RAM Ratings Reaffirms Ratings of Axis REIT Sukuk's RM155 million Second Sukuk

Transcription

1. 8 /30/2016 Latest Announcement - (News ID : 2016083000024) Latest Announcement News ID : 2016083000024   Subject : Axis REIT Sukuk Berhad   Axis REIT Sukuk Berhad Organisation Name: RAM RATING SERVICES BERHAD News Type: RATING ANNOUNCEMENT Reference Site: None Embargo Date: 30/08/2016 Embargo Time: 05:25 PM Expiry Date: 29/09/2016 Priority: Medium Summary: RAM Ratings reaffirms ratings of Axis REIT Sukuk's RM155 million Second Sukuk Attachments: No attachment available. Disclaimer: The user, including a user who is also a FAST Participant, expressly agrees that the use of this website which is accessible at https://fast.bnm.gov.my/ is at the user's sole risk. The information contained in this FAST website is compiled by MyClear Sdn. Bhd. (MyClear) and is provided on an "as is" basis without any representations or warranties of any kind, either expressed or implied. While MyClear makes every effort to ensure that information contained in the FAST website are accurate and disseminated in a timely and efficient manner, the user acknowledges that delays, errors, omissions or inaccuracies may occur. MyClear disclaims any liability pertaining to the consequences of any delays, errors, omissions or inaccuracies arising out of or relating to the FAST website or information, including but not limited to, any decision made or action taken by a user in reliance upon such information, or for damages suffered, whether direct, consequential, special, punitive, indirect or otherwise, notwithstanding having been advised of the possibility of such damages. In the event of any dispute, the official records of MyClear shall prevail. MyClear, Bank Negara Malaysia or any of its affiliates, officers, directors, agents or any other party involved in creating, producing or delivering the FAST website, shall not be liable for any direct, consequential, special, punitive, indirect, incidental or other damages arising out of or in any way connected with the use or inability to use the FAST website or information, whether based on contract, tort, liability or otherwise, even if advised on the possibility of any such damages. Content https://fast.bnm.gov.my/fastweb/public/PublicInfoServlet.do?chkBox=2016083000024&mode=DISPLAY&info=NEWS&screenId=PB010400 1/2
2. 8 /30/2016 Latest Announcement - (News ID : 2016083000024) RAM Ratings has reaffirmed the ratings of Axis REIT Sukuk Berhad's (ARSB) RM155 million Class A, Class B, Class C and  Class D Sukuk under its Second Sukuk Issue (collectively, the Second Sukuk); the respective AAA, AA1, AA2 and AA3  ratings have a stable outlook. The reaffirmation of the ratings, despite the transaction's weaker­than­expected performance, is premised on the  anticipated improvement in the net property income (NPI) from the transaction's underlying portfolio (containing 4  office buildings in Petaling Jaya (the Properties)) over the medium term. The REIT Manager's plans, if executed well,  should improve the portfolio's recovery prospects vis­à­vis its NPI performance in 2015, despite pressure on ARRs and a  moderate recovery in occupancy levels. We have also considered the improvement in the Secured Properties' overall  occupancy to 80% as at end­June 2016 (from 74% in 2015), which may advance further in future. We also derive comfort  from the REIT Manager's track record in tenant management in order to fill up vacancies. Moreover, our assessed capital  value for the portfolio represents only 75% of its market value (of RM405.2 million or RM491 psf). We note that  comparable transactions have ranged between RM520 and RM856 psf. That said, we may review our assumptions if the  transaction's NPI recovery takes longer than expected, or if the portfolio's capital values fall in line with the values  of the broader office property sector as a result of keener competition and more incoming supply. In fiscal 2015, the transaction's NPI declined a further 11% y­o­y to RM26.69 million (2014: ­7%), attributable to  weaker revenue from the portfolio's lower average occupancy rate (AOR) of 74% (2014: 82%). We note that this is related  to a full year's impact from vacancies and the non­renewal of a major tenant's lease in early 2015, and slower than  expected AOR recovery at Axis Business Park. Nevertheless, average rental rates were higher than assumed, reflecting the  Properties' attractiveness due to their strategic locations and periodic asset­enhancement initiatives. As at end­June  2016, the portfolio's occupancy rate had improved to 80%, mainly on the back of space expansion by existing tenants. The ratings reflect collateral support from the portfolio's assessed capital value, which we have maintained; the  resultant loan­to­value (LTV) ratios and stressed debt­service coverage ratios (DSCRs) of the relevant sukuk classes are  still commensurate with their respective ratings. In line with the improvement in RAM's assumed stressed refinancing  rate of 8.5% (from 10.0%), the stressed DSCRs have increased substantially, albeit constrained by their respective LTV  ratios. The ratings are also underpinned by structural features that enhance the liquidity and security of the  transactions, e.g. minimum finance service coverage ratio requirements at the levels of both the issuer and the sponsor  which act as trigger mechanisms to accelerate recovery via proceeds from the disposal of the underlying portfolio. We  note that the respective finance service coverage ratios of the Issuer vis­a­vis the Second Sukuk and Axis REIT remained  a healthy 4.17 times and 3.37 times (after adjusting for deposits related to acquisitions) as at end­2015. On the other hand, the portfolio is exposed to the soft office market    a large supply of office space is expected to  enter the market over the next 2 years. The Properties also face high tenant­concentration risk and lumpy lease­maturity  profiles, with their top 5 tenants accounting for around half of their occupied net lettable area. We note that, as at  end­December 2015, more than 40% of the portfolio's leases would expire in 2016. However, more than 60% has been  renewed, albeit mostly at flat rental rates ­ indicative of the currently unfavourable supply­demand dynamics. ARSB is a special­purpose vehicle set up by Axis REIT as a funding conduit for its Perpetual Islamic MTN Programme of up  to RM3 billion. The Second Sukuk had been issued via a commercial real estate­backed transaction involving the  Properties, with a latest combined market value of RM405.2 million (2015 review: RM401.8 million). Analytical contact  Chin Jin Han    (603) 7628 1168   jinhan@ram.com.my                    Media contact   Padthma Subbiah         (603) 7628 1162   padthma@ram.com.my The credit rating is not a recommendation to purchase, sell or hold a security, inasmuch as it does not comment on the  security's market price or its suitability for a particular investor, nor does it involve any audit by RAM Ratings. The  credit rating also does not reflect the legality and enforceability of financial obligations. RAM Ratings receives compensation for its rating services, normally paid by the issuers of such securities or the rated  entity, and sometimes third parties participating in marketing the securities, insurers, guarantors, other obligors,  underwriters, etc. The receipt of this compensation has no influence on RAM Ratings' credit opinions or other analytical  processes. In all instances, RAM Ratings is committed to preserving the objectivity, integrity and independence of its  ratings. Rating fees are communicated to clients prior to the issuance of rating opinions. While RAM Ratings reserves  the right to disseminate the ratings, it receives no payment for doing so, except for subscriptions to its publications. Similarly, the disclaimers above also apply to RAM Ratings' credit­related analyses and commentaries, where relevant. Published by RAM Rating Services Berhad Copyright 2016 by RAM Rating Services Berhad https://fast.bnm.gov.my/fastweb/public/PublicInfoServlet.do?chkBox=2016083000024&mode=DISPLAY&info=NEWS&screenId=PB010400 2/2