﻗﻒ از ﻗﺪرت اﺧﺘﯿﺎرات ﺧﻮد ﺑﻪ ﺷﯿﻮهاي درﺳﺖ اﺳﺘﻔﺎده ﻧﮑﻨﺪ‪،‬‬ ‫ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ را ﺑﺎ آﺳﯿﺐﻫﺎي ﺟﺪي ﻣﻮاﺟﻪ ﻣﯽﮐﻨﺪ‪ .‬ﺑﻨﺎﺑﺮاﯾﻦ ﺑﻪ ﻧﻮﻋﯽ ﻣﯽﺗﻮان ﮔﻔﺖ ﮐﻪ واﻗﻒ‬ ‫آﻏﺎزﮔﺮ و ﺳﻠﺴﻠﻪﺟﻨﺒﺎن ﺗﻤﺎﻣﯽ آﺛﺎر ﻣﺜﺒﺖ و ﻣﻨﻔﯽ اﺳﺖ ﮐﻪ ﻣﺘﻮﺟﻪ اﻣﻼك ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ‬ ‫اﻋﯿﺎن وﻗﻒ ﺧﻮاﻫﺪ ﺷﺪ )ﺟﺪول زﯾﺮ(‪.‬‬ ‫دﺳﺘﻪ‬ ‫ﺟﺪول ‪ :3‬ﻋﻮاﻣﻞ آﺳﯿﺐزا ﻣﺮﺗﺒﻂ ﺑﺎ واﻗﻒ‬ ‫واﻗﻒ‬ ‫زﯾﺮ دﺳﺘﻪ‬ ‫اﻧﺘﺨﺎب ﻧﺎﻣﻨﺎﺳﺐ ﻧﻮع ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ‬ ‫اﻧﺘﺨﺎب ﻧﺎﻣﻨﺎﺳﺐ ﻣﺘﻮﻟﯽ‬ ‫ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ارﮐﺎن ﻣﻬﻢ وﻗﻒ ﻧﺎﻣﻪ اﻧﺘﺨﺎب ﻧﺎﻣﻨﺎﺳﺐ ﻣﻮﻗﻮف ﻋﻠﯿﻬﻢ‬ ‫اﻧﺘﺨﺎب ﻧﺎﻣﻨﺎﺳﺐ ﻧﻮع ﮐﺎرﺑﺮي‬ ‫ﺑﯽﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﻣﻘﺘﻀﯿﺎت زﻣﺎن و آﯾﻨﺪه‬ ‫ﻣﻨﺒﻊ‪ :‬ﯾﺎﻓﺘﻪﻫﺎي ﭘﮋوﻫﺶ‬
17. ‫ﺳﺎل دوازدﻫﻢ‪ ،‬ﺷﻤﺎره دوم )ﭘﯿﺎﭘﯽ ‪ ،(24‬ﺑﻬﺎر و ﺗﺎﺑﺴﺘﺎن ‪1399‬‬ ‫‪152‬‬ ‫ﻧﺘﯿﺠﻪ اﻧﺘﺨﺎبﻫﺎي واﻗﻒ در ﺳﻨﺪي ﺣﻘﻮﻗﯽ ﺑﻪ ﻧﺎم وﻗﻒﻧﺎﻣﻪ ﺛﺒﺖ ﻣﯽﮔﺮدد ﮐﻪ درواﻗﻊ‬ ‫ﻣﺪل ﮐﺎرﮐﺮدي ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ را ﺗﺎ اﺑﺪ ﻣﺸﺨﺺ ﻣﯽﮐﻨﺪ‪ .‬ﺑﺴﯿﺎري از آﺳﯿﺐﻫﺎي رﻗﺒﺎت ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‬ ‫ﻋﺮﺻﻪ ـ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ ﻧﺎﺷﯽ از اﺷﺘﺒﺎﻫﺎت واﻗﻒ ﺣﯿﻦ ﻧﮕﺎرش وﻗﻒﻧﺎﻣﻪ ﺑﻮده اﺳﺖ‪ .‬واﻗﻒ‬ ‫ﺑﺎﯾﺪ در اﻧﺘﺨﺎب ﻧﻮع ﮐﺎرﺑﺮي ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﻧﻬﺎﯾﺖ دﻗﺖ را داﺷﺘﻪ ﺑﺎﺷﺪ زﯾﺮا ﺑﻪ دﻟﯿﻞ ﺷﺮاﯾﻂ‬ ‫ﺣﻘﻮﻗﯽ‪ ،‬اﻣﮑﺎن ﺗﻐﯿﯿﺮ ﮐﺎرﺑﺮي ﺣﺘﯽ در ﺻﻮرت ﺗﺒﺪﯾﻞ ﺑﻪ اﺣﺴﻦ ﻧﯿﺰ وﺟﻮد ﻧﺪارد‪.‬‬ ‫»ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﺑﺎ ﺷﺮاﯾﻂ ﻧﺎﻣﻨﺎﺳﺐ ﻣﺜﻼً ﻣﺨﺮوﺑﻪ ﯾﺎ در ﻣﺴﯿﺮ ﺗﻌﺮﯾﺾ ﺷﻬﺮداري اﮔﺮ‬ ‫ﺧﻮاﺳﺘﯿﻢ ﺗﺒﺪﯾﻞ ﺑﻪ اﺣﺴﻦ ﺷﻮد ﺑﺎﯾﺪ ﺑﻪ ﻫﻤﺎن ﮐﺎرﺑﺮي ﺑﺎﺷﺪ ﯾﻌﻨﯽ‪ ،‬ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ«‪.‬‬ ‫ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﻣﻘﺘﻀﯿﺎت آﯾﻨﺪه در ﻧﮕﺎرش وﻗﻒﻧﺎﻣﻪ ﺣﺎﺋﺰ اﻫﻤﯿﺖ اﺳﺖ‪ .‬ﻣﺤﺪودﯾﺖﻫﺎي‬ ‫واﻗﻒ در وﻗﻒﻧﺎﻣﻪ )ﻣﺜﻼً ﺗﻌﯿﯿﻦ ﻣﺪت اﺟﺎره( ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ در آﯾﻨﺪه‪ ،‬ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ را از ﻋﻮاﯾﺪ‬ ‫ﺑﯿﺸﺘﺮ ﻣﺤﺮوم ﮐﻨﺪ‪ ،‬ﮐﻪ در اﯾﻦ ﺻﻮرت ﻣﺘﻮﻟﯽ ﻣﻠﺰم ﺑﻪ رﻋﺎﯾﺖ وﻗﻒﻧﺎﻣﻪ ﺧﻮاﻫﺪ ﺑﻮد و ﺑﻪ‬ ‫دﻟﯿﻞ ﻣﺤﺪودﯾﺖﻫﺎي واﻗﻒ در وﻗﻒﻧﺎﻣﻪ‪ ،‬ﻧﻤﯽﺗﻮاﻧﺪ از روشﻫﺎي ﺑﻬﺘﺮ درآﻣﺪزاﯾﯽ‪،‬‬ ‫اﺳﺘﻔﺎده ﮐﻨﺪ و ﻣﺠﺒﻮر اﺳﺖ ﺑﺮاي ﻫﺮ ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ در ﯾﮏ ﭼﺎرﭼﻮب ﻣﺸﺨﺺ ﻋﻤﻞ ﻧﻤﺎﯾﺪ‪.‬‬ ‫»ﺑﺎﯾﺪ در واﮔﺬاري‪ ،‬ﻫﺮ ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ را ﺟﺪاﮔﺎﻧﻪ ﺑﺒﯿﻨﯿﻢ و ﻧﻤﯽﺗﻮان ﭼﺸﻢﺑﺴﺘﻪ و ﺣﺠﻤﯽ‬ ‫ﻋﻤﻞ ﮐﺮد‪ .‬ﻧﺰدﯾﮏ ﺑﻪ ‪ 170‬ﻫﺰار ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ در ﮐﺸﻮر دارﯾﻢ‪ .‬ﻫﺮﮐﺪام ﯾﮏ اﻗﺘﻀﺎﺋﺎﺗﯽ دارد‪.‬‬ ‫ﻣﺜﻼً ﯾﮑﯽ ﮔﻔﺘﻪ ﮐﻪ از ﯾﮏ ﺳﺎل ﺑﯿﺸﺘﺮ اﺟﺎره ﻧﺪﻫﯿﻢ ﯾﮑﯽ دﯾﮕﺮ ﮔﻔﺘﻪ ‪ 3‬ﺳﺎل و ‪ ...‬ﻟﺬا‬ ‫ﺣﺠﻤﯽ ﻧﺒﺎﯾﺪ ﺑﺒﯿﻨﯿﻢ‪«.‬‬ ‫‪ .2-3‬ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ‬ ‫ﻫﺮ ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ‪ ،‬داراي ﺷﺨﺼﯿﺖ ﺣﻘﻮﻗﯽ اﺳﺖ و ﻣﺘﻮﻟﯽ ﯾﺎ ﺳﺎزﻣﺎن ﺣﺴﺐ ﻣﻮرد ﻧﻤﺎﯾﻨﺪه آن‬ ‫اﺳﺖ )ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ‪ ،1390 ،‬ص‪ (11 .‬در اﯾﻦ ﺑﺨﺶ‪ ،‬ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ )و ﯾﺎ‬ ‫ﺑﻪﻋﺒﺎرﺗﯽدﯾﮕﺮ‪ ،‬رﻗﺒﺎت ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ( از ﻣﻨﻈﺮ ﻓﯿﺰﯾﮑﯽ ﻣﻮرد ﺑﺮرﺳﯽ ﻗﺮار ﻣﯽﮔﯿﺮد‪ .‬از اﯾﻦ ﻣﻨﻈﺮ‪،‬‬ ‫رﻗﺒﺎت ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ ـ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ ﺑﻪ دو ﻗﺴﻤﺖ اﻋﯿﺎن و ﻋﺮﺻﻪ ﺗﻘﺴﯿﻢﺷﺪه اﺳﺖ ﮐﻪ‬ ‫ذﯾﻞ ﻫﺮﮐﺪام‪ ،‬آﺳﯿﺐﻫﺎي ﻣﺮﺑﻮﻃﻪ ﺑﺮرﺳﯽ ﻣﯽﺷﻮﻧﺪ‪.‬‬
18. ‫آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﯽ اﻟﮕﻮي درآﻣﺪزاﯾﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ‪ /‬وﺣﯿﺪ ﯾﺎوري و دﯾﮕﺮان‬ ‫دﺳﺘﻪ‬ ‫‪153‬‬ ‫ﺟﺪول ‪ :4‬ﻋﻮاﻣﻞ آﺳﯿﺐزا ﻣﺮﺗﺒﻂ ﺑﺎ ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ‬ ‫ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ )رﻗﺒﺎت ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ(‬ ‫اﻋﯿﺎن‬ ‫ﻋﺮﺻﻪ‬ ‫زﯾﺮ دﺳﺘﻪ‬ ‫ﻃﻮل ﻋﻤﺮ ﻣﺤﺪود اﻋﯿﺎن‬ ‫ﮐﺎﻫﻨﺪه ﺑﻮدن ارزش اﻋﯿﺎن‬ ‫ﻓﺰاﯾﻨﺪه ﺑﻮدن ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎي ﺣﻔﻆ و ﻧﮕﻬﺪاري اﻋﯿﺎن‬ ‫در ﻣﻌﺮض ﺣﻮادث و ﺑﻼﯾﺎي ﻃﺒﯿﻌﯽ و ﻏﯿﺮﻃﺒﯿﻌﯽ ﺑﻮدن‬ ‫ﻧﯿﺎز ﺑﻪ ﻧﻈﺎرت و رﺳﯿﺪﮔﯽ داﺋﻢ‬ ‫ﻧﻘﺸﻪ ﻧﺎﻣﻨﺎﺳﺐ اﻋﯿﺎن‬ ‫ﻣﺼﺎﻟﺢ ﻧﺎﻣﻨﺎﺳﺐ ﺑﻪﮐﺎررﻓﺘﻪ‬ ‫ﺗﮏ درآﻣﺪي ﺑﻮدن )ﻋﺪم ﺑﺮﺧﻮرداري از اﻧﻮاع ﭘﺬﯾﺮهﻫﺎ(‬ ‫ﭘﺮاﮐﻨﺪﮔﯽ ﺟﻐﺮاﻓﯿﺎﯾﯽ‬ ‫اﻧﺪازه ﻧﺎﻣﻨﺎﺳﺐ ﻋﺮﺻﻪ‬ ‫آﺳﯿﺐﻫﺎي ﻧﺎﺷﯽ از ﺷﺮاﯾﻂ ﻣﺤﯿﻄﯽ )ﻓﺮﻫﻨﮓ ﻣﺤﻠﻪ‪ ،‬ﺟﻨﺲ‬ ‫زﻣﯿﻦ و ‪(...‬‬ ‫ﻣﻨﺒﻊ‪ :‬ﯾﺎﻓﺘﻪﻫﺎي ﭘﮋوﻫﺶ‬ ‫ﺑﻪﻃﻮر ﻧﻤﻮﻧﻪ‪ ،‬ﯾﮑﯽ از آﺳﯿﺐﻫﺎي اﻋﯿﺎن ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‪ ،‬ﻓﺰاﯾﻨﺪه ﺑﻮدن ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎي ﺣﻔﻆ و‬ ‫ﻧﮕﻬﺪاري اﺳﺖ؛ داراﯾﯽ اﻋﯿﺎن ﺑﻪﮔﻮﻧﻪاي اﺳﺖ ﮐﻪ داﺋﻤﺎً ﻧﯿﺎزﻣﻨﺪ ﺣﻔﻆ و ﻧﻈﺎرت و ﻧﮕﻬﺪاري‬ ‫اﺳﺖ و در ﺑﻌﻀﯽ ﻣﻮاﻗﻊ ﻋﺪم دﻗﺖ در اﯾﻦ ﻣﺴﺌﻠﻪ‪ ،‬ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎي ﻫﻨﮕﻔﺘﯽ را ﺑﺮاي ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ در ﭘﯽ‬ ‫ﺧﻮاﻫﺪ داﺷﺖ‪ .‬ﺑﻪﻃﻮر ﻋﺮﻓﯽ در ﺑﺎزار اﺟﺎره و ﻣﺴﮑﻦ‪ ،‬ﻣﻮﺟﺮ ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ ﺣﻔﻆ اﻋﯿﺎﻧﯽ ﮐﻪ‬ ‫ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ در آن ﺳﮑﻮﻧﺖ دارد ﺣﺴﺎﺳﯿﺖ زﯾﺎدي دارد اﻣﺎ آن دﺳﺘﻪ از اﻋﯿﺎنﻫﺎﯾﯽ ﮐﻪ ﺗﺤﺖ‬ ‫ﺗﻮﻟﯿﺖ ﺳﺎزﻣﺎن اﺳﺖ ﺑﻪ ﻋﻠﺖ ﺑﺮﺧﯽ ﻣﺸﮑﻼت ﺳﺎزﻣﺎﻧﯽ و ‪ ...‬ﻧﻈﺎرت ﺻﺤﯿﺢ ﻧﻤﯽﺷﻮﻧﺪ و‬ ‫ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎي ﻧﺎﺷﯽ از ﻋﺪم ﯾﺎ ﮐﻢ ﺑﻮدن ﻧﻈﺎرت و رﺳﯿﺪﮔﯽ‪ ،‬زﯾﺎد ﺑﻪ ﭼﺸﻢ ﻣﯽﺧﻮرد‪ .‬ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ‬ ‫ﺑﺴﯿﺎري از رﻗﺒﺎت ﻧﻘﺸﻪ ﻣﻨﺎﺳﺒﯽ ﻧﺪارﻧﺪ ﮐﻪ اﯾﻦ ﻣﺴﺌﻠﻪ در ﺑﻬﺮهوري آنﻫﺎ ﻣﺆﺛﺮ اﺳﺖ‪.‬‬ ‫»از ﻣﺸﮑﻼت ﻋﺮﺻﻪ و اﻋﯿﺎن ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‪ ....‬ﻋﺪم ﺗﻌﯿﯿﻦ ﺳﺎزه و ﻧﻘﺸﻪ ﺑﻬﯿﻨﻪ رﻗﺒﺎت اﺳﺖ‪«.‬‬ ‫»ﻓﺮﺳﻮدﮔﯽ رو ﺑﻪ اﻓﺰاﯾﺶ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎ و ‪ ....‬ﻣﻮﺟﺐ ﺗﺤﻤﻞ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎي ﺑﯿﺸﺘﺮ ﻣﯽﮔﺮدد‪«.‬‬ ‫ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ ﯾﮑﯽ دﯾﮕﺮ از ﻣﻌﺎﯾﺐ اﻋﯿﺎن ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ ﻋﺮﺻﻪﻫﺎﯾﯽ ﮐﻪ ﺣﻖ ﺗﻤﻠﮏ‬ ‫اﻋﯿﺎن آنﻫﺎ ﺑﻪ ﻏﯿﺮ واﮔﺬار ﺷﺪه اﺳﺖ‪ ،‬آن اﺳﺖ ﮐﻪ ﺻﺮﻓﺎً از راه اﺟﺎره‪ ،‬ﻋﺎﯾﺪي ﮐﺴﺐ‬ ‫ﻣﯽﮐﻨﻨﺪ )ﺗﮏ درآﻣﺪياﻧﺪ(؛ درﺣﺎﻟﯽﮐﻪ ﻋﺮﺻﻪﻫﺎﯾﯽ ﮐﻪ ﺣﻖ ﺗﻤﻠﮏ اﻋﯿﺎن آنﻫﺎ واﮔﺬار ﺷﺪه‬
19. ‫‪154‬‬ ‫ﺳﺎل دوازدﻫﻢ‪ ،‬ﺷﻤﺎره دوم )ﭘﯿﺎﭘﯽ ‪ ،(24‬ﺑﻬﺎر و ﺗﺎﺑﺴﺘﺎن ‪1399‬‬ ‫اﺳﺖ ﻋﻼوه ﺑﺮ اﺟﺎره ﻋﺮﺻﻪ‪ ،‬از ﻋﻮاﯾﺪ ﻣﺨﺘﻠﻔﯽ ﻫﻤﭽﻮن اﻧﻮاع ﭘﺬﯾﺮهﻫﺎ )ﭘﺬﯾﺮه اوﻟﯿﻪ‪ ،‬ﭘﺬﯾﺮه‬ ‫ﺗﻔﮑﯿﮏ و‪ (...‬ﺑﻬﺮهﻣﻨﺪ ﻣﯽﺷﻮﻧﺪ )ﻧﻤﻮدار ‪.(2‬‬ ‫»ﺑﺮﺧﻼف ﻋﺮﺻﻪ ﮐﻪ ﭼﻨﺪﯾﻦ درآﻣﺪ را ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ دارا ﺑﺎﺷﺪ ]ازﺟﻤﻠﻪ اﺟﺎره و اﻧﻮاع‬ ‫ﭘﺬﯾﺮهﻫﺎ[ در اﻋﯿﺎنﻫﺎ ﯾﮏ درآﻣﺪ دارﯾﻢ و ﺑﺴﯿﺎر ﺗﻌﻬﺪ ازﺟﻤﻠﻪ ﻗﺒﻮض آب و ﺑﺮق‪ ...‬و‬ ‫ﺑﺪﻫﯽﻫﺎي ﭘﺮداﺧﺖﻧﺸﺪه‪ .‬ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ ﺗﻌﻤﯿﺮاﺗﯽ ﮐﻪ ﭘﺲ از ﺧﺮوج ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ ﺑﺎﯾﺪ اﻧﺠﺎم ﮔﺮدد‬ ‫ﻋﻼوه ﺑﺮ ﻫﺰﯾﻨﻪﺑﺮ ﺑﻮدﻧﺸﺎن زﻣﺎنﺑﺮ ﻧﯿﺰ ﻫﺴﺘﻨﺪ ﻟﺬا ﻣﻠﮏ ﺗﺎ ﻣﺪﺗﯽ ﺑﻪ اﯾﻦ ﻋﻠﺖ ﺧﺎﻟﯽ ﻣﯽﻣﺎﻧﺪ«‪.‬‬ ‫ﻧﻤﻮدار ‪ :2‬ﺳﻬﻢ ﻣﻨﺎﺑﻊ درآﻣﺪي رﻗﺒﺎت ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ اﺳﺘﺎن ﺗﻬﺮان ﺑﻪ ﺗﻔﮑﯿﮏ )ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ‪ ،‬ﺑﯽﺗﺎ(‬ ‫ﻫﻤﺎنﻃﻮر ﮐﻪ در ﻧﻤﻮدار ﺑﺎﻻ ﻣﺸﺎﻫﺪه ﻣﯽﺷﻮد‪ ،‬ﺑﺎﻻﺗﺮﯾﻦ ﺳﻬﻢ درآﻣﺪي رﻗﺒﺎت‬ ‫ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﭘﺬﯾﺮه اﻧﺘﻘﺎل اﺳﺖ ﮐﻪ رﻗﺒﺎت ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ ـ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ از اﯾﻦ‬ ‫ﻧﻮع ﻋﺎﯾﺪي ﺑﺪون ﺑﻬﺮهاﻧﺪ‪.‬‬
20. ‫آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﯽ اﻟﮕﻮي درآﻣﺪزاﯾﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ‪ /‬وﺣﯿﺪ ﯾﺎوري و دﯾﮕﺮان‬ ‫‪155‬‬ ‫‪ .3-3‬ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ‬ ‫ﺑﺮﺧﯽ از آﺳﯿﺐﻫﺎﯾﯽ ﮐﻪ ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ اﻣﻼك ﻋﺮﺻﻪ ـ اﻋﯿﺎن ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ اﺳﺖ از ﺟﺎﻧﺐ‬ ‫ﺷﺨﺼﯿﺖ ﺣﻘﻮﻗﯽ ﺑﻪ ﻧﺎم ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ اﺳﺖ ﮐﻪ درواﻗﻊ ﺣﻖ اﻧﺘﻔﺎع ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ در ﻋﻮض ﭘﺮداﺧﺖ‬ ‫اﺟﺎرهﺑﻬﺎ ﺑﻪ وي داده ﺷﺪه اﺳﺖ‪ .‬آﺳﯿﺐﻫﺎﯾﯽ ﮐﻪ از ﺟﺎﻧﺐ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ ﻣﺘﻮﺟﻪ ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ اﺳﺖ‬ ‫در ﺟﺪول زﯾﺮ آﻣﺪه اﺳﺖ‪.‬‬ ‫ﺟﺪول ‪ :5‬ﻋﻮاﻣﻞ آﺳﯿﺐزا ﻣﺮﺗﺒﻂ ﺑﺎ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ‬ ‫زﯾﺮ دﺳﺘﻪ‬ ‫دﺳﺘﻪ‬ ‫ﻋﺪم ﭘﺮداﺧﺖ ﮐﺎﻣﻞ اﺟﺎره‬ ‫ﻋﺪم ﭘﺮداﺧﺖ ﺑﻪﻣﻮﻗﻊ اﺟﺎره‬ ‫ﻣﺴﺘــﺄﺟـﺮ‬ ‫ﻋﺪم رﻋﺎﯾﺖ ﺗﻌﻬﺪات ﻗﺮارداد‬ ‫ﻋﺪم ﺗﺨﻠﯿﻪ ﺑﻪﻣﻮﻗﻊ‬ ‫ﺻﺪﻣﻪ زدن ﺑﻪ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن‬ ‫ﻋﺪم ﭘﺮداﺧﺖ ﺧﺴﺎرت‬ ‫ﻋﺪم ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﺷﺄن وﻗﻔﯿﺖ ﻣﻠﮏ‬ ‫ﺗﮑﺜﺮ و ﭘﺮاﮐﻨﺪﮔﯽ ﻣﺴﺘﺎﺟﺮﯾﻦ در ﺳﻄﺢ ﺷﻬﺮ‬ ‫ﻣﻨﺒﻊ‪ :‬ﯾﺎﻓﺘﻪﻫﺎي ﭘﮋوﻫﺶ‬ ‫ﺑﻪﻃﻮر ﻧﻤﻮﻧﻪ‪ ،‬ﻋﺪم رﻋﺎﯾﺖ ﺗﻌﻬﺪات ﺗﻮﺳﻂ ﻣﺴﺘﺎﺟﺮﯾﻦ‪ ،‬ﮔﺴﺘﺮدﮔﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت و‬ ‫ﭘﺮاﮐﻨﺪﮔﯽ و ﺗﮑﺜﺮ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﯾﻦ ﻣﻮﺟﺐ ﺷﺪه اﺳﺖ ﻣﺴﺌﻮﻟﯿﻦ ﺳﺎزﻣﺎن‪ ،‬وﻗﺖ و ﻫﺰﯾﻨﻪ زﯾﺎدي‬ ‫را ﺻﺮف ارﺗﺒﺎط ﺑﺎ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﯾﻦ ﻧﻤﺎﯾﻨﺪ و ﯾﺎ ﺑﯽﺗﻮﺟﻬﯽ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﯾﻦ ﺑﻪ ﺷﺄﻧﯿﺖ وﻗﻔﯽ ﻣﻠﮏ‬ ‫ﻣﻮرد ﺳﮑﻮﻧﺖ و ﻧﯿﺖ واﻻي واﻗﻒ‪ ،‬ارزش رﻗﺒﻪ را ﭘﺎﯾﯿﻦ آورده اﺳﺖ ﺑﻪﻃﻮريﮐﻪ ﮔﺎه‬ ‫ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﻣﺤﻞ ﺗﺠﻤﻊ اﻓﺮاد ﺷﺮور ﻣﯽﮔﺮدد‪.‬‬ ‫»ﺑﻪواﺳﻄﻪ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﯾﻦ ﺑﺪﺣﺴﺎب‪ ،‬ﺳﺎزﻣﺎن ﺑﻪ ﻋﻨﻮان ﻣﺘﻮﻟﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ‪ ،‬ﺑﺎ ﺗﻌﻬﺪات زﯾﺎدي‬ ‫ﻣﻤﮑﻦ اﺳﺖ ﻣﻮاﺟﻪ ﺷﻮد ازﺟﻤﻠﻪ ﭘﺮداﺧﺖ ﻗﺒﻮض و ﺑﺪﻫﯽﻫﺎي ﭘﺮداﺧﺖﻧﺸﺪه ﺗﻮﺳﻂ‬ ‫ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ‪ .‬ﻋﻼوه ﺑﺮ اﯾﻦ‪ ،‬ﺑﻪ ﻋﻠﺖ ﻋﺪم اﺧﺬ ودﯾﻌﻪ‪ ،‬در دادن اﺟﺎرات ﺗﻮﺳﻂ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﯾﻦ‬ ‫ﺳﻬﻞاﻧﮕﺎري ﻣﯽﺷﻮد«‪.‬‬ ‫»از ﻣﺸﮑﻼت ﻋﺮﺻﻪ و اﻋﯿﺎن ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‪ ....‬ﻋﺪم ﺣﻔﻆ و ﻧﮕﻬﺪاري ﺻﺤﯿﺢ ﻋﺮﺻﻪ و‬ ‫اﻋﯿﺎن ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ اﺳﺖ«‪.‬‬
21. ‫ﺳﺎل دوازدﻫﻢ‪ ،‬ﺷﻤﺎره دوم )ﭘﯿﺎﭘﯽ ‪ ،(24‬ﺑﻬﺎر و ﺗﺎﺑﺴﺘﺎن ‪1399‬‬ ‫‪156‬‬ ‫»ﮔﺴﺘﺮدﮔﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﻣﻮﺟﺐ ﺷﺪه اﺳﺖ ﮐﻪ درﮔﯿﺮي ﺑﺎ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﯾﻦ در ﻣﺴﮑﻮﻧﯽﻫﺎ‬ ‫زﯾﺎد ﺑﺎﺷﺪ«‪.‬‬ ‫»ﻣﺮدم ﺑﺎﯾﺪ اﻓﺘﺨﺎر ﺑﮑﻨﻨﺪ ﮐﻪ در ﺧﺎﻧﻪﻫﺎي وﻗﻔﯽاﻧﺪ و ﺧﻮدﺷﺎن را در ﻧﯿﺖ واﻗﻒ ﺳﻬﯿﻢ‬ ‫ﺑﺪاﻧﻨﺪ‪ .‬ﻟﺬا ﻧﮕﻬﺪاري ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ در اﻣﻮال اﺟﺮ دارد و در ﺗﺮﺑﯿﺖ ﻓﺮزﻧﺪ ﻫﻢ ﻣﺆﺛﺮ اﺳﺖ«‪.‬‬ ‫‪ .4-3‬ﻣﺘﻮﻟﯽ‬ ‫ﻣﺘﻮﻟﯽ ﯾﺎ ﺳﺎزﻣﺎن ﺣﺴﺐ ﻣﻮرد ﻧﻤﺎﯾﻨﺪه ﺷﺨﺼﯿﺖ ﺣﻘﻮﻗﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ اﺳﺖ )ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و‬ ‫اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ‪ ،1390 ،‬ص‪ (11 .‬و ﻣﺘﻮﻟﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﮐﺴﯽ اﺳﺖ ﮐﻪ ﺑﻪ ﻣﻮﺟﺐ ﻣﻔﺎد وﻗﻒﻧﺎﻣﻪ و‬ ‫ﻣﻘﺮرات ﻗﺎﻧﻮن ﻣﺪﻧﯽ ﯾﺎ اﯾﻦ ﻗﺎﻧﻮن‪ ،‬واﺟﺪ اﯾﻦ ﺳﻤﺖ ﺑﺎﺷﺪ )ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ‪،‬‬ ‫‪ ،1390‬ص‪ .(12 .‬ﻣﺘﻮﻟﯽ‪ ،‬اﻣﯿﻦ ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﺑﻮده و ﻣﻮﻇﻒ اﺳﺖ ﻣﻄﺎﺑﻖ ﻗﺎﻧﻮنِ ﺗﺸﮑﯿﻼت و‬ ‫اﺧﺘﯿﺎرات ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ و ﺳﺎﯾﺮ ﻗﻮاﻧﯿﻦ و ﻣﻘﺮرات ﻣﺮﺑﻮﻃﻪ و در ﺻﻮرت‬ ‫اﺑﻬﺎم ﯾﺎ ﻓﻘﺪان ﻣﻘﺮرات ﺧﺎص‪ ،‬ﻃﺒﻖ اﺣﮑﺎم ﺷﺮع و ﺑﺎ ﻋﻨﺎﯾﺖ ﮐﺎﻣﻞ ﺑﻪ ﻣﻨﺪرﺟﺎت‬ ‫وﻗﻒﻧﺎﻣﻪ‪ ،‬ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﺗﺤﺖ ﺗﻮﻟﯿﺖ ﺧﻮد را اداره ﮐﻨﺪ و در ﺣﻔﻆ ﻋﯿﻦ‪ ،‬ﻣﻨﺎﻓﻊ‪ ،‬ﺣﻘﻮق و‬ ‫ﺣﺪود ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ اﻗﺪام و در اﺟﺮاي ﻧﯿﺎت ﺧﯿﺮِ واﻗﻒ ﮐﻮﺷﺶ ﻧﻤﺎﯾﺪ )ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر‬ ‫ﺧﯿﺮﯾﻪ‪ ،1390 ،‬ص‪ .(43 .‬ازاﯾﻦرو ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ ﻣﺴﺌﻠﻪ در وﻗﻒ‪ ،‬ﻋﻤﻞ اﻣﯿﻨﺎﻧﻪ ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ‬ ‫ﻣﻮﺿﻮع وﻗﻒ اﺳﺖ )رﻫﺒﺮ ﻣﻌﻈﻢ اﻧﻘﻼب‪.(1390 ،‬‬ ‫»ﻣﺘﻮﻟﯽ ﺑﺎﯾﺪ ﺑﻪﮔﻮﻧﻪاي ﺑﺮﺧﻮرد ﮐﻨﺪ ﮐﻪ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ ﻓﮑﺮ ﻧﮑﻨﺪ ﮐﻪ اﯾﻨﺠﺎ ﺑﯽﺻﺎﺣﺐ اﺳﺖ‬ ‫ﮐﻪ ﺑﻪ ﻫﻤﺎن اﻣﺎﻧﺖ ﺑﺮﻣﯽﮔﺮدد«‪.‬‬ ‫»‪ ...‬ﺑﯽﻋﺮﺿﮕﯽ ﻣﺪﯾﺮ ﯾﺎ ﻋﻤﻞ ﻋﺎﻣﺪاﻧﻪ ﻣﺪﯾﺮان ﺑﺎﻋﺚ ﭼﻨﯿﻦ ﻣﺸﮑﻼﺗﯽ ﺷﺪه اﺳﺖ«‪.‬‬ ‫»‪ ...‬اﻣﻼك ﺑﺎ ﺳﻔﺎرش ﺑﻪ اﺟﺎره واﮔﺬار ﻣﯽﺷﻮد«‪.‬‬ ‫ﻣﻨﻈﻮر از ﻋﻤﻞ اﻣﯿﻨﺎﻧﻪ در ﻣﺴﺌﻠﻪ وﻗﻒ ﻋﺒﺎرت اﺳﺖ از ﻋﺪم اﻓﺮاطوﺗﻔﺮﯾﻂ‪ ،‬ﮐﻪ‬ ‫ﻣﺼﺎدﯾﻖ ﺑﺴﯿﺎري دارد‪ .‬ﺑﻪ ﻋﻨﻮان ﻣﺜﺎل‪ ،‬ﻣﺴﺌﻠﻪ ﺑﻪروز و ﻋﺎدﻻﻧﻪ ﻧﮕﻪداﺷﺘﻦ ﻧﺮخ اﺟﺎرات از‬ ‫ﺑﺎرزﺗﺮﯾﻦ ﻣﺼﺎدﯾﻖ ﻋﻤﻞ اﻣﯿﻨﺎﻧﻪ در وﻗﻒ اﺳﺖ‪ .‬ﯾﮑﯽ از اﻟﺰاﻣﺎت اﺻﻠﯽ ﻋﻤﻞ اﻣﯿﻨﺎﻧﻪ در‬ ‫ﻣﺴﺌﻠﻪ وﻗﻒ اﯾﻦ اﺳﺖ ﮐﻪ ﻣﺘﻮﻟﯽ‪ ،‬اﻣﯿﻦ‪ ،‬ﻫﯿﺌﺖاﻣﻨﺎ و ﯾﺎ وﮐﯿﻞ )ﺑﻪ ﻋﺒﺎرﺗﯽ دﯾﮕﺮ ﮐﻠﯿﻪ‬ ‫ﻣﺒﺎﺷﺮان ﻣﺮﺑﻮﻃﻪ( ﺑﻪ وﻇﺎﯾﻒ ﺧﻮد ﺷﻨﺎﺧﺖ ﺟﺎﻣﻊ و ﻋﻤﯿﻖ داﺷﺘﻪ ﺑﺎﺷﻨﺪ و ﺟﺎﯾﮕﺎه ﺧﻮد را‬ ‫ﺑﻪ درﺳﺘﯽ ﺑﺸﻨﺎﺳﻨﺪ‪.‬‬
22. ‫آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﯽ اﻟﮕﻮي درآﻣﺪزاﯾﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ‪ /‬وﺣﯿﺪ ﯾﺎوري و دﯾﮕﺮان‬ ‫‪157‬‬ ‫»ﭼﺎﻟﺶ اﺻﻠﯽ اﯾﻦ ﺑﺨﺶ در اﯾﻦ اﺳﺖ ﮐﻪ ﻣﺪﯾﺮ ﻧﻘﺶ و ﺟﺎﯾﮕﺎه ﺧﻮدش را ﻧﻔﻬﻤﯿﺪه‬ ‫اﺳﺖ‪ .‬ﻧﻘﺶ ﻣﺘﻮﻟﯽ ﻧﻘﺶ اﻣﺎﻧﺖداري اﺳﺖ‪ .‬اﻣﺎﻧﺖداري ﻣﻬﻢﺗﺮ از ﻧﮕﻬﺪاري ﻣﻠﮏ ﺧﻮدﻣﺎن‬ ‫اﺳﺖ‪ .‬ﺑﺎﯾﺪ وﺿﻌﯿﺖ ]ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت[ ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﺑﻬﺘﺮ از اﻣﻼك ﺷﺨﺼﯽ ﺷﻮد«‪.‬‬ ‫آﺳﯿﺐﻫﺎي ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﻣﺘﻮﻟﯽ در ﻣﻘﺎم اﺟﺎرهداري‪ ،‬در ﺳﻪ دوره ﻗﺒﻞ‪ ،‬ﺣﯿﻦ و ﺑﻌﺪ از‬ ‫ﻣﺪت اﺟﺎره‪ ،‬ﻣﻮرد ﺑﺮرﺳﯽ ﻗﺮار ﻣﯽﮔﯿﺮد ﮐﻪ ﺷﺎﻣﻞ ﻣﻮارد زﯾﺮ ﻫﺴﺘﻨﺪ‪:‬‬ ‫ﺟﺪول ‪ :6‬ﻋﻮاﻣﻞ آﺳﯿﺐزا ﻣﺮﺗﺒﻂ ﺑﺎ ﻣﺘﻮﻟﯽ‬ ‫زﯾﺮدﺳﺘﻪ‬ ‫دﺳﺘﻪ‬ ‫ﻋﺎدﻻﻧﻪ و ﺷﻔﺎف ﻧﺒﻮدن ﻧﻈﺎم اﻃﻼعرﺳﺎﻧﯽ‬ ‫ﻣﺸﮑﻼت ﻓﺮاﯾﻨﺪ ﻣﺰاﯾﺪه‬ ‫ﻣﺤﺘﻮاي ﺗﻌﻬﺪآور ﻗﺮارداد‬ ‫ﻗﺒﻞ از اﺟﺎره‬ ‫ﻣﺘـﻮﻟــﯽ‬ ‫ﭘﺎﯾﯿﻦ ﺑﻮدن اﺟﺎرهﺑﻬﺎ‬ ‫ﺷﻨﺎﺧﺖ و اﻧﺘﺨﺎب ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ‬ ‫ﺣﯿﻦ ﻣﺪت اﺟﺎره‬ ‫ﺑﻌﺪ از ﻣﺪت اﺟﺎره‬ ‫ﻧﻈﺎرت و ﭘﯿﮕﯿﺮي‬ ‫ﺗﻌﺪد ﻣﺠﺎري ﻫﺰﯾﻨﻪاي‬ ‫ﺗﻌﻤﯿﺮات و ﺳﺎﯾﺮ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎ‬ ‫ﻣﻨﺒﻊ‪ :‬ﯾﺎﻓﺘﻪﻫﺎي ﭘﮋوﻫﺶ‬ ‫‪ .1-4-3‬آﺳﯿﺐﻫﺎي ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﻗﺒﻞ از اﺟﺎره‬ ‫ﻋﺪاﻟﺖ اﯾﺠﺎب ﻣﯽﮐﻨﺪ‪ ،‬ﺗﻤﺎﻣﯽ اﻓﺮادي ﮐﻪ اﻣﮑﺎن اﺳﺘﻔﺎده از ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ را دارﻧﺪ‪ ،‬از ﯾﮏ ﻧﻈﺎم‬ ‫اﻃﻼعرﺳﺎﻧﯽ ﻋﺎدﻻﻧﻪ ﺑﺮﺧﻮردار ﺑﺎﺷﻨﺪ و ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﺗﻨﻬﺎ در دﺳﺖ ﯾﮏ ﻋﺪه ﺧﺎص ﻧﭽﺮﺧﺪ‪.‬‬ ‫ﮐﻪ اﯾﻦ ﺷﻔﺎﻓﯿﺖ ﺑﺎﻋﺚ ﺑﻪروزرﺳﺎﻧﯽ ﻧﺮخ اﺟﺎره ﻧﯿﺰ ﻣﯽﺷﻮد‪ .‬ﺑﻨﺎﺑﺮاﯾﻦ ﺿﻌﻒ ﻧﻈﺎم‬ ‫اﻃﻼعرﺳﺎﻧﯽ اﺟﺎرات ﯾﮑﯽ از آﺳﯿﺐﻫﺎي ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﻓﺮاﯾﻨﺪ اﺟﺎرهداري ﺳﺎزﻣﺎن اﺳﺖ‬ ‫)ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ‪ ،‬ﺑﯽﺗﺎ(‪.‬‬ ‫»درآﻣﺪ ﺳﺎزﻣﺎن در ﺣﻮزه ﻋﺮﺻﻪ و اﻋﯿﺎن وﻗﻒ ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ دﭼﺎر اﻓﺖ ﺷﺪﯾﺪ ﺷﺪه‬ ‫اﺳﺖ‪ .‬اﯾﻦ اﻓﺖ‪ ،‬ﺑﻪ ﻋﻠﺖ ﻣﺴﺎﺋﻞ زﯾﺮ اﺳﺖ‪ .3 .......2 .......1 :‬ﺳﮑﻮﻧﺖ ﮐﺎرﮐﻨﺎن ﺳﺎزﻣﺎن‬ ‫اوﻗﺎف در رﻗﺒﺎت ﻋﺮﺻﻪ و اﻋﯿﺎن ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ«‪.‬‬
23. ‫‪158‬‬ ‫ﺳﺎل دوازدﻫﻢ‪ ،‬ﺷﻤﺎره دوم )ﭘﯿﺎﭘﯽ ‪ ،(24‬ﺑﻬﺎر و ﺗﺎﺑﺴﺘﺎن ‪1399‬‬ ‫ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ ﻣﺤﺘﻮاي ﻗﺎﻧﻮن ﻣﺰاﯾﺪه و ﻓﺮاﯾﻨﺪﻫﺎي ﻣﺰاﯾﺪه زﻣﺎنﺑﺮ و ﻫﺰﯾﻨﻪﺑﺮ ﻣﯽﺑﺎﺷﻨﺪ و ﺑﻪ‬ ‫اﯾﻦ ﻋﻠﺖ ﻣﻌﻤﻮﻻً ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﯾﻦ در اﯾﻦ ﻣﺰاﯾﺪهﻫﺎ ﺷﺮﮐﺖ ﻧﻤﯽﮐﻨﻨﺪ‪ .‬ﻋﻼوه ﺑﺮ اﯾﻦ‪ ،‬ﮐﺎرﻣﻨﺪان‬ ‫ﺳﺎزﻣﺎن ﻧﯿﺰ در ﻓﺮاﯾﻨﺪ ﻣﺰاﯾﺪه ﻣﺸﻐﻮل ﻧﺸﺎن دادن ﺧﺎﻧﻪ ﻣﯽﺑﺎﺷﻨﺪ و درﻧﺘﯿﺠﻪ رﻗﺒﻪ ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‬ ‫ﺑﺮاي ﻣﺪت ﻗﺎﺑﻞﺗﻮﺟﻬﯽ ﺧﺎﻟﯽ از ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ اﺳﺖ ﮐﻪ از اﺟﺎرهﺑﻬﺎي اﯾﻦ ﻣﺪت ﺑﯽﺑﻬﺮه‬ ‫ﻣﯽﻣﺎﻧﺪ‪ .‬ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ ﻣﺤﺘﻮاي ﻗﺮارداد اﺟﺎره ﺗﻌﻬﺪات زﯾﺎدي را ﺑﺮاي ﺳﺎزﻣﺎن در رﻗﺒﺎت‬ ‫ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ ـ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ ﺑﻪ وﺟﻮد آورده اﺳﺖ‪.‬‬ ‫»ﻣﺤﺘﻮاي ﻗﺎﻧﻮن ﻣﺰاﯾﺪه و ﻓﺮآﯾﻨﺪﻫﺎي ﻣﺰاﯾﺪه ﻧﯿﺰ زﻣﺎنﺑﺮ ﻣﯽﺑﺎﺷﻨﺪ زﯾﺮا ﻣﻌﻤﻮﻻً‬ ‫ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﯾﻦ در اﯾﻦ ﻣﺰاﯾﺪهﻫﺎ ﺷﺮﮐﺖ ﻧﻤﯽﮐﻨﻨﺪ زﯾﺮا ﺷﺮﮐﺖ در ﻣﺰاﯾﺪه ﻫﺰﯾﻨﻪﺑﺮ اﺳﺖ و‬ ‫دردﺳﺮﻫﺎي ﺧﺎص ﺧﻮدش را دارد‪ .‬ﻋﻼوه ﺑﺮ اﯾﻦ ﮐﺎرﻣﻨﺪ ﺳﺎزﻣﺎن ﻧﯿﺰ ﺑﺎﯾﺪ در ﻣﺰاﯾﺪه‬ ‫درﮔﯿﺮ ﻧﺸﺎن دادن ﺧﺎﻧﻪ ﺑﺎﺷﻨﺪ و ﻟﺬا ﮔﺮﻓﺘﺎريﻫﺎي ﺧﺎص ﺧﻮدش را دارد و ﺣﺘﯽ ﮔﺎه‬ ‫ﻣﺪت ﺧﺎﻟﯽ ﺑﻮدن ﺧﺎﻧﻪ‪ ،‬ﺑﻪ ‪ 3‬ﻣﺎه ﻣﯽاﻧﺠﺎﻣﺪ«‪.‬‬ ‫»اﯾﻦﮐﻪ واﮔﺬاري ﺑﺎﯾﺪ از ﻃﺮﯾﻖ ﻣﺰاﯾﺪه ﯾﺎ ﺗﺮك ﻣﺰاﯾﺪه ﺑﺎﺷﺪ ﻗﺎﻧﻮن اﻋﻼم ﮐﺮده اﺳﺖ‪.‬‬ ‫ﻗﺎﻧﻮن اوﻗﺎف ﺗﺸﮑﯿﻼت‪...‬در ﺑﺨﺶﻧﺎﻣﻪﻫﺎ ﻫﻢ آوردﯾﻢ«‪.‬‬ ‫»از ﻋﻮاﻣﻞ ﻣﺆﺛﺮ ﺑﺮ ﻋﺪم ﺑﻬﺮهوري ﻋﺮﺻﻪ و اﻋﯿﺎن ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‪ .....‬ﻋﺪم ﺗﺼﺤﯿﺢ روﻧﺪ‬ ‫اداري ﺳﺎزﻣﺎن ﺟﻬﺖ ﺳﻬﻮﻟﺖ و ﺧﻮشﺑﯿﻨﯽ ﻣﺮدم از روﻧﺪ اداري اﺳﺖ«‪.‬‬ ‫ﯾﮑﯽ دﯾﮕﺮ از ﻣﺸﮑﻼت اﺻﻠﯽ اﻣﻼك ﻋﺮﺻﻪ ـ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﺑﻪروز ﻧﺒﻮدن‬ ‫اﺟﺎرهﺑﻬﺎ اﺳﺖ ﮐﻪ ﻧﺎﺷﯽ از ﻋﻮاﻣﻠﯽ ﻫﻤﭽﻮن ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﺑﻮدن ﻣﻠﮏ‪ ،‬ﺳﻔﺎرﺷﯽ ﺑﻮدن ﺑﺮﺧﯽ از‬ ‫ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﯾﻦ و ﺗﻮﺟﯿﻪﻫﺎي ﻧﺎدرﺳﺖ‪ ،‬ﻋﺪم ﺑﻪروزرﺳﺎﻧﯽ اﺟﺎرهﺑﻬﺎ در ﭘﺎﯾﺎن ﻣﺪت ﻗﺮارداد‪،‬‬ ‫ﻋﺪم اﺧﺬ ودﯾﻌﻪ در ﺑﺮاﺑﺮ ﺳﻬﻞاﻧﮕﺎري ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﯾﻦ و ﭘﺮداﺧﺖ اﺟﺎرهﺑﻬﺎي ﮐﻢ ﻣﯽﺑﺎﺷﺪ‬ ‫)ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ‪ ،‬ﺑﯽﺗﺎ(‪ .‬ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ ﻣﺴﺌﻠﻪ اﻧﺘﺨﺎب ﻧﺎدرﺳﺖ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ ﺗﻮﺳﻂ‬ ‫ﺳﺎزﻣﺎن ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎي رﻗﺒﺎت را اﻓﺰاﯾﺶ و ﻋﺎﯾﺪي آنﻫﺎ را ﮐﺎﻫﺶ دﻫﺪ‪ .‬ﺑﻪﻃﻮر ﻣﺜﺎل‬ ‫واﮔﺬاريﻫﺎي ﺳﻔﺎرﺷﯽ و ﺳﮑﻮﻧﺖ ﮐﺎرﮐﻨﺎن ﺳﺎزﻣﺎن‪ ،‬ﺗﺄﺛﯿﺮ زﯾﺎدي در ﭘﺎﯾﯿﻦ ﻣﺎﻧﺪن ﻧﺮخ‬ ‫اﺟﺎرات و ﻋﺎﯾﺪي رﻗﺒﺎت ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ ـ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ ﺧﻮاﻫﺪ داﺷﺖ‪.‬‬ ‫»از ﻣﺸﮑﻼت ﻋﺮﺻﻪ و اﻋﯿﺎن ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‪ ....‬وﺟﻮد ﺳﻔﺎرﺷﺎت و ﺳﻬﻞاﻧﮕﺎريﻫﺎ اﺳﺖ«‪.‬‬
24. ‫آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﯽ اﻟﮕﻮي درآﻣﺪزاﯾﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ‪ /‬وﺣﯿﺪ ﯾﺎوري و دﯾﮕﺮان‬ ‫‪159‬‬ ‫‪ .2-4-3‬آﺳﯿﺐﻫﺎي ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﺣﯿﻦ ﻣﺪت اﺟﺎره‬ ‫ﻫﻤﺎنﻃﻮر ﮐﻪ اﺷﺎره ﺷﺪ‪ ،‬ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ ﻣﺴﺌﻠﻪ در وﻗﻒ‪ ،‬ﻋﻤﻞ اﻣﯿﻨﺎﻧﻪ ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ ﻣﻮﺿﻮع وﻗﻒ‬ ‫اﺳﺖ؛ درﻧﺘﯿﺠﻪ ﻻزﻣﻪ ﻋﻤﻞ اﻣﯿﻨﺎﻧﻪ ﻣﺘﻮﻟﯽ در ﺟﺎﯾﮕﺎه اﺟﺎرهداري‪ ،‬ﻋﺒﺎرت اﺳﺖ از ﻧﻈﺎرت و‬ ‫ﭘﯿﮕﯿﺮي داﺋﻢ روي ﺗﻌﻬﺪات ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ‪ ،‬ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ و ﻣﻨﺎﻓﻊ آن‪ .‬ﺑﻨﺎﺑﺮاﯾﻦ ﻋﺪم ﻧﻈﺎرت‬ ‫در ﻣﻮرد ﻧﺤﻮه ﺑﻬﺮهﺑﺮداري از رﻗﺒﺎت و ﻋﺪم ﻧﻈﺎرت ﮐﺎﻓﯽ و داﺋﻢ درﮔﺮﻓﺘﻦ اﺟﺎره و ﻋﺪم‬ ‫ﭘﯿﮕﯿﺮي در ﺳﺎﯾﺮ اﻣﻮر از ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ آﺳﯿﺐﻫﺎي ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ اﯾﻦ ﺑﺨﺶ اﺳﺖ ﺑﻪﻃﻮريﮐﻪ ﻋﺪم‬ ‫ﻧﻈﺎرت ﮐﺎﻓﯽ در ﮐﻨﺎر ﻓﺮﺳﻮدﮔﯽ ﻓﺰاﯾﻨﺪه ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎ ﻣﻮﺟﺐ ﺗﺤﻤﻞ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎي ﺑﯿﺸﺘﺮ‬ ‫ﻣﯽﮔﺮدد‪ .‬ﺑﺎاﯾﻦوﺟﻮد ﯾﮑﯽ از ﻋﻠﺖﻫﺎي اﻓﺖ ﺷﺪﯾﺪ درآﻣﺪ ﺳﺎزﻣﺎن در ﺣﻮزه ﻋﺮﺻﻪ و‬ ‫اﻋﯿﺎن وﻗﻒ ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‪ ،‬ﻋﺪم رﺳﯿﺪﮔﯽ و ﻣﺮﻣﺖ رﻗﺒﺎت ﻋﺮﺻﻪ و اﻋﯿﺎن ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ اﺳﺖ ﮐﻪ‬ ‫ﺧﻮد ﻣﻌﻠﻮل ﻧﻈﺎرت ﻧﺪاﺷﺘﻦ و ﭘﯿﮕﯿﺮي ﻧﮑﺮدن ﻣﺘﻮﻟﯽ اﺳﺖ‪.‬‬ ‫»ﻓﺮﺳﻮدﮔﯽ رو ﺑﻪ اﻓﺰاﯾﺶ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎنﻫﺎ و ﻋﺪم ﻧﻈﺎرت ﮐﺎﻓﯽ ﻣﻮﺟﺐ ﺗﺤﻤﻞ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎ ي‬ ‫ﺑﯿﺸﺘﺮ ﻣﯽﮔﺮدد«‪.‬‬ ‫»ﯾﮑﯽ از ﻣﺸﮑﻼت ﻋﺮﺻﻪ و اﻋﯿﺎن ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‪ ،‬ﻋﺪم ﻧﻈﺎرت ﮐﺎﻓﯽ و داﺋﻢ درﮔﺮﻓﺘﻦ‬ ‫اﺟﺎره و ﻋﺪم ﭘﯿﮕﯿﺮي در ﺳﺎﯾﺮ اﻣﻮر اﺳﺖ«‪.‬‬ ‫ﺑﻪﻃﻮرﮐﻠﯽ‪ ،‬رﻗﺒﺎت ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ ـ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎي ﻣﺴﺘﻘﯿﻢ زﯾﺎدي دارﻧﺪ ﮐﻪ‬ ‫ﻗﺒﻼً ﺑﻪ آنﻫﺎ اﺷﺎره ﺷﺪ؛ ﻋﻼوه ﺑﺮ آنﻫﺎ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎي ﻏﯿﺮﻣﺴﺘﻘﯿﻢ زﯾﺎدي دارد ﮐﻪ ﻧﺎﺷﯽ از‬ ‫دوﻟﺘﯽ و ﺳﺎزﻣﺎﻧﯽ اداره ﺷﺪن آنﻫﺎ اﺳﺖ ﻣﺎﻧﻨﺪ ﻫﺰﯾﻨﻪ زﻣﺎﻧﯽ ﺑﺎﻻ ﺟﻬﺖ اﺧﺬ اﺟﺎرات‪،‬‬ ‫ﮐﺎﻫﺶ ﺷﺄﻧﯿﺖ وﻗﻒ ﺑﻪ دﻟﯿﻞ ﻣﺪاﺧﻼت و ﭘﯿﮕﯿﺮيﻫﺎي ﻧﺎﻣﻨﺎﺳﺐ و ﻻﺟﺮم ﺳﺎزﻣﺎن در اﺧﺬ‬ ‫اﺟﺎره از ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﯾﻦ ﺑﺪﺣﺴﺎب و ‪. ...‬‬ ‫»ﺑﻪ ﻋﻠﺖ ﻋﺪم اﺧﺬ ودﯾﻌﻪ‪ ،‬در دادن اﺟﺎرات ﺗﻮﺳﻂ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﯾﻦ ﺳﻬﻞاﻧﮕﺎري ﻣﯽﺷﻮد«‪.‬‬ ‫»ﺻﺮف زﻣﺎن زﯾﺎد در ﺣﻮزه ﻋﺮﺻﻪ و اﻋﯿﺎن ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﺑﻪ ﻧﺴﺒﺖ ﺣﻮزه ﻋﺮﺻﻪ ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ«‪.‬‬ ‫‪ .3-4-3‬آﺳﯿﺐﻫﺎي ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﺑﻌﺪ از ﻣﺪت اﺟﺎره‬ ‫ﭘﺲ از ﭘﺎﯾﺎن ﻣﺪت اﺟﺎره رﻗﺒﺎت ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ ـ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ‪ ،‬ﻣﺸﮑﻼت و ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎي‬ ‫ﻣﺘﻌﺪدي ﺑﻪ وﺟﻮد ﻣﯽآﯾﺪ ﻣﺎﻧﻨﺪ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎي ﺗﻌﻤﯿﺮ و آﻣﺎدهﺳﺎزي ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﺑﺮاي ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ‬ ‫ﺑﻌﺪي‪ ،‬ﺧﺎﻟﯽ ﻣﺎﻧﺪن رﻗﺒﺎت ﺑﻪ دﻟﯿﻞ ﻃﻮﻻﻧﯽ ﺑﻮدن ﻓﺮآﯾﻨﺪ ﺗﻌﻤﯿﺮات و ﻣﺰاﯾﺪه‪ ،‬وﺟﻮد‬
25. ‫ﺳﺎل دوازدﻫﻢ‪ ،‬ﺷﻤﺎره دوم )ﭘﯿﺎﭘﯽ ‪ ،(24‬ﺑﻬﺎر و ﺗﺎﺑﺴﺘﺎن ‪1399‬‬ ‫‪160‬‬ ‫ﺑﺪﻫﯽﻫﺎي ﭘﺮداﺧﺖﻧﺸﺪه ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ ﻗﺒﻠﯽ‪ ،‬ﻧﺒﻮد ﻣﻨﺎﺑﻊ ﻣﺎﻟﯽ ﺑﺮاي ﭘﺮداﺧﺖ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎي ﻣﺬﮐﻮر‪،‬‬ ‫ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎي ﺑﯿﺮون ﮐﺮدن ﺳﺎﮐﻨﯿﻦ ﻣﺘﺼﺮف و ﻣﺘﺠﺎوز از ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن‪ ،‬ﺑﻼﺗﮑﻠﯿﻒ و ﻣﺨﺮوﺑﻪ و‬ ‫ﻏﯿﺮﻗﺎﺑﻞﺳﮑﻮﻧﺖ ﺷﺪن ﺑﺮﺧﯽ از اﻣﻼك‪.‬‬ ‫ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ ﺗﻌﻤﯿﺮاﺗﯽ ﮐﻪ ﭘﺲ از ﺧﺮوج ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ ﺑﺎﯾﺪ اﻧﺠﺎم ﮔﺮدد ﻋﻼوه ﺑﺮ ﻫﺰﯾﻨﻪﺑﺮ‬ ‫ﺑﻮدﻧﺸﺎن زﻣﺎنﺑﺮ ﻧﯿﺰ ﻫﺴﺘﻨﺪ ﻟﺬا ﻣﻠﮏ ﺗﺎ ﻣﺪﺗﯽ ﺑﻪاﯾﻦﻋﻠﺖ ﺧﺎﻟﯽ ﻣﯽﻣﺎﻧﺪ«‪.‬‬ ‫»ﮔﺎﻫﯽ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ ﺧﺎﻧﻪ را ﺧﺎﻟﯽ ﮐﺮده و در ﻣﺪت ﺧﺎﻟﯽ ﺑﻮدن ﻣﺘﺼﺮﻓﯽ آﻣﺪه و داﺧﻞ‬ ‫ﺧﺎﻧﻪ ﻧﺸﺴﺘﻪ ﮐﻪ ﺑﯿﺮون ﮐﺮدن ﻣﺘﺼﺮﻓﯿﻦ ﻧﯿﺰ زﻣﺎنﺑﺮ و ﻫﺰﯾﻨﻪﺑﺮ اﺳﺖ و ﮔﺎﻫﯽ ‪ 2‬ﺳﺎل ﺑﻪ‬ ‫ﻃﻮل ﻣﯽاﻧﺠﺎﻣﺪ«‪.‬‬ ‫»ﺑﻪواﺳﻄﻪ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﯾﻦ ﺑﺪﺣﺴﺎب‪ ،‬ﺳﺎزﻣﺎن ﺑﻪﻋﻨﻮان ﻣﺘﻮﻟﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ‪ ،‬ﺑﺎ ﺗﻌﻬﺪات زﯾﺎدي ﻣﻤﮑﻦ‬ ‫اﺳﺖ ﻣﻮاﺟﻪ ﺷﻮد ازﺟﻤﻠﻪ ﭘﺮداﺧﺖ ﻗﺒﻮض و ﺑﺪﻫﯽﻫﺎي ﭘﺮداﺧﺖﻧﺸﺪه ﺗﻮﺳﻂ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ«‪.‬‬ ‫»از ﻣﺸﮑﻼت ﻋﺮﺻﻪ و اﻋﯿﺎن ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ‪ ...‬ﻋﺪم ﺑﺎزﺳﺎزي ﻋﺮﺻﻪ و اﻋﯿﺎن از ﻃﺮﯾﻖ‬ ‫ﻣﻨﺎﻗﺼﻪ اﺳﺖ«‪.‬‬ ‫‪ .5-3‬ﺣﮑﻮﻣﺖ‬ ‫ﺣﮑﻮﻣﺖ ﻧﯿﺰ ﺑﻪ ﻋﻨﻮان ﻧﻬﺎدي ﺑﺎﻻدﺳﺖ از ﻃﺮﯾﻖ رﯾﻞﮔﺬاريﻫﺎي ﻧﺎدرﺳﺖ‪ ،‬ﻧﻈﺎرت‬ ‫ﻧﺎدرﺳﺖ و اﯾﺠﺎد ﻣﺤﯿﻂ و ﻓﻀﺎي ﻧﺎﻣﻨﺎﺳﺐ اﻗﺘﺼﺎدي‪ ،‬ﻓﺮﻫﻨﮕﯽ و اﺟﺘﻤﺎﻋﯽ آﺳﯿﺐﻫﺎي‬ ‫ﻓﺮاواﻧﯽ را ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﺑﺮاي رﻗﺒﺎت ﺑﻪ ﻫﻤﺮاه آورد‪.‬‬ ‫ﺟﺪول ‪ :7‬ﻋﻮاﻣﻞ آﺳﯿﺐزا ﻣﺮﺗﺒﻂ ﺑﺎ ﺣﮑﻮﻣﺖ‬ ‫زﯾﺮ دﺳﺘﻪ‬ ‫دﺳﺘﻪ‬ ‫ﻋﺪم ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ اﺻﻞ ‪ 41‬ﻗﺎﻧﻮن اﺳﺎﺳﯽ ﺷﺎﻣﻞ ﺧﺼﻮﺻﯽﺳﺎزي و ﺑﺮونﺳﭙﺎري‬ ‫ﺣﻘﻮﻗﯽ‬ ‫ﺿﻌﻒ ﺣﻘﻮﻗﯽ و دادرﺳﯽ وﯾﮋه ﺑﺮاي اﺳﺘﯿﻔﺎي ﺣﻘﻮق ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ‬ ‫ﺣﮑﻮﻣﺖ‬ ‫و ﻧﻬﺎدي ﻧﺒﻮد ﻧﻈﺎرت ﻣﺆﺛﺮ ﺑﺮ ﻋﻤﻠﮑﺮد ﺳﺎزﻣﺎن‬ ‫ﻧﺒﻮد ﻗﻮاﻧﯿﻦ ﺑﺎزدارﻧﺪه و ﻣﺠﺎزاﺗﯽ ﻣﺆﺛﺮ ﺑﺮ ﻋﻤﻠﮑﺮد ﻣﺘﻮﻟﯽ و ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ‬ ‫ﻣﺤﯿﻄﯽ‬ ‫ﺗﺄﺛﯿﺮﭘﺬﯾﺮي از ﻓﻀﺎي ﮐﻼن اﻗﺘﺼﺎدي‪ ،‬ﻓﻀﺎي ﻓﺮﻫﻨﮕﯽ و اﺟﺘﻤﺎﻋﯽ ﮐﺸﻮر‬ ‫ﺗﺄﺛﯿﺮﭘﺬﯾﺮي از ﻧﺤﻮه ﺗﻌﺎﻣﻼت ﺳﺎﯾﺮ ﻧﻬﺎدﻫﺎ ﺑﺎ ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف‬ ‫ﻣﻨﺒﻊ‪ :‬ﯾﺎﻓﺘﻪﻫﺎي ﭘﮋوﻫﺶ‬
26. ‫آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﯽ اﻟﮕﻮي درآﻣﺪزاﯾﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ‪ /‬وﺣﯿﺪ ﯾﺎوري و دﯾﮕﺮان‬ ‫‪161‬‬ ‫از اﯾﻦ ﻣﻨﻈﺮ ﻣﯽﺗﻮان ﺑﻪ آﺳﯿﺐﻫﺎي ذﯾﻞ اﺷﺎره ﮐﺮد‪:‬‬ ‫ﻋﺪم رﻋﺎﯾﺖ اﺳﻨﺎد ﺑﺎﻻدﺳﺘﯽ ازﺟﻤﻠﻪ اﺻﻞ ‪ 41‬ﻗﺎﻧﻮن اﺳﺎﺳﯽ ﺷﺎﻣﻞ ﺧﺼﻮﺻﯽﺳﺎزي‪،‬‬ ‫ﺑﺮونﺳﭙﺎري‪ ،‬ﮐﻮﭼﮏ ﮐﺮدن ﺳﺎزﻣﺎنﻫﺎ و ﺑﻪ ﻋﺒﺎرت ﮐﻠﯽﺗﺮ ﻋﺪم رﻋﺎﯾﺖ ﺻﺤﯿﺢ ﻗﺎﻧﻮن‬ ‫ﺑﻪوﯾﮋه آﯾﯿﻦﻧﺎﻣﻪﻫﺎي ﺳﺎزﻣﺎن ﺷﺎﻣﻞ ﻣﺴﺎﺋﻞ ﺑﺮونﺳﭙﺎري‪ .‬اﻫﺘﻤﺎم ﺑﻪ اﯾﻦ اﺻﻞ ﻫﻢ از ﻃﺮﯾﻖ‬ ‫ﻧﻬﺎدﻫﺎي ﺑﺎﻻدﺳﺖ و ﻫﻢ از ﻃﺮﯾﻖ ﺧﻮد ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف )ﺑﻪﻋﻨﻮان ﺟﺎﯾﮕﺎه ﺣﺎﮐﻤﯿﺘﯽ ﻧﻪ‬ ‫ﺟﺎﯾﮕﺎه ﺗﻮﻟﯿﺘﯽ و ﺗﺼﺪيﮔﺮي( ﺣﺎﺋﺰ اﻫﻤﯿﺖ اﺳﺖ‪.‬‬ ‫»ﯾﮑﯽ از ﻋﻮاﻣﻞ ﻣﺆﺛﺮ ﺑﺮ ﻋﺪم ﺑﻬﺮهوري ﻋﺮﺻﻪ و اﻋﯿﺎن ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‪ ،‬ﻋﺪم رﻋﺎﯾﺖ اﺳﻨﺎد‬ ‫ﺑﺎﻻدﺳﺘﯽ ازﺟﻤﻠﻪ اﺻﻞ ‪ 41‬ﺷﺎﻣﻞ‪ :‬ﺧﺼﻮﺻﯽﺳﺎزي‪ ،‬ﺑﺮونﺳﭙﺎري‪ ،‬ﮐﻮﭼﮏ ﮐﺮدن ﺳﺎزﻣﺎنﻫﺎ‬ ‫اﺳﺖ«‪.‬‬ ‫»اﯾﻦﮐﻪ واﮔﺬاري ﺑﺎﯾﺪ از ﻃﺮﯾﻖ ﻣﺰاﯾﺪه ﯾﺎ ﺗﺮك ﻣﺰاﯾﺪه ﺑﺎﺷﺪ ﻗﺎﻧﻮن اﻋﻼم ﮐﺮده اﺳﺖ‪.‬‬ ‫ﻗﺎﻧﻮن اوﻗﺎف ﺗﺸﮑﯿﻼت‪ ...‬در ﺑﺨﺶﻧﺎﻣﻪﻫﺎ ﻫﻢ آوردﯾﻢ«‪.‬‬ ‫»ﻣﺎده ‪ 5‬ﻗﺎﻧﻮن ﺗﺸﮑﯿﻼت‪ :‬ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ آن ﺑﺨﺸﯽ از اﻣﻮر ﮐﻪ در ﻗﺎﻧﻮن ﺑﻪ‬ ‫ﻋﻬﺪهاش ﮔﺬاﺷﺘﻪﺷﺪه‪ ،‬اﻓﺮادي را اﻧﺘﺨﺎب ﮐﻨﺪ در ﻗﺎﻟﺐ ﻫﯿﺌﺖاﻣﻨﺎ آن ﻧﻘﺶ ﻣﺘﻮﻟﯽ را اﻧﺠﺎم‬ ‫دﻫﻨﺪ و ﺳﺎزﻣﺎن ﻧﻈﺎرت داﺷﺘﻪ ﺑﺎﺷﺪ‪ .‬ﮐﻪ اﯾﻦ ﻫﻤﺎن ﺑﺨﺶ ﺧﺼﻮﺻﯽ اﺳﺖ‪ .‬ﺑﺎﯾﺪ ﭼﻨﺪ ﻧﻔﺮ‬ ‫از ﻣﻌﺘﻤﺪﯾﻦ ﻣﺤﻞ را ﺷﻨﺎﺳﺎﯾﯽ ﮐﻨﯿﻢ‪ .‬اﻓﺮاد ﺑﻪ دﻧﺒﺎل اﺷﺘﻬﺎر ﻣﺤﻠﯽ ﻧﯿﺰ ﻫﺴﺘﻨﺪ‪ .‬ﻗﺎﻧﻮن‬ ‫ﺣﻖاﻟﺰﺣﻤﻪ ﻧﯿﺰ ﭘﯿﺶﺑﯿﻨﯽ ﮐﺮده اﺳﺖ‪ .‬ﻣﺎ از ﻣﺤﻞ ﺣﻖ اﻟﺘﻮﻟﯿﻪ ﮐﻪ واﻗﻒ ﺑﺮاي ﻣﺘﻮﻟﯽ‬ ‫ﭘﯿﺶﺑﯿﻨﯽ ﮐﺮده اﺳﺖ از آن ﻣﺤﻞ ﻣﺘﻨﺎﺳﺐ ﺑﺎ ﮐﺎري ﮐﻪ ﻫﯿﺌﺖاﻣﻨﺎ اﻧﺠﺎم ﻣﯽدﻫﻨﺪ ﺣﻖاﻟﻌﻤﻞ‬ ‫را ﺑﺮاﺷﻮن ﭘﯿﺶﺑﯿﻨﯽ ﻣﯽﮐﻨﯿﻢ«‪.‬‬ ‫ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ ﻧﺒﻮد ﻧﻈﺎم دادرﺳﯽ و دادﮔﺎﻫﯽ وﯾﮋه ﺳﺎزﻣﺎن ﮐﻪ ﺑﺘﻮاﻧﺪ ﻣﺴﺎﺋﻞ ﺣﻘﻮﻗﯽ‬ ‫ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﺳﺎزﻣﺎن را ﺑﺎ ﺳﺮﻋﺖ و دﻗﺖ ﺑﯿﺸﺘﺮ ﭘﯿﮕﯿﺮي ﻧﻤﺎﯾﺪ و از وارد آﻣﺪن ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎي‬ ‫ﻫﻨﮕﻔﺖ ﻓﻮقاﻟﺬﮐﺮ ﺑﻪ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﺟﻠﻮﮔﯿﺮي ﻧﻤﺎﯾﻨﺪ‪ .‬ﻋﺪم وﺟﻮد ﯾﮏ ﻧﻬﺎد ﻧﻈﺎرتﮐﻨﻨﺪه ﻗﻮي‬ ‫و ﻣﺆﺛﺮ ﺑﺮ ﻋﻤﻠﮑﺮد ﺳﺎزﻣﺎن‪ ،‬ﻧﺒﻮد ﻣﺠﺎزات و ﺿﻤﺎﻧﺖ ﺑﻪ ﻧﻔﻊ ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ در ﺻﻮرت ﮐﻮﺗﺎﻫﯽ‬ ‫ﻣﺘﻮﻟﯽ در ﺑﻪروزرﺳﺎﻧﯽ و اﺧﺬ اﺟﺎرهﺑﻬﺎ ﻧﯿﺰ ازﺟﻤﻠﻪ آﺳﯿﺐﻫﺎي اﯾﻦ ﺑﺨﺶ اﺳﺖ‪.‬‬ ‫»اﯾﻦﮐﻪ ﺧﺎﻧﻪ ﺧﺎﻟﯽ ﻣﯽﻣﺎﻧﺪ و ‪ ...‬اﯾﻦﻫﺎ ﻣﻌﻠﻮل اﺳﺖ و ﻋﻠﺖ اﺻﻠﯽ ﻣﺪﯾﺮ وﻗﻒ اﺳﺖ‬ ‫و اﯾﻔﺎي ﻧﻘﺶ دﺳﺘﮕﺎه ﻧﻈﺎرﺗﯽ«‪.‬‬
27. ‫‪162‬‬ ‫ﺳﺎل دوازدﻫﻢ‪ ،‬ﺷﻤﺎره دوم )ﭘﯿﺎﭘﯽ ‪ ،(24‬ﺑﻬﺎر و ﺗﺎﺑﺴﺘﺎن ‪1399‬‬ ‫»از ﻣﺸﮑﻼت ﻋﺮﺻﻪ و اﻋﯿﺎن ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‪ ....‬ﻋﺪم ﻧﻈﺎرت و ﺳﯿﺎﺳﺖﮔﺬاري در ﻣﻮرد‬ ‫ﻧﺤﻮه ﺑﻬﺮهﺑﺮداري از رﻗﺒﺎت اﺳﺖ«‪.‬‬ ‫»در ﻗﺎﻧﻮن ﺗﺸﮑﯿﻼت و اﺧﺘﯿﺎرات ﺳﺎزﻣﺎن ﻣﺎده ‪ 7‬ﻗﺎﻧﻮن در ﻣﻮرد ﻣﺠﺎزات ﻣﺘﻮﻟﯽ‬ ‫اﻫﻤﺎلﮐﻨﻨﺪه آﻣﺪه اﺳﺖ‪ .‬اﯾﻦ ﻧﻘﻄﻪ ﺑﺎزدارﻧﺪه اﺳﺖ‪ .‬اﯾﻦ ﺑﺨﺶ ﻗﻮي ﻧﯿﺴﺖ و ﺑﺎزدارﻧﺪه‬ ‫ﻧﯿﺴﺖ‪ .‬ﻧﻬﺎد ﺣﻘﻮﻗﯽ ﻧﻘﺸﺶ را ﺧﻮب ﺑﺎزي ﻧﻤﯽﮐﻨﺪ«‪.‬‬ ‫ﻋﻼوه ﺑﺮ اﯾﻦﻫﺎ‪ ،‬ﺗﺄﺛﯿﺮﭘﺬﯾﺮي ﺷﺪﯾﺪ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت از ﻣﺤﯿﻂ اﻗﺘﺼﺎدي و اﺟﺘﻤﺎﻋﯽ و ﯾﺎ‬ ‫ﺿﻌﻒ در ﻫﻤﮑﺎري و ﻫﻤﺎﻫﻨﮕﯽ ﻣﯿﺎن ﺳﺎزﻣﺎن ﺑﺎ ﻧﻬﺎدﻫﺎﯾﯽ ﻫﻤﭽﻮن ﺷﻬﺮداري و ‪...‬‬ ‫ازﺟﻤﻠﻪ آﺳﯿﺐﻫﺎ اﺳﺖ‪ .‬ﺑﻨﺎﺑﺮاﯾﻦ ﻧﻬﺎدﻫﺎي ﻣﺨﺘﻠﻒ ﻫﻤﭽﻮن دوﻟﺖ ﻣﯽﺗﻮاﻧﻨﺪ در ﺻﻮرت‬ ‫ﮐﻨﺎرهﮔﯿﺮي از وﻇﺎﯾﻒ ﺧﻮد ﻣﻮﺟﺐ وارد آﻣﺪن آﺳﯿﺐﻫﺎي ﺟﺪي ﺑﻪ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﺷﻮﻧﺪ‪.‬‬ ‫»اﮔﺮ ‪ .......‬اﻧﺠﺎم ﺷﻮد و ﺑﺮاي ﺗﻌﺪاد اﻧﺪﮐﯽ وام دادن دوﻟﺖ دﯾﮕﺮ ﻣﺸﮑﻠﯽ ﻧﺨﻮاﻫﯿﻢ‬ ‫داﺷﺖ‪ .‬ﺳﺎﯾﺮ ﻣﺸﮑﻼت ﮐﻪ ﻫﻤﮑﺎران ﻣﯽﮔﻮﯾﻨﺪ ﻣﻌﻠﻮل اﺳﺖ«‪.‬‬ ‫ﺟﻤﻊﺑﻨﺪي و ﺑﺤﺚ‬ ‫ﻧﻬﺎد وﻗﻒ ﻧﻬﺎدي اﺳﺖ ﺑﺮآﻣﺪه از ﻣﺮدم و ﻧﯿﺎت ﺧﯿﺮ آنﻫﺎ ﮐﻪ ﻧﺘﺎﯾﺞ آن ﺑﻪ ﺟﺎﻣﻌﻪ‬ ‫ﺑﺮﻣﯽﮔﺮدد‪ .‬ﻋﺎﻣﻞ اﻧﮕﯿﺰاﻧﻨﺪه ﻣﺮدم ﺑﻪ ﺳﻮي واﻗﻒ ﺷﺪن ﻋﺒﺎرت اﺳﺖ از ﻣﺸﺎﻫﺪه ﻣﺸﮑﻼت‬ ‫ﺟﺎﻣﻌﻪ و وﺟﻮد دﻏﺪﻏﻪ ﺣﻞ اﯾﻦ ﻣﺸﮑﻼت از ﯾﮏﺳﻮ و از ﺳﻮي دﯾﮕﺮ رﺷﺪ ﻣﻌﻨﻮي و‬ ‫ﮐﺴﺐ ﺛﻮاب‪ .‬ﻣﺎﻧﺪﮔﺎري از وﯾﮋﮔﯽﻫﺎي ﻻﯾﻨﻔﮏ وﻗﻒ اﺳﺖ ﮐﻪ اﯾﻦ وﯾﮋﮔﯽ از ﺗﻼش‬ ‫واﻗﻔﯿﻦ ﺑﺮاي ﻣﺎﻧﺪﮔﺎر ﻧﮕﻪداﺷﺘﻦ وﻗﻔﯿﺎﺗﺸﺎن در وﻗﻒﻧﺎﻣﻪ ﻣﺸﺎﻫﺪه ﻣﯽﺷﻮد‪ .‬اﻣﺎ ﻣﺎﻧﺪﮔﺎري‬ ‫رﻗﺒﺎت وﻗﻔﯽ ﮔﺎه از ﭼﻨﺪ ﺳﻮ دﭼﺎر آﺳﯿﺐ و ﺧﺪﺷﻪ ﻣﯽﮔﺮدد ﮐﻪ اﮔﺮ آﺳﯿﺐﻫﺎ ﺟﺪي‬ ‫ﺑﺎﺷﻨﺪ‪ ،‬ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﺑﻪ ﻧﺎﺑﻮدي رﻗﺒﺎت وﻗﻔﯽ ﺑﯿﺎﻧﺠﺎﻣﺪ‪.‬‬ ‫ﻫﻤﺎنﻃﻮر ﮐﻪ در اﺑﺘﺪاي ﺗﺤﻘﯿﻖ اﺷﺎره ﺷﺪ‪ ،‬ﺷﺮط اﺻﻠﯽ ﻣﺎﻧﺪﮔﺎري و ﺗﺴﺒﯿﻞ ﻣﻨﻔﻌﺖ‬ ‫وﻗﻔﯿﺎت ﻣﻨﻔﻌﺘﯽ‪ ،‬ﻋﺒﺎرت اﺳﺖ از درآﻣﺪزا ﺑﻮدن‪ .‬ﻟﺬا ﺗﺎ زﻣﺎﻧﯽ ﮐﻪ اﯾﻦ وﻗﻔﯿﺎت درآﻣﺪزا ﺑﺎﺷﻨﺪ‬ ‫ﻣﺎﻧﺪﮔﺎريﺷﺎن ﺗﻀﻤﯿﻦﺷﺪه اﺳﺖ و در ﻏﯿﺮ اﯾﻦ ﺻﻮرت ﻧﺎﺑﻮدي اﯾﻦ رﻗﺒﺎت و ﺗﻮﻗﻒ ﺗﺴﺒﯿﻞ‬ ‫ﻣﻨﻔﻌﺘﺸﺎن‪ ،‬ﺑﺴﯿﺎر ﻣﺤﺘﻤﻞ و ﺷﺪﻧﯽ اﺳﺖ‪ .‬ازاﯾﻦرو ﺷﻨﺎﺧﺖ آﺳﯿﺐﻫﺎي ﻣﺮﺗﺒﻂ ﺑﺎ آنﻫﺎ ﺑﺴﯿﺎر‬ ‫ﻻزم و رﻓﻊ آنﻫﺎ ﺷﺮط ﻣﺎﻧﺪﮔﺎري ﺑﻬﺘﺮ وﻗﻔﯿﺎت اﺳﺖ‪.‬‬
28. ‫آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﯽ اﻟﮕﻮي درآﻣﺪزاﯾﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ‪ /‬وﺣﯿﺪ ﯾﺎوري و دﯾﮕﺮان‬ ‫‪163‬‬ ‫در اﯾﻦ ﺗﺤﻘﯿﻖ آﺳﯿﺐﻫﺎﯾﯽ ﮐﻪ اﻣﻼك ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻋﺮﺻﻪ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ را ﺷﺎﻣﻞ ﻣﯽﺷﻮد‪ ،‬از‬ ‫ﭼﻨﺪ ﻣﻨﻈﺮ ﺑﺮرﺳﯽ ﺷﺪ‪ .‬در ﺟﺪول زﯾﺮ ﺻﺮﻓﺎً ﺑﻪ آﺳﯿﺐﻫﺎﯾﯽ آن دﺳﺘﻪ از اﻣﻼك ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‬ ‫ﻋﺮﺻﻪ اﻋﯿﺎن وﻗﻒ ﻣﯽﭘﺮدازﯾﻢ ﮐﻪ در ﺣﺎل ﺣﺎﺿﺮ ﺗﺤﺖ ﺗﻮﻟﯿﺖ ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف ﻣﯽﺑﺎﺷﻨﺪ‪.‬‬ ‫ﺟﺪول ‪ :8‬ﺧﻼﺻﻪ آﺳﯿﺐﻫﺎ و ﺗﻌﯿﯿﻦ ذيﻧﻔﻌﺎن رﻓﻊﮐﻨﻨﺪه آﺳﯿﺐ‬ ‫ﻧﺎم دﺳﺘﻪ‬ ‫)ذيﻧﻔﻊ(‬ ‫اﺻﻠﯽﺗﺮﯾﻦ آﺳﯿﺐ‬ ‫ﺷﺮوط و ﻣﺤﺪودﯾﺖﻫﺎي ﮐﻢاﻫﻤﯿﺖ و ﻏﯿﺮﺑﻬﯿﻨﻪ‬ ‫واﻗﻒ‬ ‫ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎي ﻓﺰاﯾﻨﺪه و درآﻣﺪ ﮐﺎﻫﻨﺪه‬ ‫ﺑﯽﺗﻮﺟﻬﯽ ﺑﻪ ﺗﻌﻬﺪات ﻗﺮارداد و ﺷﺄﻧﯿﺖ وﻗﻒ‬ ‫اﺟﺎرهداري و ﻧﮕﻬﺪاري ﻧﺎﺻﺤﯿﺢ‬ ‫رﯾﻞﮔﺬاري و ﻧﻈﺎرت ﻧﺎﺻﺤﯿﺢ‬ ‫ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ‬ ‫ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ‬ ‫ﻣﺘﻮﻟﯽ‬ ‫ﺣﮑﻮﻣﺖ‬ ‫ﻣﻨﺒﻊ‪ :‬ﯾﺎﻓﺘﻪﻫﺎي ﭘﮋوﻫﺶ‬ ‫ﮐﺪامﯾﮏ از ذيﻧﻔﻌﺎن در ﺣﺎل ﺣﺎﺿﺮ‬ ‫ﻗﺎدر ﺑﻪ رﻓﻊ آﺳﯿﺐ ﻣﺮﺑﻮﻃﻪ ﻣﯽﺑﺎﺷﺪ؟‬ ‫ﻫﯿﭻﮐﺪام‪ ،‬ﺻﺮﻓﺎً ﻗﺒﻞ از ﺟﺎري ﺷﺪن‬ ‫ﺻﯿﻐﻪ وﻗﻒ اﻣﮑﺎنﭘﺬﯾﺮ اﺳﺖ‪.‬‬ ‫ﻣﺘﻮﻟﯽ و ﺣﮑﻮﻣﺖ‬ ‫ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ‪ ،‬ﻣﺘﻮﻟﯽ و ﺣﮑﻮﻣﺖ‬ ‫واﻗﻒ‪ ،‬ﻣﺘﻮﻟﯽ و ﺣﮑﻮﻣﺖ‬ ‫ﺣﮑﻮﻣﺖ‬ ‫ﺟﺪول ﻓﻮق ﺑﻪ ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ آﺳﯿﺐ ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﻫﺮﯾﮏ از ذيﻧﻔﻌﺎن اﺷﺎره دارد و در ﺳﺘﻮن‬ ‫ﺳﻮم اﯾﻦ ﺟﺪول‪ ،‬اﻣﮑﺎن ﻓﻌﺎﻟﯿﺖ ذيﻧﻔﻌﺎن در رﻓﻊ آﺳﯿﺐﻫﺎ ﺑﺮرﺳﯽ ﻣﯽﺷﻮد‪ .‬در ﺟﺪول‬ ‫زﯾﺮ ﻧﯿﺰ ﺳﺎزوﮐﺎر رﻓﻊ ﻫﺮ آﺳﯿﺐ ﺗﻮﺳﻂ ذيﻧﻔﻊ ﻣﺮﺑﻮﻃﻪ اراﺋﻪ ﻣﯽﮔﺮدد‪ .‬ﺑﻪ ﻋﻨﻮان ﭼﻨﺪ‬ ‫ﻧﻤﻮﻧﻪ ﺑﺮاي ﺗﻮﺿﯿﺢ ﺑﯿﺸﺘﺮ‪ ،‬ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ آﺳﯿﺒﯽ ﮐﻪ از ﻧﺎﺣﯿﻪ واﻗﻒ ﺑﻪ وﺟﻮد ﻣﯽآﯾﺪ ﺷﺮوط و‬ ‫ﻣﺤﺪودﯾﺖﻫﺎي ﮐﻢاﻫﻤﯿﺖ و ﻏﯿﺮﺑﻬﯿﻨﻪ اﺳﺖ‪ .‬از ﻣﻨﻈﺮ ﺷﺮﻋﯽ واﻗﻒ ﭘﺲ از ﺟﺎري ﮐﺮدن‬ ‫ﺻﯿﻐﻪ وﻗﻒ‪ ،‬ارﺗﺒﺎﻃﺶ ﺑﺎ وﻗﻒﻧﺎﻣﻪ و ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﻗﻄﻊ ﻣﯽﺷﻮد و اﻣﮑﺎن ﺗﺠﺪﯾﺪ و اﻋﻤﺎلﻧﻈﺮ‬ ‫ﻧﺪارد درﻧﺘﯿﺠﻪ در ﺣﺎل ﺣﺎﺿﺮ واﻗﻔﯿﻦ ﻧﻤﯽﺗﻮاﻧﻨﺪ ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ اﺻﻼح وﻗﻒﻧﺎﻣﻪ اﻗﺪام ﻧﻤﺎﯾﻨﺪ‪.‬‬ ‫از ﺳﻮﯾﯽ دﯾﮕﺮ ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ آﺳﯿﺒﯽ ﮐﻪ از ﻧﺎﺣﯿﻪ ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﺑﻪ وﺟﻮد ﻣﯽآﯾﺪ ﻋﺒﺎرت اﺳﺖ از‬ ‫»ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎي ﻓﺰاﯾﻨﺪه ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﺑﻪ دﻟﯿﻞ اﺳﺘﻬﻼك آن و درآﻣﺪ ﮐﺎﻫﻨﺪه ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﺑﻪ دﻟﯿﻞ ﮐﻢ‬ ‫ﺷﺪن ارزش آن« ﮐﻪ ﺑﺮاي رﻓﻊ اﯾﻦ آﺳﯿﺐ‪ ،‬ﻣﺘﻮﻟﯽ )ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف( از ﻃﺮﯾﻖ »ﻧﮕﻬﺪاري‬ ‫ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ و ﺳﺎﺧﺖوﺳﺎز ﺑﻬﯿﻨﻪ آن« و ﺣﮑﻮﻣﺖ از ﻃﺮﯾﻖ »اﯾﺠﺎد ﺳﺎزوﮐﺎر ﺣﻘﻮﻗﯽ ﺣﻤﺎﯾﺘﯽ از‬ ‫ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﺑﺎ ﻫﺪف ﺟﻠﻮﮔﯿﺮي از اﻓﺮاط و ﺗﻔﺮﯾﻂﻫﺎي ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﯾﻦ ﯾﺎ ﺳﺎزﻣﺎن« ﺑﺎﯾﺪ اﻗﺪاﻣﺎت‬ ‫ﻻزم را اﻧﺠﺎم دﻫﻨﺪ )ﺟﺪول ‪.(9‬‬
29. ‫ﺳﺎل دوازدﻫﻢ‪ ،‬ﺷﻤﺎره دوم )ﭘﯿﺎﭘﯽ ‪ ،(24‬ﺑﻬﺎر و ﺗﺎﺑﺴﺘﺎن ‪1399‬‬ ‫‪164‬‬ ‫ﺟﺪول ‪ :9‬ﺳﺎزوﮐﺎر ﮐﻠﯽ ﻋﻤﻠﮑﺮد ذيﻧﻔﻌﺎن ﺑﺎ ﻫﺪف رﻓﻊ آﺳﯿﺐﻫﺎ‬ ‫ذيﻧﻔﻊ‬ ‫رﻓﻊﮐﻨﻨﺪه‬ ‫آﺳﯿﺐ‬ ‫از ﻃﺮﯾﻖ‬ ‫اﺛﺮﮔﺬاري ﺑﺮ‬ ‫ﻋﻤﻠﮑﺮد ﮐﺪام‬ ‫ذيﻧﻔﻊ؟‬ ‫ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ‬ ‫ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ‬ ‫ﺳﺎزﻣﺎن‬ ‫اوﻗﺎف‬ ‫ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ‬ ‫ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ‬ ‫ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف‬ ‫ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ‬ ‫ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ‬ ‫ﺣﮑﻮﻣﺖ‬ ‫ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف‬ ‫)ﺗﺼﺪيﮔﺮي(‬ ‫ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف‬ ‫)ﻧﻘﺶﺣﺎﮐﻤﯿﺘﯽ(‬ ‫ﺣﮑﻮﻣﺖ‬ ‫ﻧﺤﻮه ﺗﺄﺛﯿﺮﮔﺬاري‬ ‫ﮐﺪ‬ ‫ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ اﺑﻌﺎد ﻓﻘﻬﯽ‪ ،‬اﺟﺘﻤﺎﻋﯽ و ﻓﺮﻫﻨﮕﯽ ﻣﻮﺿﻮع و‬ ‫ﻣﻠﺰم ﻧﻤﻮدن ﺧﻮد ﺑﻪ رﻋﺎﯾﺖ ﺗﻌﻬﺪات‬ ‫ﻃﺮاﺣﯽ ﺳﺎزوﮐﺎر ﺻﺤﯿﺢ اﻧﺘﺨﺎب و ﻧﻈﺎرت‬ ‫ﻧﮕﻬﺪاري و ﺳﺎﺧﺖوﺳﺎز ﺑﻬﯿﻨﻪ‬ ‫اﺻﻼح ﺳﺎﺧﺘﺎرﻫﺎي داﺧﻠﯽ ﺳﺎزﻣﺎن و آﯾﯿﻦﻧﺎﻣﻪﻫﺎ‬ ‫اﯾﺠﺎد ﺳﺎزوﮐﺎر ﺣﻘﻮﻗﯽ ﺑﺎﻫﺪف ﺟﻠﻮﮔﯿﺮي از اﻓﺮاط و‬ ‫ﺗﻔﺮﯾﻂ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ‬ ‫اﯾﺠﺎد ﺳﺎزوﮐﺎر ﺣﻘﻮﻗﯽ ﺣﻤﺎﯾﺘﯽ از ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ‬ ‫ﺟﻠﻮﮔﯿﺮي از ﻓﻌﺎﻟﯿﺖ ﻏﯿﺮﺑﻬﯿﻨﻪ ﺳﺎزﻣﺎن ﺑﻪ ﻋﻨﻮان‬ ‫ﻣﺘﻮﻟﯽ‪ ،‬ﻧﻈﺎرت ﺻﺤﯿﺢ و ﺑﺴﺘﺮﺳﺎزي ﺑﺮاي ﺗﺴﻬﯿﻞ‬ ‫ﻋﻤﻠﮑﺮد ﻣﺘﻮﻟﯽ‬ ‫ﻗﺎﻧﻮنﮔﺬاري ﺻﺤﯿﺢ‪ ،‬رﯾﻞﮔﺬاري ﺻﺤﯿﺢ‪،‬‬ ‫ﻧﻈﺎرت ﺻﺤﯿﺢ‬ ‫ﺑﻬﺒﻮد ﻣﺤﯿﻂ و ﻓﻀﺎي ﻓﺮﻫﻨﮕﯽ‪ ،‬اﺟﺘﻤﺎﻋﯽ و‬ ‫اﻗﺘﺼﺎدي‪ ،‬ﻓﺮﻫﻨﮓﺳﺎزي‪ ،‬ﮔﻔﺘﻤﺎنﺳﺎزي‪ ،‬اﺻﻼح‬ ‫ﺳﯿﺎﺳﺖﻫﺎي ﮐﻼن و ﻧﻬﺎدﺳﺎزي درﺳﺖ‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪9‬‬ ‫ﻣﻨﺒﻊ‪ :‬ﯾﺎﻓﺘﻪﻫﺎي ﭘﮋوﻫﺶ‬ ‫ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ ﻣﻄﺎﺑﻖ ﺑﺎ ﺟﺪول ‪ ،8‬ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ آﺳﯿﺒﯽ ﮐﻪ از ﺳﻮي ﻣﺘﻮﻟﯽ ﺑﻪ وﺟﻮد ﻣﯽآﯾﺪ‬ ‫ﻋﺒﺎرت اﺳﺖ از اﺟﺎرهداري و ﻧﮕﻬﺪاري ﻧﺎﺻﺤﯿﺢ ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﮐﻪ ﻫﻢ واﻗﻒ و ﻫﻢ ﻣﺘﻮﻟﯽ و ﻫﻢ‬ ‫ﺣﮑﻮﻣﺖ ﺑﺮاي رﻓﻊ اﯾﻦ آﺳﯿﺐ وﻇﺎﯾﻔﯽ دارﻧﺪ ﮐﻪ در ﺟﺪول ‪ 9‬آﻣﺪه اﺳﺖ‪ .‬ﺑﻪﻃﻮر ﻣﺜﺎل‬ ‫وﻇﯿﻔﻪ ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف در زﻣﯿﻨﻪ اﺟﺮاي وﻇﯿﻔﻪ ﺧﻮد )ﺑﻪ ﻋﻨﻮان ﻣﺘﻮﻟﯽ( ﺑﺮاي رﻓﻊ اﯾﻦ آﺳﯿﺐ‬ ‫»اﺻﻼح ﺳﺎﺧﺘﺎرﻫﺎي داﺧﻠﯽ ﺳﺎزﻣﺎن و آﯾﯿﻦﻧﺎﻣﻪﻫﺎ« اﺳﺖ زﯾﺮا ﺟﺎﯾﮕﺎه ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف در‬ ‫اداره اﻣﻮر ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﯾﮏ ﺟﺎﯾﮕﺎه ﺣﺎﮐﻤﯿﺘﯽ اﺳﺖ )رﺑﯿﻌﯽ‪ (1393 ،‬ﻫﻤﺎنﻃﻮر ﮐﻪ در ﻣﺎده ‪81‬‬ ‫ﻗﺎﻧﻮن ﻣﺪﻧﯽ )ﻣﺼﻮب ‪ 1307‬ﺑﺎ اﺻﻼﺣﺎت ﺑﻌﺪي( و ﻗﺎﻧﻮن اوﻗﺎف )‪ (1390‬ﻧﯿﺰ ﺑﺪان اﺷﺎره‬ ‫ﺷﺪه اﺳﺖ‪ .‬ﺑﻨﺎﺑﺮاﯾﻦ از اﯾﻦ ﻣﻨﻈﺮ‪ ،‬ﺟﺎﯾﮕﺎه ﺳﺎزﻣﺎن ﺷﺒﺎﻫﺖ زﯾﺎدي ﺑﻪ ﺳﺎزﻣﺎنﻫﺎي دوﻟﺘﯽ دارد‬ ‫و ﺑﺮﺧﯽ از اﺣﮑﺎم ﺳﺎزﻣﺎنﻫﺎي دوﻟﺘﯽ ﺑﺮاي اﯾﻦ ﺳﺎزﻣﺎن ﻧﯿﺰ ﻗﺎﺑﻠﯿﺖ اﺟﺮاﯾﯽ ﺷﺪن دارد‪ .‬در‬
30. ‫آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﯽ اﻟﮕﻮي درآﻣﺪزاﯾﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ‪ /‬وﺣﯿﺪ ﯾﺎوري و دﯾﮕﺮان‬ ‫‪165‬‬ ‫ادﺑﯿﺎت ﺳﺎزﻣﺎﻧﯽ اﯾﻦﮔﻮﻧﻪ ﻣﻄﺮح ﻣﯽﮔﺮدد ﮐﻪ ﺳﺎزﻣﺎنﻫﺎ ﺑﺮاي دﺳﺘﯿﺎﺑﯽ ﺑﻪ ﺑﻬﺮهوري ﺑﺎﯾﺪ‬ ‫ﺗﻌﺪادي از ﻓﺮآﯾﻨﺪﻫﺎي ﺧﻮد را ﺑﺮونﺳﭙﺎري ﮐﻨﻨﺪ )اﺷﺮفزاده‪.(1384 ،‬‬ ‫اراﺋﻪ ﭘﯿﺸﻨﻬﺎدﻫﺎ‬ ‫ﻣﺒﺘﻨﯽ ﺑﺮ ﻣﺒﺎﺣﺚ ﻣﻄﺮحﺷﺪه در ﺑﺨﺶ ﻗﺒﻞ و دﺳﺘﯿﺎﺑﯽ ﺑﻪ ﭘﯿﺸﻨﻬﺎدﻫﺎي اوﻟﯿﻪ و ﮐﻠﯽﺗﺮ‪ ،‬در‬ ‫اﯾﻦ زﻣﯿﻨﻪ ﺑﻪ اراﺋﻪ ﭘﯿﺸﻨﻬﺎدات ﺟﺰﺋﯽ و ﻋﻤﻠﯿﺎﺗﯽﺗﺮ ﻣﺘﻨﺎﻇﺮ ﺑﺎ ﻫﺮ ﮐﺪ ﺟﺪول ‪ 9‬ﻣﯽﭘﺮدازﯾﻢ‪:‬‬ ‫ﭘﯿﺸﻨﻬﺎد اول‪:‬‬ ‫در اﯾﻦ زﻣﯿﻨﻪ ﭘﯿﺸﻨﻬﺎد ﻣﯽﺷﻮد در دو ﺳﻄﺢ ﻋﻤﻮﻣﯽ و ﺧﺼﻮﺻﯽ آﻣﻮزش و ﻓﺮﻫﻨﮓﺳﺎزي‬ ‫ﺷﻮد؛ در ﺳﻄﺢ ﻋﻤﻮﻣﯽ از ﻃﺮﯾﻖ ﺻﺪاوﺳﯿﻤﺎ ﺑﻪ ﻋﻤﻮم ﻣﺮدم و در ﺳﻄﺢ ﺧﺼﻮﺻﯽ از ﻃﺮﯾﻖ‬ ‫ﺑﺮﮔﺰاري ﮐﻼس‪ ،‬اراﺋﻪ ﺑﺮوﺷﻮر و ‪ ...‬ﺑﻪ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﯾﻦ‪.‬‬ ‫ﭘﯿﺸﻨﻬﺎد دوم‪:‬‬ ‫ﻣﺘﻦ ﻗﺮارداد و ﺗﻌﻬﺪات و ﺷﺮاﯾﻂ داﺧﻞ ﻗﺮارداد )ﺑﻪﻃﻮر ﻣﺜﻼً ﮔﺮﻓﺘﻦ ودﯾﻌﻪ ﯾﺎ‬ ‫ﻗﺮضاﻟﺤﺴﻨﻪ( و ﻫﻢﭼﻨﯿﻦ ﺗﻤﺎﯾﺰ دادن ﻋﻤﻠﯽ ﻣﯿﺎن ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﯾﻦ ﺧﻮشﺣﺴﺎب و ﺑﺪﺣﺴﺎب در‬ ‫رﻓﺘﺎر و ﻋﻤﻠﮑﺮد ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﯾﻦ ﺑﺴﯿﺎر ﻣﺆﺛﺮ اﺳﺖ‪.‬‬ ‫ﭘﯿﺸﻨﻬﺎد ﺳﻮم‪:‬‬ ‫ﻧﻈﺎرت داﺋﻢ ﺳﺎزﻣﺎن ﺑﺮ اﻣﻼك ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‪ ،‬ﮔﺮﻓﺘﻦ وﺛﯿﻘﻪ ﻻزم از ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﯾﻦ در ﺻﻮرت‬ ‫اﻓﺮاط و ﺗﻔﺮﯾﻂ ﻧﺴﺒﺖ ﺑﻪ ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ‪ ،‬ﺗﻌﻤﯿﺮات زودﻫﻨﮕﺎم ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﺗﻮﺳﻂ ﺳﺎزﻣﺎن ﯾﺎ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ‬ ‫در ﺣﻔﻆ و ﻧﮕﻬﺪاري ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﺑﺴﯿﺎر ﻣﺆﺛﺮ اﺳﺖ‪ .‬ﻫﻢﭼﻨﯿﻦ ذﺧﯿﺮه ﮐﺮدن ﺑﺨﺸﯽ از اﺟﺎرهﺑﻬﺎ‬ ‫ﺑﺮاي ﺳﺎﺧﺖوﺳﺎزﻫﺎي اﺳﺎﺳﯽ از ﻃﺮﯾﻖ ﺗﺄﺳﯿﺲ ﺻﻨﺪوق‪ ،‬ﺷﺮاﮐﺖ ﺑﺎ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪﮔﺬار‬ ‫ﺧﺼﻮﺻﯽ در زﻣﯿﻨﻪ ﺳﺎﺧﺖوﺳﺎز‪ ،‬ﮔﺮﻓﺘﻦ وام از ﻧﻬﺎدﻫﺎي ﻣﺮﺑﻮﻃﻪ و ﺑﺎزﭘﺮداﺧﺖ آن از‬ ‫اﺟﺎرهﻫﺎي ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﺟﺪﯾﺪ ﻧﯿﺰ در ﺳﺎﺧﺖوﺳﺎز رﻗﺒﺎﺗﯽ ﮐﻪ ﻣﺴﺘﻬﻠﮏ ﺷﺪهاﻧﺪ و ﻧﯿﺎز ﺑﻪ‬ ‫ﺑﺎزﺳﺎزي دارﻧﺪ ﺑﺴﯿﺎر ﻣﺆﺛﺮ اﺳﺖ‪.‬‬ ‫ﻋﻼوه ﺑﺮ اﯾﻦﻫﺎ ﺑﻪروزرﺳﺎﻧﯽ ﻧﺮخ اﺟﺎرات و ﺗﻌﯿﯿﻦ ﻧﺮخ اﺟﺎرات ﻫﻤﺎﻧﻨﺪ ﻧﺮخ ﺑﺎزار و‬ ‫ﺟﻠﻮﮔﯿﺮي از واﮔﺬاريﻫﺎي ﺳﻔﺎرﺷﯽ ازﺟﻤﻠﻪ وﻇﺎﯾﻒ ﺳﺎزﻣﺎن ﻣﯽﺑﺎﺷﺪ‪.‬‬ ‫اﻣﻼك ﻋﺮﺻﻪ و اﻋﯿﺎﻧﯽ ﮐﻪ ﻗﺎﺑﻠﯿﺖ اﺟﺎره دادن ﻧﺪارﻧﺪ اﻣﺎ ﻗﺎﺑﻠﯿﺖ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪﮔﺬاري دارﻧﺪ‬ ‫ﺑﺎﯾﺪ از ﺳﺒﺪ اﺟﺎرات ﺧﺎرج ﺷﻮﻧﺪ و روي آنﻫﺎ ﺑﻪ ﺻﻮرت ﻣﺸﺎرﮐﺘﯽ ﯾﺎ ‪...‬ﺳﺮﻣﺎﯾﻪﮔﺬار ي‬
31. ‫‪166‬‬ ‫ﺳﺎل دوازدﻫﻢ‪ ،‬ﺷﻤﺎره دوم )ﭘﯿﺎﭘﯽ ‪ ،(24‬ﺑﻬﺎر و ﺗﺎﺑﺴﺘﺎن ‪1399‬‬ ‫ﺷﻮد‪ .‬ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ اﻣﻼك ﻋﺮﺻﻪ و اﻋﯿﺎﻧﯽ ﮐﻪ ﻗﺎﺑﻠﯿﺖ اﺟﺎره دارﻧﺪ اﻣﺎ ﻗﺎﺑﻠﯿﺖ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪﮔﺬاري‬ ‫ﻧﺪارﻧﺪ؛ ﺑﺎزﺳﺎزي ﺷﻮﻧﺪ و ﺑﻪ ﻗﯿﻤﺖ ﻣﻨﺎﺳﺐ اﺟﺎره داده ﺷﻮﻧﺪ‪.‬‬ ‫ﭘﯿﺸﻨﻬﺎد ﻣﯽﺷﻮد رﻗﺒﺎت ﻋﺮﺻﻪ ـ اﻋﯿﺎن ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﮐﻪ اﺟﺎره ﻣﻌﺘﻨﺎﺑﻬﯽ ﻧﺪارﻧﺪ و ﯾﺎ‬ ‫ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎي ﻧﮕﻬﺪاري ﺑﺎﻻﯾﯽ دارﻧﺪ و اﻣﮑﺎن ﺑﺎزﺳﺎزي ﯾﺎ ﺳﺎﺧﺖ ﻣﺠﺪد وﺟﻮد ﻧﺪارد؛ در‬ ‫ﺻﻮرت اﻣﮑﺎن و رﻋﺎﯾﺖ ﻣﻮازﯾﻦ ﺷﺮﻋﯽ و ﻧﯿﺎت واﻗﻒ‪ ،‬ﺣﻖ ﺗﻤﻠﮏ اﻋﯿﺎن ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‬ ‫واﮔﺬار ﮔﺮدد و ﭘﺬﯾﺮه اﺑﺘﺪاﯾﯽ ﺑﻪ ﻋﻨﻮان اوﻟﯿﻦ ﻋﺎﯾﺪي ﻗﺎﺑﻞﺗﻮﺟﻪ درﯾﺎﻓﺖ ﮔﺮدد‪ .‬ﻫﻢﭼﻨﯿﻦ ﺑﺎ‬ ‫ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﺑﺎﻻ ﺑﻮدن ﻣﯿﺰان ﻧﻘﻞ و اﻧﺘﻘﺎﻻت و ﺳﺎﯾﺮ ﺗﻐﯿﯿﺮات‪ ،‬ﻋﻮاﯾﺪ ﺑﺎﻻﯾﯽ ﻧﯿﺰ از ﺳﻮي ﺳﺎﯾﺮ‬ ‫ﭘﺬﯾﺮهﻫﺎ ﻫﻤﭽﻮن ﭘﺬﯾﺮه اﻧﺘﻘﺎل و ‪ ....‬ﺑﺮاي ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﮐﺴﺐ ﻣﯽﺷﻮد ﮐﻪ از ﺟﻤﻊ اﯾﻦ ﻋﻮاﯾﺪ‬ ‫ﻣﯽﺗﻮان از ﻃﺮﯾﻖ ﺗﺒﺪﯾﻞ ﺑﻪ اﺣﺴﻦ‪ ،‬رﻗﺒﻪ ﺟﺪﯾﺪي ﺑﺮاي ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ ﺧﺮﯾﺪاري ﻧﻤﻮد و ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ‬ ‫را ﺗﻮﺳﻌﻪ ﺑﺨﺸﯿﺪ و از ﻧﺎﺑﻮدي آن ﺟﻠﻮﮔﯿﺮي ﮐﺮد‪.‬‬ ‫ﭘﯿﺸﻨﻬﺎد ﭼﻬﺎرم‪:‬‬ ‫درﺻﻮرﺗﯽﮐﻪ ﺳﺎزﻣﺎن ﺗﺼﻤﯿﻢ ﺑﺮ ﺑﺮونﺳﭙﺎري داﺷﺘﻪ ﺑﺎﺷﺪ‪ ،‬ﭘﯿﺸﻨﻬﺎد ﻣﯽﺷﻮد اﻗﺪام ﺑﻪ‬ ‫ﻃﺮاﺣﯽ ﺳﺎزوﮐﺎر و ﻧﺤﻮه ﺗﺄﺳﯿﺲ ﻧﻬﺎدﻫﺎي اﺟﺎرهداري ﮐﻨﺪ‪ .‬ﯾﻌﻨﯽ ﻧﻬﺎدﻫﺎﯾﯽ ﮐﻪ ﻣﺎﻫﯿﺖ‬ ‫ﺧﺼﻮﺻﯽ دارﻧﺪ و وﻇﯿﻔﻪ اﺻﻠﯽ آنﻫﺎ اﺟﺎرهداري رﻗﺒﺎت ﻣﺤﻮﻟﻪ از ﺳﻮي ﺳﺎزﻣﺎن ﻃﯽ‬ ‫ﺳﺎزوﮐﺎري ﻣﺸﺨﺺ ﻣﯽﺑﺎﺷﺪ؛ ﻫﻢﭼﻨﯿﻦ ﺑﻪ ﻋﻠﺖ ﺣﺠﻢ ﺑﺎﻻي اﻣﻼك ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﺗﺤﺖ ﻧﻈﺮ‬ ‫ﺳﺎزﻣﺎن و ﻧﯿﺎز داﺋﻢ آنﻫﺎ ﺑﻪ ﺗﻌﻤﯿﺮات ﺳﻄﺤﯽ ﯾﺎ اﺳﺎﺳﯽ ﭘﯿﺸﻨﻬﺎد ﻣﯽﺷﻮد اﻗﺪام ﺑﻪ ﻃﺮاﺣﯽ‬ ‫ﺳﺎزوﮐﺎر و ﻧﺤﻮه ﺗﺄﺳﯿﺲ ﻧﻬﺎدﻫﺎي ﺗﺨﺼﺼﯽ ﺗﻌﻤﯿﺮات ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﮐﻨﺪ‪ .‬اﯾﻦ ﻧﻬﺎدﻫﺎ ﻧﯿﺰ‬ ‫ﻣﺎﻫﯿﺖ ﺧﺼﻮﺻﯽ دارﻧﺪ و وﻇﯿﻔﻪ اﺻﻠﯽ آنﻫﺎ ﻧﻈﺎرت و ﺗﻌﻤﯿﺮات اﻣﻼك ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ اﺳﺖ‪.‬‬ ‫در زﻣﯿﻨﻪ ﺑﺮونﺳﭙﺎري ﻻزم اﺳﺖ ﺳﺎزﻣﺎن ﺑﻪ ﺑﺮرﺳﯽ ﺗﺠﺎرب ﻧﻬﺎدﻫﺎي ﻣﻮﻓﻖ ﺧﺎرﺟﯽ و‬ ‫داﺧﻠﯽ در اﯾﻦ زﻣﯿﻨﻪ ﻣﺎﻧﻨﺪ ﺷﻬﺮداري اﻗﺪام ﮐﻨﺪ‪.‬‬ ‫درﺻﻮرﺗﯽﮐﻪ ﺑﻪ ﻫﺮ ﻋﻠﺖ ﺳﺎزﻣﺎن ﺗﺼﻤﯿﻢ ﺑﻪ ﺑﺮونﺳﭙﺎري ﻧﺪاﺷﺘﻪ ﺑﺎﺷﺪ‪ ،‬ﭘﯿﺸﻨﻬﺎد‬ ‫ﻣﯽﺷﻮد اﻗﺪام ﺑﻪ ﻃﺮاﺣﯽ ﺳﺎﻣﺎﻧﻪ اﻟﮑﺘﺮوﻧﯿﮑﯽ اﺟﺎرات ﻧﻤﺎﯾﺪ ﺗﺎ ﺗﻤﺎﻣﯽ ﻣﺮدم و ﺑﻪ ﺻﻮرت‬ ‫ﺷﻔﺎف و ﻋﺎدﻻﻧﻪ اﻣﮑﺎن ﺑﻬﺮهﻣﻨﺪي داﺷﺘﻪ ﺑﺎﺷﻨﺪ و ﺳﺎزﻣﺎن ﻧﯿﺰ ﻧﻈﺎرت ﺑﻬﺘﺮي داﺷﺘﻪ ﺑﺎﺷﺪ؛‬ ‫اﻟﺒﺘﻪ ﻧﯿﺎز ﺑﻪ ﺳﺎزوﮐﺎري دارد ﺗﺎ ﻣﺸﮑﻼت ﮐﮋﮔﺰﯾﻨﯽ )‪ (adverse selection‬ﺑﻪ وﺟﻮد ﻧﯿﺎﯾﺪ‪.‬‬ ‫ﭘﯿﺸﻨﻬﺎد ﭘﻨﺠﻢ و ﺷﺸﻢ‪:‬‬ ‫در اﯾﻦ زﻣﯿﻨﻪ ﻻزم اﺳﺖ ﺣﮑﻮﻣﺖ در ﺑﻌﺪ ﺑﻠﻨﺪﻣﺪت اﻗﺪام ﺑﻪ ﻓﺮﻫﻨﮓﺳﺎزي از ﻃﺮﯾﻖ‬ ‫رﺳﺎﻧﻪاي ﻋﻤﻮﻣﯽ ﻧﻤﺎﯾﻨﺪ و در ﺑﻌﺪ ﮐﻮﺗﺎهﻣﺪت‪ ،‬اﻗﺪام ﺑﻪ ﺗﺄﺳﯿﺲ دادﺳﺮاي وﯾﮋه وﻗﻒ ﺑﺎ‬
32. ‫آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﯽ اﻟﮕﻮي درآﻣﺪزاﯾﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ‪ /‬وﺣﯿﺪ ﯾﺎوري و دﯾﮕﺮان‬ ‫‪167‬‬ ‫وﯾﮋﮔﯽ ﺳﺮﻋﺖ در رﺳﯿﺪﮔﯽ ﺑﻪ ﮐﻮﺗﺎﻫﯽﻫﺎي ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ و ﻣﺘﻮﻟﯽ ﻧﻤﺎﯾﺪ‪.‬‬ ‫ﭘﯿﺸﻨﻬﺎد ﻫﻔﺘﻢ‪:‬‬ ‫ﺣﮑﻮﻣﺖ ﺑﻪ ﻋﻨﻮان ﻧﻬﺎدي ﻓﺮادﺳﺖ ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف‪ ،‬ﺑﺎﯾﺪ در ﻣﻮاردي ﮐﻪ ﺳﺎزﻣﺎن ﺑﻪ‬ ‫ﻋﻨﻮان ﻣﺘﻮﻟﯽ در ﻓﻌﺎﻟﯿﺖ ﺗﺼﺪيﮔﺮي ﺧﻮد )ﯾﻌﻨﯽ اﺟﺎرهداري( ﮐﻮﺗﺎﻫﯽ ﻣﯽﮐﻨﺪ‪ ،‬ﺑﺎ اﻋﻤﺎل‬ ‫ﻧﻈﺎرت ﻗﻮيﺗﺮ و ﻣﺆﺛﺮ و ﯾﺎ از ﻃﺮﯾﻖ اﯾﺠﺎد ﺑﺴﺘﺮ ﺣﻀﻮر ﺑﺨﺶ ﺧﺼﻮﺻﯽ از اداﻣﻪ ﻓﻌﺎﻟﯿﺖ‬ ‫ﺳﺎزﻣﺎن ﺑﻪ ﺷﯿﻮه ﻏﯿﺮﺑﻬﯿﻨﻪ ﺟﻠﻮﮔﯿﺮي ﮐﻨﺪ‪ .‬ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ ﻧﻬﺎدﻫﺎي ﻋﻠﻤﯽ ذﯾﻞ ﺣﮑﻮﻣﺖ ﻫﻤﭽﻮن‬ ‫ﺣﻮزه‪ ،‬داﻧﺸﮕﺎهﻫﺎ و ﭘﮋوﻫﺸﮕﺎهﻫﺎ ﺑﺎ ﺑﺮرﺳﯽ ﺗﺠﺎرب داﺧﻠﯽ و ﺑﯿﻦاﻟﻤﻠﻠﯽ و‪ ...‬ﻣﯽﺗﻮاﻧﻨﺪ‬ ‫راﻫﮑﺎرﻫﺎي ﻋﻤﻠﯿﺎﺗﯽ ﺑﺮاي ﺑﻬﺒﻮد اﻟﮕﻮي درآﻣﺪزاﯾﯽ و اراﺋﻪ ﺷﯿﻮهﻫﺎي ﻧﻮﯾﻦ را اراﺋﻪ ﮐﻨﻨﺪ‪.‬‬ ‫ﻫﻢﭼﻨﯿﻦ در اﯾﻦ زﻣﯿﻨﻪ ﺣﮑﻮﻣﺖ ﺑﺎﯾﺪ در ﺟﻬﺖ اﺻﻼح روﻧﺪﻫﺎ‪ ،‬ﻗﻮاﻧﯿﻦ و‬ ‫آﯾﯿﻦﻧﺎﻣﻪﻫﺎي ﻧﺎدرﺳﺖ ﻣﺎﻧﻨﺪ ﻗﺎﻧﻮن ﻣﺰاﯾﺪه‪ ،‬ﺗﺠﺪﯾﺪﻧﻈﺮ ﻧﻤﺎﯾﺪ و در اﻫﻤﯿﺖ ﻣﺴﺌﻠﻪ‬ ‫اﻣﺎﻧﺖداري ﻣﺘﻮﻟﯽ‪ ،‬ﻓﺮﻫﻨﮓﺳﺎزي و ﺗﻤﻬﯿﺪات ﻻزم را اﻋﻤﺎل ﮐﻨﺪ‪.‬‬ ‫ازآﻧﺠﺎﮐﻪ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﻣﺸﮑﻼت اﺟﺎرهداري ﺑﺴﯿﺎري از ﻣﺮدم را ﺑﺮﻃﺮف‬ ‫ﮐﺮدهاﻧﺪ و از ﺑﺴﯿﺎري از ﻣﻌﻀﻼت ﺟﺎﻣﻌﻪ ﺟﻠﻮﮔﯿﺮي ﮐﺮدهاﻧﺪ‪ ،‬درﻧﺘﯿﺠﻪ ﺣﮑﻮﻣﺖ ﻧﯿﺰ ﺑﺎﯾﺪ‬ ‫ﺗﺴﻬﯿﻼت ﺑﯿﺸﺘﺮ ﺑﺮاي ﺳﺎزﻣﺎن ﻗﺎﺋﻞ ﮔﺮدد؛ ﺑﻪﻃﻮر ﻣﺜﺎل ﺣﮑﻮﻣﺖ ﺑﺎﯾﺪ ﺗﻤﻬﯿﺪات و ﺑﺴﺘﺮ‬ ‫ﻻزم ﺑﺮاي در اﺧﺘﯿﺎر ﻗﺮاردادن وامﻫﺎي ﺑﺪون ﺑﻬﺮه و ﺑﻠﻨﺪﻣﺪت ﻣﻮرد ﻧﯿﺎز ﺳﺎزﻣﺎن ﺑﺎﻫﺪف‬ ‫اﻧﺠﺎم ﺗﻌﻤﯿﺮات و ﺳﺎﺧﺖوﺳﺎز ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﻓﺮاﻫﻢ آورد ﮐﻪ اﻟﺒﺘﻪ آﺛﺎر اﺣﯿﺎي ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﻣﺠﺪداً‬ ‫ﻣﺘﻮﺟﻪ ﺧﻮد ﺣﮑﻮﻣﺖ و ﺟﺎﻣﻌﻪ ﺧﻮاﻫﺪ ﺷﺪ‪.‬‬ ‫ﭘﯿﺸﻨﻬﺎد ﻫﺸﺘﻢ‪:‬‬ ‫ﺣﮑﻮﻣﺖ ﺑﺎﯾﺪ ﺑﺮ ﻋﻤﻠﮑﺮد ﺣﺎﮐﻤﯿﺘﯽ ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف ﻧﻈﺎرت داﺷﺘﻪ ﺑﺎﺷﺪ‪ ،‬درﺻﻮرﺗﯽﮐﻪ‬ ‫ﻣﻮاﻧﻌﯽ ﻫﻤﭽﻮن اﻟﺰامآور ﻧﺒﻮدن ﻗﻮاﻧﯿﻦ و‪ ...‬وﺟﻮد دارد‪ ،‬ﭘﯿﮕﯿﺮيﻫﺎي ﻻزم را اﻧﺠﺎم دﻫﺪ‪.‬‬ ‫در اﯾﻦ زﻣﯿﻨﻪ ﺗﺄﺳﯿﺲ دادﺳﺮاي وﻗﻒ و ﺗﺼﻮﯾﺐ ﻗﻮاﻧﯿﻦ اﻟﺰامآور و ﺗﻌﯿﯿﻦ ﻣﺠﺎزات از‬ ‫ﻃﺮﯾﻖ ﻣﺠﻠﺲ ﺷﻮراي اﺳﻼﻣﯽ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﮐﺎرﮔﺸﺎ ﺑﺎﺷﺪ‪.‬‬ ‫ﭘﯿﺸﻨﻬﺎد ﻧﻬﻢ‪:‬‬ ‫ﺣﮑﻮﻣﺖ در ﻣﺴﯿﺮ اﺻﻼح وﺿﻌﯿﺖ اﻣﻼك ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ‪ ،‬ﺑﺮاي ﺑﺮداﺷﺘﻦ ﻣﻮاﻧﻊ از ﭘﯿﺶ ﭘﺎي‬ ‫ﺧﻮدش ﻧﯿﺎزﻣﻨﺪ ﻫﻤﺮاﻫﯽ ﻣﺮدﻣﯽ و ﺧﺒﺮﮔﺎﻧﯽ دارد‪ .‬در اﯾﻦ زﻣﯿﻨﻪ اﻃﻼعرﺳﺎﻧﯽ و ﺷﻔﺎﻓﯿﺖ ﺑﺨﺸﯽ‬ ‫و ﮔﻔﺘﻤﺎنﺳﺎزي از ﻃﺮﯾﻖ رﺳﺎﻧﻪﻫﺎي ﺟﻤﻌﯽ و ﺗﺨﺼﺼﯽ در ﻣﺤﯿﻂﻫﺎي ﻋﻤﻮﻣﯽ و ﺗﺨﺼﺼﯽ‬ ‫ﻣﺎﻧﻨﺪ داﻧﺸﮕﺎهﻫﺎ‪ ،‬ﮐﻤﮏ ﺑﻪ ﺳﺰاﯾﯽ در ﺳﺮﻋﺖ ﺑﺨﺸﯿﺪن ﺑﻪ ﻋﮑﺲاﻟﻌﻤﻞﻫﺎي ﺑﻪ ﻣﻮﻗﻊ ﻣﯽﮐﻨﺪ‪.‬‬
33. ‫ﺳﺎل دوازدﻫﻢ‪ ،‬ﺷﻤﺎره دوم )ﭘﯿﺎﭘﯽ ‪ ،(24‬ﺑﻬﺎر و ﺗﺎﺑﺴﺘﺎن ‪1399‬‬ ‫‪168‬‬ ‫ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ ﺣﮑﻮﻣﺖ ﺑﺎﯾﺪ ﺑﺎ ﻫﻤﺎﻫﻨﮕﯽ ﻣﯿﺎن ﻧﻬﺎدﻫﺎ و دﺳﺘﮕﺎهﻫﺎي ﮔﻮﻧﺎﮔﻮن‪ ،‬زﻣﯿﻨﻪ ﻻزم‬ ‫ﺑﺮاي ﭘﯿﺸﺒﺮد اﻫﺪاف ﺳﺎزﻣﺎن را ﻓﺮاﻫﻢ آورد و از ﺳﻬﻢﺧﻮاﻫﯽ ﻧﻬﺎدﻫﺎ و ﺳﺎﯾﺮ اﺷﺨﺎص‬ ‫ﺣﻘﻮﻗﯽ از ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ﮐﺸﻮر ﺑﻪﻃﻮر ﺟﺪي ﻣﻤﺎﻧﻌﺖ ﺑﻪ ﻋﻤﻞ آورد و اﻣﻼك ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ وﻗﻔﯽ‬ ‫ﺗﺤﺖ ﺳﯿﻄﺮه ﺳﺎﯾﺮ ﻧﻬﺎدﻫﺎ را ﺑﻪ ﺳﺎزﻣﺎن ﺑﺮﮔﺮداﻧﺪ‪.‬‬ ‫ﮐﺘﺎبﻧﺎﻣﻪ‬ ‫ازﮐﯿﺎ‪ ،‬ﻣﺼﻄﻔﯽ؛ اﺣﻤﺪ رش‪ ،‬رﺷﯿﺪ؛ ﭘﺎرﺗﺎزﯾﺎن‪ ،‬ﮐﺎﻣﺒﯿﺰ )‪ .(1396‬روشﻫﺎي ﺗﺤﻘﯿﻖ ﮐﯿﻔﯽ از ﻧﻈﺮﯾﻪ ﺗﺎ‬ ‫ﻋﻤﻞ‪ ،‬ﺟﻠﺪ دوم‪ ،‬ﺷﺮﮐﺖ اﻧﺘﺸﺎرات ﮐﯿﻬﺎن‪ ،‬ﭼﺎپ اول‪.‬‬ ‫اﺷﺮفزاده‪ ،‬ﻓﺮزاد )‪ .(1384‬ﻣﺪل ﺗﺼﻤﯿﻢﮔﯿﺮي ﺑﺮونﺳﭙﺎري ﺧﺪﻣﺎت‪ ،‬ﻣﻄﺎﻟﻌﺎت ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ ﺑﻬﺒـﻮد و‬ ‫ﺗﺤﻮل‪ ،‬ﺷﻤﺎره ‪ ،46‬ﺻﻔﺤﺎت ‪ 109‬ﺗﺎ ‪.132‬‬ ‫ﭘﻮراﺑﺮاﻫﯿﻤﯽ‪ ،‬ﻣﺤﻤﺪرﺿﺎ )‪ .(1392‬ﺳﺨﻨﺮاﻧﯽ در ﻫﻤﺎﯾﺶ ﻣﻠﯽ وﻗﻒ و اﻗﺘﺼﺎد‪.‬‬ ‫ﺛﻘﻔﯽ‪ ،‬ﻓﺎﻃﻤﻪ‪ ،‬ﻋﺒﺎﺳﯽ ﺷﺎﻫﮑﻮه‪ ،‬ﮐﻠﺜﻮم‪ ،‬ﮐﺸﺘﮕﺎري‪ ،‬اﺣﺴﺎن )‪ ،(1393‬ﻃﺮاﺣﯽ ﭼﺎرﭼﻮب ﺷﻨﺎﺳـﺎﯾﯽ‬ ‫و اوﻟﻮﯾﺖﺑﻨﺪي ذﯾﻨﻔﻌﺎن ﻣﺒﺘﻨﯽ ﺑﺮ روش ﻓﺮاﺗﻠﻔﯿﻖ )ﻣﻄﺎﻟﻌﻪ ﻣﻮردي ﺳﯿﺴﺘﻢﻋﺎﻣﻞ ﺑﻮﻣﯽ اﯾـﺮان(‪،‬‬ ‫ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ ﻓﺮدا‪ ،‬ﺷﻤﺎره ‪39‬‬ ‫ﺣﺎﺗﻤﯽ‪ ،‬ﻋﻠﯽاﺻﻐﺮ‪ ،‬ﺷﻔﻘﺘﯽ‪ ،‬وﯾﺪا )‪ ،(1380‬اﺟﺎره ﻣﺎل ﻣﻮﻗﻮﻓﻪ‪ ،‬ﻧﺸﺮﯾﻪ داﻧﺸـﮑﺪه اﻟﻬﯿـﺎت ﻣﺸـﻬﺪ‪،‬‬ ‫ﺷﻤﺎره ‪ 51‬و ‪.52‬‬ ‫ﺣﻠﯽ‪ ،‬ﻣﺤﻘﻖ‪ ،‬اﺑﻮاﻟﻘﺎﺳﻢ ﻧﺠﻢ اﻟﺪﯾﻦ ﺟﻌﻔﺮ ﺑـﻦ اﻟﺤﺴـﻦ )‪1403‬ق(‪ .‬ﺷـﺮاﺋﻊ اﻻﺳـﻼم ﻓـﯽ ﻣﺴـﺎﺋﻞ‬ ‫اﻟﺤﻼل و اﻟﺤﺮام‪ ،‬ﺟﻠﺪ ‪ ،2‬ﺑﯿﺮوت‪ :‬ﻣﻨﺸﻮرات دار اﻷﺿﻮاء‪.‬‬ ‫دل‪ ،‬ﯾﺎن؛ ﻫﮏ‪ ،‬ﺗﻮﻧﯽ )‪ .(1390‬روشﺷﻨﺎﺳﯽ ﻣﻄﺎﻟﻌﻪ ﻣﻮردي در ﭘﮋوﻫﺶﻫﺎي ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ )آزﻣﻮن ﻧﻈﺮﯾﻪ و‬ ‫ﻧﻈﺮﯾﻪﭘﺮدازي(‪) ،‬ﻣﺘﺮج‪ :‬داﻧﺎﯾﯽﻓﺮد‪ ،‬ﺣﺴﻦ(‪ ،‬داﻧﺸﮕﺎه اﻣﺎم ﺻﺎدق )ﻋﻠﯿﻪاﻟﺴﻼم(‪ ،‬ﭼﺎپ اول‪.‬‬ ‫رﺑﯿﻌﯽ‪ ،‬ﺣﺴﻦ )‪ .(1393‬ﭘﺎﯾﮕﺎه ﺧﺒﺮﮔﺰاري ﻣﻬﺮ ﺑﻪ آدرس اﻟﮑﺘﺮوﻧﯿﮑﯽ‪www.mehrnews.com:‬‬ ‫رﻫﺒﺮ ﻣﻌﻈﻢ اﻧﻘﻼب )‪ .(1390‬دﻓﺘـﺮ ﺣﻔـﻆ و ﻧﺸـﺮ آﺛـﺎر ﺣﻀـﺮت آﯾـﺖاﷲ ﺧﺎﻣﻨـﻪاي ﺑـﻪ آدرس‬ ‫اﻟﮑﺘﺮوﻧﯿﮑﯽ‪.www.khamenei.ir :‬‬ ‫روزﺑﻬﺎﻧﯽ‪ ،‬ﻣﺤﻤﺪرﺿﺎ )‪ .(1394‬روش ﺗﺤﻘﯿﻖ در ﭘﺎﯾﺎنﻧﺎﻣﻪ ﻧﻮﯾﺴـﯽ و ﻣﻘﺎﻟـﻪﻧﻮﯾﺴـﯽ )ﺷـﯿﻮهﻫـﺎ و‬ ‫ﻣﻬﺎرتﻫﺎ(‪ ،‬ﮐﺘﺎب آوا‪ ،‬وﯾﺮاﺳﺖ اول‪ ،‬ﭼﺎپ دوم‪.‬‬ ‫رﯾﺎﺣﯽ ﺳﺎﻣﺎﻧﯽ‪ ،‬ﻧﺎدر )‪ .(1391‬ﺑﻬﺮهوري در ﻗﻠﻤﺮو وﻗﻒ‪ ،‬ﺗﻬﺮان‪ :‬ﺳﺎزﻣﺎن ﭼﺎپ و اﻧﺘﺸﺎرات‪.‬‬ ‫ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ )‪ .(1390‬ﻗﺎﻧﻮن اوﻗﺎف‪ ،‬ﻗﻢ‪ :‬اﻧﺘﺸﺎرات اﺳﻮه‪.‬‬ ‫ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ )ﺑﯽﺗﺎ(‪ .‬ﮔﺰارشﻫﺎي ﻣﺮﺗﺒﻂ ﺑﺎ ﭘﺮوژه »ارﺗﻘﺎي ﺑﻬـﺮهوري ﻣﻮﻗﻮﻓـﺎت‬ ‫ﮐﺸﻮر ﻣﻄﺎﺑﻖ ﺑﺎ ﻧﯿﺎت واﻗﻔﯿﻦ«‪.‬‬
34. ‫آﺳﯿﺐﺷﻨﺎﺳﯽ اﻟﮕﻮي درآﻣﺪزاﯾﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت ‪ /‬وﺣﯿﺪ ﯾﺎوري و دﯾﮕﺮان‬ ‫‪169‬‬ ‫ﺳﻮري‪ ،‬ﺣﺠﺖ اﷲ )‪ .(1383‬ﺑﺮرﺳﯽ وﺿﻌﯿﺖ ﺑﻬﺮهﺑﺮداري از رﻗﺒـﺎت ﻣﻨﻔﻌﺘـﯽ ﻣﻮﻗﻮﻓـﺎت ﮐﺸـﻮر‪:‬‬ ‫ﻣﻄﺎﻟﻌﻪ ﻣﻮردي اداره اوﻗﺎف ﺟﻨﻮب ﺷﻬﺮ ﺗﻬﺮان‪ ،‬داﻧﺸﮑﺪه ﻣﻌﺎرف اﺳﻼﻣﯽ و اﻗﺘﺼﺎد‪ ،‬داﻧﺸـﮕﺎه‬ ‫اﻣﺎم ﺻﺎدق )ﻋﻠﯿﻪاﻟﺴﻼم(‪.‬‬ ‫ﺷﯿﺨﺎﻧﯽ‪ ،‬ﻣﺼﻄﻔﯽ )‪ .(1391‬ﺗﻄﺒﯿـﻖ ﻣﺴـﺌﻠﻪ ﺗﻌﯿـﯿﻦ ﻣﺘـﻮﻟﯽ ـ ﻧـﺎﻇﺮ در وﻗـﻒ ﺑـﺎ ﻣﺴـﺌﻠﻪ اﻗﺘﺼـﺎد‬ ‫اﻃﻼﻋﺎت‪ ،‬داﻧﺸﮑﺪه ﻣﻌﺎرف اﺳﻼﻣﯽ و اﻗﺘﺼﺎد‪ ،‬داﻧﺸﮕﺎه اﻣﺎم ﺻﺎدق )ﻋﻠﯿﻪاﻟﺴﻼم(‪.‬‬ ‫ﻋﺎﺑﺪي ﺟﻌﻔﺮي‪ ،‬ﺣﺴﻦ؛ ﺗﺴﻠﯿﻤﯽ‪ ،‬ﻣﺤﻤﺪ ﺳﻌﯿﺪ؛ ﻓﻘﯿﻬـﯽ‪ ،‬اﺑﻮاﻟﺤﺴـﻦ؛ ﺷـﯿﺦزاده‪ ،‬ﻣﺤﻤـﺪ )‪.(1390‬‬ ‫ﺗﺤﻠﯿﻞ ﻣﻀﻤﻮن و ﺷﺒﮑﻪ ﻣﻀﺎﻣﯿﻦ‪ ،‬روﺷﯽ ﺳﺎده و ﮐﺎرآﻣﺪ ﺑـﺮاي ﺗﺒﯿـﯿﻦ اﻟﮕﻮﻫـﺎي ﻣﻮﺟـﻮد در‬ ‫دادهﻫﺎي ﮐﯿﻔﯽ‪ ،‬اﻧﺪﯾﺸﻪ ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ راﻫﺒﺮدي‪ ،‬ﺳﺎل ﭘﻨﺠﻢ‪ ،‬ﺷﻤﺎره دوم‪.‬‬ ‫ﻋﺒﺎدي‪ ،‬ﺻﺎدق )‪ .(1388‬ﺷﯿﻮهﻫـﺎي ﺟﺪﯾـﺪ ﺑﻬـﺮهوري و ﺳـﺮﻣﺎﯾﻪﮔـﺬاري اﻣـﻮال وﻗـﻒ‪ ،‬ﻣﯿـﺮاث‬ ‫ﺟﺎوﯾﺪان‪ ،‬ﺷﻤﺎره ‪ ،65‬ﺻﻔﺤﺎت از ‪ 14‬ﺗﺎ ‪.31‬‬ ‫ﻣﺮﮐﺰ ﭘﮋوﻫﺶﻫﺎي ﻣﺠﻠﺲ ﺷﻮراي اﺳﻼﻣﯽ )‪ .(1395‬ﻗﺎﻧﻮن ﻣﺪﻧﯽ )‪ ،1307‬ﺑﺎ اﺻﻼﺣﺎت ﺑﻌﺪي(‪.‬‬ ‫اﻟﻤﻮﺳﻮي اﻟﺨﻤﯿﻨﯽ‪ ،‬روحاﷲ )‪ ،(1368‬ﺗﺤﺮﯾﺮاﻟﻮﺳﯿﻠﻪ‪ ،‬اﺳﻼﻣﯽ‪ ،‬ﻋﻠﯽ‪ ،‬ﻗﻢ‪ :‬دﻓﺘﺮ اﻧﺘﺸﺎرات اﺳﻼﻣﯽ‪ ،‬ﺟﻠﺪ ‪.2‬‬ ‫اﻟﻤﺌﯽ‪ ،‬ﻋﻠﯿﺮﺿﺎ؛ ﻫﻤﺘﯽ‪ ،‬ﻣﻬﻨﺎز )‪ .(1395‬آﺳﯿﺐ ﺷﻨﺎﺳﯽ دورهﻫﺎي آﻣﻮزﺷﯽ ﻣﺆﺳﺴﺎت ﺟﺎﻣﻊ ﻋﻠﻤـﯽ‬ ‫ﮐﺎرﺑﺮدي ﻣﻬﺎرت اﺳﺘﺎن ﮔﯿﻼن ﺑﺎ روﯾﮑﺮد ﺳﻪﺷـﺎﺧﮑﯽ و ﺑـﻪ روش ﺗﺤﻠﯿـﻞ ﺳﻠﺴـﻠﻪ ﻣﺮاﺗﺒـﯽ‬ ‫)‪ ،(AHP‬ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ ﻓﺮدا‪ ،‬ﺳﺎل ﭘﺎﻧﺰدﻫﻢ‪.‬‬ ‫ﻫﺎﺷﻤﯽ ﻧﺴﺐ‪ ،‬ﺳﯿﺪ ﻣﺤﻤﺪﻣﻬﺪي )‪ .(1379‬ﻣﺒﺎﻧﯽ ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ ﻣﻮﻗﻮﻓﺎت در اﺳﻼم‪ ،‬ﻣﯿﺮاث ﺟﺎوﯾـﺪان‪،‬‬ ‫ﺷﻤﺎره ‪ ،30‬ﺻﻔﺤﺎت ‪ 122‬ﺗﺎ ‪.130‬‬ ‫ﯾﺎوري‪ ،‬وﺣﯿﺪ )‪ .(1391‬ﻃﺮاﺣﯽ ﻣﺪل ﻣﻔﻬﻮﻣﯽ ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ ﻋﻤﻠﮑﺮد ﺳﺎزﻣﺎﻧﯽ ﺑﺮاي ﺳﺎزﻣﺎن اوﻗﺎف و‬ ‫اﻣﻮر ﺧﯿﺮﯾﻪ‪ ،‬داﻧﺸﮑﺪه ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ و ﺣﺴﺎﺑﺪاري‪ ،‬داﻧﺸﮕﺎه ﻋﻼﻣﻪ ﻃﺒﺎﻃﺒﺎﯾﯽ )رﺣﻤﻪاﷲ(‪.‬‬ ‫ﯾﻦ‪ ،‬راﺑﺮت ك؛ ﭘﺎرﺳﺎﺋﯿﺎن‪ ،‬ﻋﻠﯽ؛ اﻋﺮاﺑﯽ‪ ،‬ﺳﯿﺪ ﻣﺤﻤﺪ )ﻣﺘﺮﺟﻤﺎن( )‪ ،(1376‬ﺗﺤﻘﯿﻖ ﻣﻮردي‪ ،‬ﺻﻬﺒﺎ‪،‬‬ ‫ﭼﺎپ اول‪.‬‬ ‫‪Abdul-karim, Shamsiah. (2010). Contemporary shari'ah structuring for thedevelopment and‬‬ ‫‪management of waqf assets in Singapore. (published doctoral dissertation). durham theses,‬‬ ‫‪durham University. Available at durham e-theses online: http://etheses.dur.ac.uk/778/.‬‬ ‫‪Musaee, anwar H. M., Muhammad Abbas, Eeman, Mujani, Wan Kamal, Roziah Sidik @ Mat‬‬ ‫‪Sidek. (2014). Financial analysis of waqf real estate revenues in the west bank: 1994‬‬‫‪2014, Asian Economic and Financial Review, 4(10), pp. 1260-1274. from‬‬ ‫‪http://www.aessweb.com/journals/5002.‬‬ ‫‪Refrences‬‬ ‫‪Abdul-karim, Shamsiah. (2010). Contemporary shari'ah structuring for thedevelopment and‬‬ ‫‪management of waqf assets in Singapore. (published doctoral dissertation). durham theses,‬‬ ‫‪durham University. Available at durham e-theses online: http://etheses.dur.ac.uk/778/.‬‬ ‫‪Abedi Jafari, H., Taslimi, M.S., Faghihi, A., Sheikhzadeh, M. (2011). Content Analysis and‬‬ ‫‪Themes Network, A Simple and Effective Method for Explaining Patterns in Qualitative Data,‬‬ ‫)‪Strategic Management Thought, Fifth year, No 2. (In Persian‬‬
35. 1399 ‫ ﺑﻬﺎر و ﺗﺎﺑﺴﺘﺎن‬،(24 ‫ ﺷﻤﺎره دوم )ﭘﯿﺎﭘﯽ‬،‫ﺳﺎل دوازدﻫﻢ‬ 170 Almei, A., Hemmati, M., (2016). Pathology of Guilan Comprehensive Skill Science Institutes Training Courses Using Three-Point Approach and AHP Method, Tomorrow's Management, Fifteenth Year. (In Persian) Al-Musawi al-Khomeini, R. (1989). Tahrir al-Wasilah, Islamic, A.(Translator), Qom, Islamic Publications Office, Volume 2. (In Persian) Ashrafzadeh, F. (2005). Service Outsourcing Decision Making Model, Improvement Management Studies, No. 46, pages 109 to 132. (In Persian) Azkia, M., Ahmad Rash, R., Partazian, K. (2017). Qualitative Research Methods from Theory to Practice, Volume II, Kayhan Publishing Company, First Edition.(In Persian) Dell, J., Hack, T., Danaeifard, H. (Translator) (2011). Case Study Methodology in Management Research (Theory Test and Theorizing), Imam Sadegh University, First Edition. (In Persian) Ebadi, S. (2009). New Methods of Waqf Productivity and Investment, The Immortal Heritage, No. 65, pages 14-31. (In Persian) Endowment and Charity Organization (2011). Endowment Law, Osave Publications, Qom. (In Persian) Endowment and Charity Organization (No date). Reports Related to "Improving the Endowment Productivity of Iran in Accordance with the Donor Intentions" project. (In Persian) Halley, m., Abu al-Qasim Najm al-Din Jafar bin al-Hassan(1983). Sharaie al-Islam on the Issues of Al-Halal and Al-Haram, Volume 2, Beirut, Al-Adwa publication. (In Persian) Hashemi Nasab, S.M.M. (2000). Fundamentals of Endowment Management in Islam, The Immortal Heritage, No. 30, pages 122 to 130. (In Persian) Hatami, A.A., Shafqati, V. (2001). Lease of Endowment Property, Journal of Mashhad Theological College, Nos. 51 and 52. (In Persian) Islamic Parliament Research Center Of The Islamic Republic Of IRAN (2017). Civil Law (1928, with subsequent amendments). (In Persian) Musaee, anwar H. M., Muhammad Abbas, Eeman, Mujani, Wan Kamal, Roziah Sidik @ Mat Sidek. (2014). Financial analysis of waqf real estate revenues in the west bank: 1994-2014, Asian Economic and Financial Review, 4(10), pp. 1260-1274. from http://www.aessweb.com/ journals/5002. Pour Ebrahimi, M.R., (2013). Lecture at the National Waqf and Economics Conference,. (In Persian) Rabiei, H. (2014). Mehr News Agency Website: www.mehrnews.com. (In Persian) Riahi Samani, N. (2012). Productivity in the Waqf Area, Printing and Publishing Organization, Tehran. (In Persian) Roozbehbani, M.R. (2015). Research Methods in Theses and Article Writing (Practices and Skills), Ava Book, First Edition. (In Persian) Saghafi, F., Abbasi Shahkouh, K., Kashtgari, E. (2014). Designing a Framework for Identifying and Prioritizing Stakeholders Based on the meta-synthesis Approach (Case Study of Iran's native OS), Tomorrow's Management, No. 39. (In Persian) Sheikhani, M. (2012). Adapting the Problem of Supervisor-Observer Determination to the Issue of Information Economics, Faculty of Islamic Studies and Economics, Imam Sadegh University. (In Persian) Souri, Hojjatollah (2004). Investigating the Status of Exploiting of Income-generating Endowments in Iran: A Case Study of the Endowment office for Southern Tehran, Faculty of Islamic Studies and Economics, Imam Sadegh University. (In Persian) Supreme Leader of the Revolution (2011). Office of the Preservation and Publication of the Works of Ayatollah Khamenei, at: www.khamenei.ir. (In Persian) Yavari, Vahid (2012). Designing a Conceptual Model of Organizational Performance Management for Endowments and Charities Organization, Faculty of Management and Accounting, Allameh Tabatabai University. (In Persian) Yen, R.K., Parsaian, A., Arabi, S.M. (Translators) (1997). Case Study, Sahba, First Edition. (In Persian)