RAM Ratings Assigns Preliminary Ratings to Quill Retail Malls' Proposed RM350 Million Sukuk Murabahah

Transcription

1. 12 /29/2016 Latest Announcement ­ (News ID : 2016122900031) Latest Announcement News ID : 2016122900031   Subject : Quill Retail Malls Sdn Bhd Quill Retail Malls Sdn Bhd Organisation Name: RAM RATING SERVICES BERHAD News Type: RATING ANNOUNCEMENT Reference Site: None Embargo Date: 29/12/2016 Embargo Time: 04:47 PM Expiry Date: 28/01/2017 Priority: Medium Summary: RAM Ratings assigns preliminary ratings to Quill Retail Malls' proposed RM350 million Sukuk Murabahah Attachments: No attachment available. Disclaimer: The user, including a user who is also a FAST Participant, expressly agrees that the use of this website which is accessible at https://fast.bnm.gov.my/ is at the user's sole risk. The information contained in this FAST website is compiled by MyClear Sdn. Bhd. (MyClear) and is provided on an "as is" basis without any representations or warranties of any kind, either expressed or implied. While MyClear makes every effort to ensure that information contained in the FAST website are accurate and disseminated in a timely and efficient manner, the user acknowledges that delays, errors, omissions or inaccuracies may occur. MyClear disclaims any liability pertaining to the consequences of any delays, errors, omissions or inaccuracies arising out of or relating to the FAST website or information, including but not limited to, any decision made or action taken by a user in reliance upon such information, or for damages suffered, whether direct, consequential, special, punitive, indirect or otherwise, notwithstanding having been advised of the possibility of such damages. In the event of any dispute, the official records of MyClear shall prevail. MyClear, Bank Negara Malaysia or any of its affiliates, officers, directors, agents or any other party involved in creating, producing or delivering the FAST website, shall not be liable for any direct, consequential, special, punitive, indirect, incidental or other damages arising out of or in any way connected with the use or inability to use the FAST website or information, whether based on contract, tort, liability or otherwise, even if advised on the possibility of any such damages. Content RAM Ratings has assigned respective preliminary ratings of AA1/Stable, AA3/Stable, A2/Stable and A3/Stable to Quill Retail Malls Sdn Bhd's (QRMSB) proposed RM[200] million Class A, RM[70] million Class B, RM[50] million Class C and RM[30] million Class D Sukuk Murabahah. The proposed issues are part of QRMSB's plan to refinance its outstanding CP/MTN programme of up to RM850 million (established in 2013) primarily to fund the development of Quill City Mall (the Mall or the Property)     the ass to be securitised. The ratings are supported by the available collateral as well as the transaction's structural features that ensure timely repayment of the Sukuk Murabahah by the lega maturity. Based on RAM's assessed adjusted valuation of RM[595] million for the Property, the respective loan­to­value (LTV) ratios of [33.6]%, [45.4]%, [53.8]% and [58.8]% provide adequate credit support for the preliminary ratings assigned to the Class A, Class B, Class C and Class D Sukuk Murabahah. We highlight that our assessment of the Property's adjusted valuation considers the characteristics of the underlying asset, its short operating history of about 2 years and the asset outlook for Quill City Mall. As the disposal of the Property is the ultimate recourse for the Sukuk holders, the transaction incorporates predefined trigger events to initiate the sale.  As the Mall is only in its second year of operations and has yet to demonstrate a sustainable cashflow performance, the transaction's periodic obligations are envisag to be met through the Property's cashflow and an irrevocable standby liquidity facility (LF) or bank guarantee (BG) facility of up to RM[50] million (if required). Th LF/BG can be reduced by RM[5] million per annum (subject to meeting the relevant conditions) and will rank after the Sukuk Murabahah in terms of security, with no recourse to QRMSB. Based on our assessment, QRMSB may require support from the LF/BG to meet its ongoing profit obligations if its weak operating cashflow arising fro slow rental collections persist. We believe that the RM50 million limit should be sufficient to bridge the expected shortfall in the Mall's cashflow vis­à­vis timely payments on the Sukuk Murabahah's profit obligations up to the legal maturity. Furthermore, the transaction's cash­trapping mechanism that is based on asset performan adds further liquidity support, particularly in the initial years given the unseasoned property profile amid a challenging retail environment. Based on its performance in 9M 2016, the Mall achieved an annualised net property income of RM20 million, although its cashflow is expected to be 21% lower given the present average rental collection rate of 79%. That said, we understand that QRMSB recently tightened its credit practices, which should further improve its rental collections. Meanwhile, the Mall is also exposed to tenant­concentration risk as AEON Co (M) Berhad (its major anchor tenant) occupies 32% of its net lettable area (NLA). Furthermore, the Property's lease­maturity profile is lumpy as a substantial 80% of its NLA will be due for renewal in 2017. While some comfort can be derived from this anchor tenant's long­term lease (i.e. 10 terms of 3 years each), we remain mindful of the Mall's yet­to­be­proven ability to establish a niche with the righ tenant mix during the gestation period, given the softer retail market.  QRMSB is a member of the Quill group of companies (Quill Group) that was established in 1988 by Dato' Jennifer Low and Dato' Michael Ong. Quill Group is a multi­ disciplinary property group, although it recently diversified into luxury vehicles and health services. RAM highlights that Quill City Mall is the first retail mall managed by the Group; it remains to be seen if the Group can transfer its expertise in managing custom­built buildings to the retail arena. That said, some comfort ca be derived from the supporting middle­management line­up, who have about 16 years' experience in the shopping industry. Analytical contact                                        Media contact Lim Chern Yit                                             Padthma Subbiah (603) 7628 1035                                           (603) 7628 1162 chernyit@ram.com.my                                       padthma@ram.com.my The credit rating is not a recommendation to purchase, sell or hold a security, inasmuch as it does not comment on the security's market price or its suitability for  particular investor, nor does it involve any audit by RAM Ratings. The credit rating also does not reflect the legality and enforceability of financial obligations. RAM Ratings receives compensation for its rating services, normally paid by the issuers of such securities or the rated entity, and sometimes third parties  participating in marketing the securities, insurers, guarantors, other obligors, underwriters, etc. The receipt of this compensation has no influence on RAM Ratings' credit opinions or other analytical processes. In all instances, RAM Ratings is committed to preserving the objectivity, integrity and independence of its ratings. Rating fees are communicated to clients prior to the issuance of rating opinions. While RAM Ratings reserves the right to disseminate the ratings, it receives no payment for doing so, except for subscriptions to its publications. Similarly, the disclaimers above also apply to RAM Ratings' credit­related analyses and commentaries, where relevant. Published by RAM Rating Services Berhad © Copyright 2016 by RAM Rating Services Berhad https://fast.bnm.gov.my/fastweb/public/PublicInfoServlet.do?chkBox=2016122900031&mode=DISPLAY&info=NEWS&screenId=PB010400 1/1