RAM Ratings reaffirms AAA/P1 ratings of Suria KLCC's Sukuk Murabahah

Transcription

1. 12 /18/2016 Latest Announcement ­ (News ID : 2016121400035) Latest Announcement News ID : 2016121400035   Subject : Suria KLCC Sdn Bhd Suria KLCC Sdn Bhd Organisation Name: RAM RATING SERVICES BERHAD News Type: RATING ANNOUNCEMENT Reference Site: None Embargo Date: 14/12/2016 Embargo Time: 06:09 PM Expiry Date: 13/01/2017 Priority: Medium Summary: RAM Ratings reaffirms AAA/P1 ratings of Suria KLCC's Sukuk Murabahah Attachments: No attachment available. Disclaimer: The user, including a user who is also a FAST Participant, expressly agrees that the use of this website which is accessible at https://fast.bnm.gov.my/ is at the user's sole risk. The information contained in this FAST website is compiled by MyClear Sdn. Bhd. (MyClear) and is provided on an "as is" basis without any representations or warranties of any kind, either expressed or implied. While MyClear makes every effort to ensure that information contained in the FAST website are accurate and disseminated in a timely and efficient manner, the user acknowledges that delays, errors, omissions or inaccuracies may occur. MyClear disclaims any liability pertaining to the consequences of any delays, errors, omissions or inaccuracies arising out of or relating to the FAST website or information, including but not limited to, any decisio made or action taken by a user in reliance upon such information, or for damages suffered, whether direct, consequential, special, punitive, indirect or otherwise, notwithstanding having been advised of the possibility of such damages. In the event of any dispute, the official records of MyClear shall prevail. MyClear, Bank Negara Malaysia or any of its affiliates, officers, directors, agents or any other party involved i creating, producing or delivering the FAST website, shall not be liable for any direct, consequential, special, punitive, indirect, incidental or other damages arising out of or in any way connected with the use or inability to use the FAST website or information, whether based on contract, tort, liability or otherwise, even if advised on the possibility of any such damages. Content RAM Ratings has reaffirmed the AAA/Stable/P1 ratings of Suria KLCC Sdn Bhd's (the Company) Sukuk Murabahah Programmes (the Programmes) of up to RM600 million. Suria K is the owner and manager of the 6­storey Suria KLCC shopping mall (the Mall), located within the Kuala Lumpur City Centre (KLCC) development. The reaffirmation is premised on the Company's superior earnings and financial metrics that have remained resilient despite weaker consumer sentiment and keener competition within the retail sector, underscored by the superior asset quality of its core asset     Suria KLCC     as well as its conservative balance sheet and superior debt­protection measures. In 8M FY Dec 2016, the Mall maintained its high occupancy level at 95.9%, albeit lower than the previous year, partly because it reconfigure some of its net lettable area (NLA); its average rental reversion rate stood at 7.0% over renewed leases (2015: +12.0%). This allowed the Company to command a net property income margin of 85.4% for the period, i.e. higher than its peers'. At the same time, the growth of the Mall's average rental rate hovered around 5.0%. We al note that Suria KLCC has a staggered lease­maturity profile, with a respective 24.0%, 25.1% and 10.16% of its NLA expiring each year between 2017 and 2019.    On the other hand, the Company's credit profile is moderated by high degrees of asset­ and geographical­concentration risks. Amid weaker consumer sentiment due to the rising cost of living and the weak ringgit, as well as a substantial incoming supply of retail space, we expect keener competition to affect the ability of new and le prominent malls to raise their rental rates and maintain their margins. The prime and more established malls such as Suria KLCC may experience lower rental reversion rates as their tenants' ability to stomach high reversion will be tested. We also derive comfort from the knowledge that the proportion of variable rental in the Mall overall rental income remains insignificant.  Meanwhile, Suria KLCC has kept its leverage low, with gross gearing and debt­to­asset ratios of less than 0.15 times as at end­December 2015. Its debt­servicing abili stayed robust, with a funds from operations (FFO) debt cover of 0.48 times and a robust fixed­charge cover of 13.18 times in FY Dec 2015. The Company's capex is expec to come up to about RM62.5 million over the next 3 years, funded by its available cashflow. Notably, its liquidity position and financial flexibility have remained strong, although we note that the sukuk represents its sole funding line.   We highlight that the ratings have benefited from an uplift, premised on our view of a high likelihood of parental support from the Company's indirect shareholder, KL (Holdings) Sdn Bhd (KLCCH or the Group), and ultimate shareholder, Petroliam Nasional Berhad (PETRONAS), notwithstanding CBRE Global Investors'     a subsidiary of CBRE Group, Inc     40% stake in the Company. Suria KLCC is 60%­owned by KLCC Property Holdings Berhad (KLCCP), in which PETRONAS has a 75.5% direct and indirect stake. PETRO also owns a direct 10.8% interest in KLCCP and another 64.7% indirectly through wholly owned KLCCH. The relationship (as defined in RAM's Criteria on Parent­Subsidiar Rating Links) between Suria KLCC and its indirect shareholders is deemed close given that the Mall is a core component within the entire KLCC development     a prime rea estate investment by KLCCH and a project closely associated with PETRONAS, the 15­year major lessee of the iconic Petronas Twin Towers. In addition, the Company accou for about a third of the revenue and assets of its immediate major shareholder, KLCCP. Analytical contact                                         Media contact Irene Wong                                                 Padthma Subbiah (603) 7628 1076                                            (603) 7628 1162 irene@ram.com.my                                           padthma@ram.com.my The credit rating is not a recommendation to purchase, sell or hold a security, inasmuch as it does not comment on the security's market price or its suitability for  particular investor, nor does it involve any audit by RAM Ratings. The credit rating also does not reflect the legality and enforceability of financial obligations. RAM Ratings receives compensation for its rating services, normally paid by the issuers of such securities or the rated entity, and sometimes third parties participat in marketing the securities, insurers, guarantors, other obligors, underwriters, etc. The receipt of this compensation has no influence on RAM Ratings' credit opinion other analytical processes. In all instances, RAM Ratings is committed to preserving the objectivity, integrity and independence of its ratings. Rating fees are communicated to clients prior to the issuance of rating opinions. While RAM Ratings reserves the right to disseminate the ratings, it receives no payment for doing so except for subscriptions to its publications. Similarly, the disclaimers above also apply to RAM Ratings' credit­related analyses and commentaries, where relevant. Published by RAM Rating Services Berhad © Copyright 2016 by RAM Rating Services Berhad https://fast.bnm.gov.my/fastweb/public/PublicInfoServlet.do?chkBox=2016121400035&mode=DISPLAY&info=NEWS&screenId=PB010400 1/1